盛夏到寒冬!这十年,温州市区头部学区房都经历了什么?(下篇)

楼市温宅 2024-08-21 20:37:04

上篇《从78万涨到400多万,今又跌至180万!这类房子都经历了什么?》,我们讲到了一套30㎡的广小六中学区房,从2012年的78万涨到了2021年5月的400多万,9年涨了约5倍。

这样的赚钱效应,使得更多人冲入到购买学区房的大军中。虽然其中大部分人确实有孩子读书的需求,但扪心自问,当时内心是否多多少少会有“如果能赚一笔就更好”的想法呢。

山雨欲来风满楼,但是大多数人只觉得清风凉爽,而看不到乌云压顶。在高点之前,所有买入学区房的人,纸面财富都在增长,视乎每个人都是理财高手、投资大师。

而这时,推倒多米诺骨牌的游戏开始了……

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

2021年3月份,鹿城区二手房月交易量达到了3271套(来源房管网)的历史高点,随后房价一跃登顶。

2021年5月,30多平的 老房子,双学区总价最高站上450万,单价达到了恐怖的12.5万/㎡,秒杀温州几乎所有豪宅,甚至单价超过了杭州的学区房。此时皇家大厦报价也豪气的站上了1000万。

温州市实验中学 实拍图

● 2021年5月,双学区36㎡,报价12.5万/㎡,总价450万。

● 2021年5月,双学区60.4㎡,报价9.9万/㎡,总价600万。

● 2021年5月,单学区38㎡,报价8万/㎡,总价305万。

● 2021年5月,单学区62㎡,报价6.9万/㎡,总价430万。

● 2021年5月,双学区皇家大厦140㎡,报价7.1万/㎡,总价1000万。

2021年5月份,鹿城区二手房月交易量跌到了1873套,相比同年3月份已经下跌了42.7%,但市场整体还在狂欢中。此时在中介端,已经感受到生意的下滑,但是几乎没有人会想到这是学区房房价大幅下跌的前兆,而是把更多的原因归咎于房东要价太高,买卖双方难以撮合。

2021年9月份,半年不到鹿城区二手房月交易量只剩下993套,市场从盛夏直接进入了寒冬。

这次是经济周期的大调整,房地产开发企业暴雷的暴雷,出局的出局,倾巢之下也无完卵。学区房同样是交易量大降。21年下半年,学区房价格就已经跌去了几十万。

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2022-2023年,潮水褪去一地鸡毛

到了2022年5月,相比一年前2021年5月的高点,大部分房源已经跌去近100万,个别房源甚至一年时间跌掉了近200万,跌幅高达约30%。

● 2022年5月,双学区34㎡,报价8.4万/㎡,总价285万。

● 2022年5月,双学区70㎡,报价6.1万/㎡,总价430万。

● 2022年5月,单学区36㎡,报价6万/㎡,总价218万。

● 2022年5月,单学区72㎡,报价4.8万/㎡,总价345万。

这样的下跌,中间似乎没有任何的停顿。包括实验中学(六中)、二中、南浦实验在内的头部学区房,都出现了购买力不足的问题。2022年6月新生报名结束后,随着新一轮挂牌高峰的到来,学区房房价再次下跌。

2023年3月份,鹿城区二手房成交量达到了1810套,这是从2021年9月份鹿城二手房交易量跌破1000后,至上个月2024年7月份,35个月交易量最高的月份。学区房也是在2023年2-4月份出现了一次反弹,价格回弹了大约10-15%,虽然反弹高度不高,但已经是后面2年,最高的价格了。

这次反弹主要是因为2022年底疫情全面放开,市场对楼市预期转好,对经济回暖相当乐观的表现。不仅是温州的学区房,全国的房地产都有了一波交易量和房价的反弹。

不过,市场热情很快被打脸,房价并没有持续回暖,交易量和房价随后很快转弱。仅仅2个月后,鹿城区二手房的交易量再次回落到1000套以下,2023年6月份鹿城区二手房交易量只有990套。学区房价格在反弹后,大概只保持了几个月,然后又再次回到了之前的下跌通道中。

