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最近，位于七都岛的鹿岛万象天地（备案名为鹿岛润园），传出一套仅约12400元/㎡的二手房成交价，引发众多讨论。

显然，这样的价格只会是低楼层房源，不能代表鹿岛万象天地或七都岛的二手房。

当前，鹿岛万象天地、金悦澜湾等小区的二手房，一般在约17000元/㎡，也有个别高楼层江景房源能破20000元/㎡。

周边的滨江首府、滨江九里等小区的同类高层二手房，因有拓展面积，价格更高一些。

比起当初买入时每期含装约23000-26000元/㎡不等的均价，当前鹿岛万象天地、金悦澜湾亏损了约30%，降幅与其他同期其他商品房差不多。

问题在于，大量购置鹿岛万象天地、金悦澜湾的是投资客，他们冲着市建设小学、市实验中学七都分校而来，当时销售非常火爆。

如今看来，除少数鹿岛万象天地业主能在刚交付时，趁着房价高点卖出，还能微挣，其余投资客普遍亏损。

这些年，学区房转冷，连头部学区房都撑不住了，更不用说像市建设小学、市实验中学七都分校这些新学校的学区房了。

当前，仅贝壳平台，鹿岛万象天地、金悦澜湾两个小区，就有163套房源挂牌在售，实际只会更多。

当一个小区大量房源被投资客买走，又有一批投资客抛售房源，偶尔出现一些低楼层的超低价，也不足为奇了。

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众所周知，投资客占比高的小区，往往入住率低，还影响了生活氛围。那么鹿岛万象天地、金悦澜湾的入住率如何？

从晚上9点的夜间灯光看，鹿岛万象天地、金悦澜湾部分楼幢的亮灯率，一般在四分之一左右。不过亮灯并不准确，会明显低于实际入住率。

从阳台使用看，鹿岛万象天地部分楼幢阳台有封窗、晾晒衣物、摆放物件等使用痕迹的，基本能略超60%，而金悦澜湾一般不足一半，大多约40%。

当然，部分封阳台的业主正在装修，反映的是未来的入住率。而未封阳台却有晾晒衣物、摆放物件的，大多是出租房。

可以看出，鹿岛万象天地入住率还行，但金悦澜湾偏低。虽然金悦澜湾交付时间更晚，但也已超过一年半时间。

基本可以推断，金悦澜湾的投资比例，高于鹿岛万象天地。

其实，从两个小区的面积段，也能看出这一点。

鹿岛万象天地面积段在建面约98-162㎡，从刚需到高端一网打尽，跨度很大。其中，建面约138-162㎡户型享有一线江景。

鹿岛万象天地在项目设计时，市建设小学、市实验中学七都分校的消息尚未传出，从而该盘主打七都岛的江景、生态、休闲特征。

而金悦澜湾在土地出让时，就要求开发商同步代建市建设小学、市实验中学七都分校。

就此，金悦澜湾把面积段设计得较小，仅建面约93-108㎡，明显针对投资客。

显然，鹿岛万象天地更适合家庭的改善居住，自然会有更多自住购房者。

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2019年，当市建设小学、市实验中学七都分校消息传出，类似的新学校很少，投资客纷涌而至。

2020年起，类似的新学校大量涌现，说“遍地学区房”也不为过，七都岛的学区房不再具有稀缺性。

去年，市区一批新学校投用，像市实验中学集新校区及附属小学，在市实验中学导入大量优质资源的情况下，有了很高的热度。

相比较之下，同时投用的市建设小学、市实验中学七都分校，就显得很低调。

这么看来，鹿岛万象天地、金悦澜湾的二手房，需待这两所学校出成绩，且有多年稳定成绩后，才能慢慢消化掉。

而那些年，七都岛建了一批高层住宅，不仅增加了住宅供应量，还影响了当初以低密度住宅为主的人居氛围，被不少市民吐槽。

除了鹿岛万象天地、金悦澜湾的二手房，七都岛还有多个江著观邸、江海云著等小高层商品房在售，当然仍有不少库存，未来不排除现房销售的可能性。

后来，七都岛还建设了一批小高层安置房，如今大多尚未交付。待这批房源交付，大量投向二手房市场，价格只会更低。

直到近两年，楼市下行后，七都岛的住宅地块才以低密度住宅形式出让。

不过，鹿岛万象天地有一定规模的底商，北侧还有商墅及少量社区商业，吸引了各类商家进驻七都岛，能满足基本生活需求。

金悦澜湾虽无底商，但就在鹿岛万象天地对面。

因此，比起七都岛上其他底商少、无底商的小区，鹿岛万象天地、金悦澜湾的生活便利性要好一些。

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结合生源、师资、管理等方面看，正常情况下，未来市建设小学、市实验中学七都分校不会差。

但是，在新学校大量建成的情况下，仅凭学区吸引购房者来七都岛居住，吸引力依旧不够。

更重要的是，除学校以外的其他基础设施、配套设施要跟上。

比如，鹿岛万象天地北侧的环岛路，需尽快建设，成为真正的城市道路，激活北侧商墅的价值。

还有金悦澜湾西侧的公园，如今仍是空地，甚至被附近居民私自认领种菜。

只有当规划中的各类设施全面落地，七都岛真正拥有城市生活的便利性与人居环境，自然能吸引更多人来购房、居住。

放眼大温州角度看，七都岛位于瓯江之中，连接起鹿城、龙湾、永嘉、乐清，是温州拥江面海发展绕不开的区域。

那么，继七都二桥动工后，七都三桥、七都四桥也应尽快启动建设。

当七都前往龙湾、乐清更便捷，与周边区域的往来、互动加强，凭借人居环境、教育资源等优势，自然会吸引更多龙湾、乐清购房者。