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穆迪再次下调万科信用评级到Ba1（垃圾级）

评级行动

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穆迪投资者服务公司

香港，2024 年 3 月 11 日——穆迪评级今日对万科企业股份有限公司及其全资子公司万科地产（香港）有限公司采取以下评级行动：

1、撤销万科Baa3发行人评级，授予公司Ba1企业家族评级（CFR）；

2、下调万科地产中期票据（MTN）计划受支持高级无抵押评级由(P)Ba1下调至(P)Ba2；和

3、将万科地产发行的债券的有支持高级无抵押评级从Ba1下调至Ba2。

中期票据计划和高级无抵押债券由万科、万科地产与债券受托管理人之间的股权购买承诺协议和维稳协议提供支持。

穆迪已对所有评级进行降级审查。此前，所有实体的前景均为负面。

“评级行动反映了穆迪的预期，即万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来 12 至 18 个月内减弱，因为在中国房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，融资渠道的不确定性上升。 ”，穆迪高级副总裁 Kaven Tsang 说道。

该公司持续面临融资波动的风险，再加上高额再融资需求，不支持投资级评级。

曾补充道：“降级审查反映了我们对该公司恢复销售、改善融资渠道以及维持充足流动性缓冲以满足持续再融资需求的能力的担忧。”

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评级理由

穆迪预计，中国房地产行业不稳定的运营和融资状况将继续拖累万科的合同销售、融资和流动性。

穆迪预计，万科的合同销售额在 2023 年下降 10% 至 3,760 亿元人民币后，2024 年前两个月将下降约 40% 至 345 亿元人民币。

万科销售额下降将损害其未来 12-18 个月的收入确认和运营现金流产生。该公司还必须对某些项目提供折扣，以加强其在下行周期的销售，这将削弱其利润率。

穆迪预计，未来 12-18 个月，万科的 EBIT/利息将从截至 2023 年 6 月的 12 个月的 6.3 倍降至 3.5 倍至 4.0 倍，调整后债务/ EBITDA 将从 3.5 倍升至 5.0 倍至 5.5 倍同一时期。这些预计的信用指标将使该公司处于 Ba 评级类别。

该公司获得长期无担保融资的能力仍然受到限制，这反映在其二级债券价格的波动性表现上，这继续限制了其及时为到期债券再融资的能力。

到2025年6月，万科将有总计约140亿元人民币的境外债券和约200亿元人民币的境内债券到期或可回售。其利用内部资源偿还这些到期债务将削弱其流动性缓冲。

截至2023年9月，该公司拥有1010亿元人民币的非限制性现金，覆盖其短期债务的2.0倍。

万科可能会在与深圳地铁集团有限公司的联系的支持下继续获得银行贷款，这可能会减轻近期融资波动的影响。

穆迪还下调了万科地产的高级无抵押评级。

万科地产票据和中期票据计划的高级无抵押评级纳入了该公司的独立信用实力和母公司支持三个子级的提升，以反映该机构对万科地产在需要时向万科地产提供财务支持的预期。

万科地产的高级无担保评级不受运营公司层面索赔的影响，因为穆迪预计母公司的支持将流经控股公司。

在环境、社会和治理（ESG）因素方面，万科的发行人评级考虑了该公司（1）在困难的市场条件下保持稳定的融资渠道和强大的流动性缓冲的能力和往绩记录减弱；(2) 在平衡其增长和财务管理方面采取严格方法的记录；（3）股权集中风险较低，没有股东持股超过30%，且第一大股东不参与公司日常经营。

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可能导致评级上调或下调的因素

穆迪将审查该公司 2023 年的财务业绩及其增强合同销售和财务指标、恢复稳定和多元化的融资渠道以及在经营和融资条件波动的情况下保持强大的流动性缓冲的能力。

鉴于降级审查的结果，万科的评级不太可能上调。

然而，如果该公司加强其合同销售和财务指标、改善融资渠道并保持充足的流动性，穆迪可能会确认该评级。

另一方面，如果万科的合同销售额、信贷指标或流动性缓冲进一步恶化，穆迪可能会下调其评级。如果该公司的融资渠道不太可能改善且其财务灵活性和流动性面临压力，那么该公司的评级也将面临压力。