随着资本市场暴涨和929深圳重磅救市新政的出台，深圳楼市一夜真的出现了超级大反转。

最直观的证明是——成交量暴涨。新政次日（9月30日），深圳一天成交2000套商品房，其中二手房1052套，而9月份，每周二手房成交量都没到过1000套。

同时，业主反价、挂牌价上调、笋盘快速被消耗、新房销售喜报刷屏、外地买家蠢蠢欲动、购房者半夜转定金、营销中心人挤人、看房排队等现象层出不穷。

淘哥认为，深圳楼市的政策和市场信号已经非常明确——现在可以抄底深圳优质物业了。现在不买，过三个月一定后悔，到明年更是会后悔的跳脚。

一个月涨50-100万都是小意思，好房子三年跌30%，涨30%一年都用不了。大家放心，深圳楼市100%可以起来。

现在关键还是选好房子，历史经验是，转折点，选对好房子和一般房子，五年下来涨幅能差一倍。

而接下来，判断是否为好房子的关键标准之一是“新规产品”。最近，淘哥和粉丝朋友交流，发现深圳购房者有两种比较主流的心态，一种是已经上车的朋友，表示很后悔，典型发言如下：

“好后悔，今年上半年刚买了房，最近又看到一些新盘使用率都有90%多、100%了，但是我买的那套房使用率只有80%，120平的房子，实用面积和别人差了20平。”

“20平啊，价值100多万，这钱如果用来改善生活，能换两辆问界M9了，现在却像打了水漂，心好痛。”

另一种是准备上车的朋友，对产品极其挑剔，典型发言如下：

“建筑新规后，户型设计自由度不是很高吗？怎么有些新规产品使用率也没有很高，3房才做了1个卫生间，就没有能很好发挥新规优势的产品吗？”

据淘哥观察，“新规产品”俨然已经成为影响购房者决策的重要因素，那么，到底什么是“新规产品”？“新规产品”到底有什么好？

深圳建筑新规的5大变化

今年5月11日，深圳发布了新版《深圳市建筑设计规则》（以下简称新规），这是2014年以来首次进行的全面修订，涉及的方面很多，其中和购房者息息相关的重要变化有5个。

1、阳台面积可做更大。

新规：计一半面积的阳台进深不超过 2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积。

解读：按照旧规，阳台如果进深超过2.4m，就要全部计面积，新规以后，只有超出2.4m的部分才计面积，等于放松了对阳台的限制。

2、凸窗尺寸增加。

新规：凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于 0.8m。

源自深圳市房地产协会

解读：凸窗就是常说的飘窗，属于全赠送面积，为了增加套内使用面积，很多户型会使用多飘窗设计，有经验的购房者或许能留意到，深圳很多次卧或者儿童房，都是利用飘窗作为床体。

新规后，飘窗进深直接增加20cm，就能让原本1.2m、1.5m的床变成1.5m、1.8m的床，增加居住舒适度。

此外，飘窗空间还能做成书桌、休闲榻榻米、柜子、浴缸等，进深增加后，这些设计更有发挥空间，更能满足个性化的居住需求。

3、设备平台不计面积。

新规增加了关于设备平台面积计算的规定：每户允许设置一个进深大于0.8m，水平投影面积不大于2㎡的设备平台，不计算建筑面积。

截图自新规文件

解读：等于直接赠送了2㎡的空间，这2㎡如果运用得当，可以大幅改善户型舒适度。比如用在卫生间，就有可能做一个大浴缸或者让2分离空间变成3分离空间，增加改善感。

4、住宅限高150m。

解读：近些年，深圳超高层住宅不断涌现，但超高层往往意味着高容积率、高公摊、低使用率、低舒适度，深圳近几年一些超高层新盘使用率只有70%出头。

现在，新规要求住宅的建筑高度不宜大于150m，一定程度上可以提升使用率、提高居住品质，低容积率小区、高层住宅，甚至多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归。

5、减少公摊面积。

根据新规，过去计入“公摊”面积的部分：避难层、走道设备、穿越非住宅楼层的核心筒等公共空间，被列为“不计容面积”。

解读：直接减少公摊面积，促使使用率进一步增加。

总结以上新规的5点变化，可以发现共同指向同一个结果——新规产品使用率大幅提升。

淘哥认为，新规影响重大，其出台促使深圳市面新盘分化为三大类：旧规产品、半新规产品、纯新规产品。

纯新规产品才是真王炸

千万别买错了

旧规产品不言而喻，即按照原有建筑规范打造的产品，具有阳台进深一般不超过2.4m、飘窗较小、使用率低等特点。

为什么还有半新规和纯新规产品之分呢？这和新规适用范围有关系。按照规定，未办理《商品房预售许可证》或《建设工程规划条件核实证》的建设工程，即可按新规执行。

这意味着，已经做好建筑规划或者已经开工的项目，也可以按照新规调整。但是，房地产前期开发涉及很高的人力财力物力成本，重新调整规划需要付出很大代价，而且又要重新上报审批，所有环环相扣的工期、营销计划等都受影响。