到了2023年底,年初的价格反弹全部被抹去,价格再次创下本轮新低。

● 2023年12月,双学区29㎡,报价7.8万/㎡,总价225万。

● 2023年12月,双学区61㎡,报价6.8万/㎡,总价418万。

● 2023年12月,单学区35㎡,报价5.4万/㎡,总价192万。

● 2023年12月,单学区75㎡,报价4.4万/㎡,总价328万。

这个阶段,我们可以看到实验中学(六中)60㎡以下的小面积房源,比60㎡以上大面房源,跌的更多。原因是实验中学(六中)小面积,最少需要持有三年,才能读书。持有时间长,意味着风险变大,所以买这类学区房放的客户变少,价格就降的更快。

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时间来到2024年,学区房的下跌还在继续,几乎每个月都在创本轮新低。

2024年3月份,一套广小六中双学区28㎡的房源,还能报价212万,虽然比2023年12月份低一些,但还是在200万以上。但到了2024年5月份,小面积最低价就跌破了200万,双学区22㎡,报价只要199万。而到了2024年7月份,一套双学区26㎡,报价竟然低到了180万。

单学区也是一样,2024年3月份,29㎡还能报价178万,到了8月份一套23㎡的房源,报价只有130万,5个月跌了约30-40万,完全没有抵抗的下跌。

广小六中双学区

● 2024年3月,双学区28㎡,报价212万

● 2024年5月,双学区23㎡,报价199万

● 2024年8月,双学区26㎡,报价180万

实验中学(六中)单学区

● 2024年3月,单学区29㎡,报价178万

● 2024年5月,单学区27㎡,报价165万

● 2024年8月,单学区23㎡,报价130万

这样的快速下跌非常打击信心,甚至市场出现了恐慌性抛售。目前的价格,已经跌回到了大约2018年,也就是说2018年之后买进的朋友,几乎全部亏损,在2021年巅峰买入的客户,亏损幅度更是达到了50-60%。

学区房价格大幅下跌,是房价和学区价值同时下跌,共同作用的结果。头部学区实验中学(六中),2021年5月份,30多平方米的老房子能卖到300万,其中大部分是学区价值。现在跌去了150万,这150万中大部分也是学区价值。

实验中学本部学区价值跌这么多,那其它的二中、南浦实验,学区价值肯定也下跌。而南浦实验,又加上分流较多的影响,现在几乎把学区价值跌没了。

另外,黄龙集新未来社区3大楼盘,一共向市场供应了约5800套房源(还不包括集新安置房)。从2020年12月9日首开至今,平均每年在市场上虹吸走约1200-1500组学区房客户。

这个数量相当大,要知道实验中学本部(六中)每年的新生也就1100人左右。实验中学本部(六中)、二中本部、南浦实验本部,甚至十二中学区房,都会受到这股供应的影响。

未来学区房的房价会如何演变?

首先肯定与经济相关,没有强劲的经济增长,没有持续的收入提高,学区房会和大多数房子一样,很难走出独立行情。

第二是出生人口,新生儿数量下降已经是事实,这会导致腰部以下学校的学区价值或会消失。

第三是教育制度,比如普高率,红色预警分流等,这些会直接影响学区价值,导致学区房价格变动。

第四是价值理念,多元的“成功”,多元的“自我实现”被00后新一代认可,从“终点”倒推,成长路径是否也可以多样,这是价值观对学区房的挑战。

这十年,有人因为孩子读书,而在学区房上赚到了一大笔钱,有人也是因孩子读书,在学区房上亏了不少钱。赚钱和亏钱都是被动的,出发点只是想孩子有个更好的学习环境。

不要忘记为什么出发,为什么去买学区房。砸锅卖铁买学区房,全家租到学校旁,这动作本身就有意义,就有力量,为目标全力以赴,为梦想一起奋斗。

(本文房价均来自对应时期房产中介朋友圈个案报价截图,文中所提到交易量数据均来自房管网)

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