所以虽然符合资格的楼盘都想按照新规建设，但受制于现实因素，很难完全将原有规划设计推翻重来，因此只能做一些加大飘窗尺寸、增加阳台面积的微调，使用率也能得到一定提升，普遍在85%-90%左右，这种产品可称之为“半新规产品”。

需要提醒的是，在建项目就算有魄力、财力推翻重来，在新规发布后第一天就开始改图纸，重新设计、审批，预计最快也要明年2-3月份才能入市。所以，目前市面上宣称新规的产品，其实大部分都是半新规产品。

纯新规产品则是完全贯彻新规，消防、避难层、架空层、绿化等公共空间以及飘窗、阳台、设备平台等户型空间全部按照新规设计，能将新规优势最大化释放，在出色的建筑设计下，使用率有可能做到超100%。

从公开信息来看，深圳目前具备打造纯新规产品条件的楼盘只有一个，就是2月底由中建壹品和湖北文旅联合拿下的龙华地块（已命名为“鹏宸云筑”），作为深圳今年唯一已出让的宅地，鹏宸云筑是目前唯一有条件全部按照新规设计的楼盘。

据悉，鹏宸云筑预计11月底入市，首推建面约79-121㎡住宅，每个户型的使用率都超过了100%，几乎秒杀2018年以来的所有新房，非常罕见。

可以发现，旧规、半新规、纯新规三种产品中，只有纯新规产品，才是最正统的高使用率新一代住宅，是碾压性的存在。

纯新规产品的三大优势

纯新规产品的高使用率，到底意味着什么？

1、同样建面，实用性更高、住的更舒服。

还是以鹏宸云筑为例，毕竟这是深圳目前唯一的纯新规产品。

项目建面约79㎡就做了2+1房2卫、建面约88㎡就做到了2+2房2卫，建面约100㎡就做到了3+1房2卫，和市面大多数新盘相比，达到了“同等面积多一空间、同等房型多一卫”的效果，实用性和舒适度有了质的提升。

看下图，蓝色为半赠送区域、黄色为全赠送区域，得益于高赠送，鹏宸云筑建面约79㎡就能做到2+1房2卫。

而在此之前，深圳大多数做到3个居住空间的建面约79㎡房子，只能做1个卫生间，洗漱不便，略显尴尬。

而鹏宸云筑完美解决了小面积3房的痛点，“既够住又方便”，完全能满足3代同堂的居住需求。

建面约88㎡户型，实现了2+2房2卫，主卧还是套房设计，整体格局方正、动静分区、空间灵活，次卧和主卧可打通，能满足长生命周期使用。

要知道，前两年建面约110㎡能做到4个居住空间就会成为炙手可热的网红产品，如今鹏宸云筑用约88㎡的建面就做到了，真是令人难以置信。

建面约100㎡的3+1房，相较于旧规产品，不仅同等面积多1空间，尺度也非常优越，入户玄关有星级酒店的开阔感，客厅开间高达约5.9m，能承载健身、养花、品茶、阅读等多重休闲场景。

户型示意图

建面约121㎡的3+1房尺度优越性更加明显，入户玄关可打造独立鞋柜间、主卧带独立衣帽间，且南向次卧为无承重墙设计，打通后，约6.4m开间的客餐厅-次卧-约6.3m开间的阳台可连成一体，简直是大平层豪宅的即视感。

2、性价比高、实际单价更便宜。

从总价维度看：

建面约121㎡的房子，鹏宸云筑使用率超100%，实际使用面积超121㎡；而按80%使用率计算的旧规房子，想达到同等效果，需要建面约151㎡，多出了约30㎡，按单价6万计算，多180万。

也就是说，如果要想买到约121㎡的套内面积，单价6万的情况下，和80%使用率的房子比，买鹏宸云筑可节省180万！

从单价维度看，同样是售价6万/㎡、建面约121㎡的房子：

使用率80%的情况下，套内单价约7.5万，而使用率超100%鹏宸云筑，套内单价约6万，比前者便宜了约20%，即1.5万/㎡。

假如和70%使用率的旧规产品相比，鹏宸云筑套内单价则便宜了约30%。

也就是说，相同售价的前提下，相较于70-80%使用率的旧规产品，超100%使用率的新规产品，套内单价便宜了约20-30%，性价比极高。

3、最重要的是，新规产品有非常乐观的资产表现力。

高使用率最终会体现在二手房的价格上，放眼深圳各个区域，最贵、最牛、溢价最多的二手房都是高使用率户型。

最典型的就是恒裕滨城二期，建面约170㎡4房，使用率超120%、套内200平，市场高峰期卖到5800万，折合单价约34万，一度造就了深圳的房价天花板。

哪怕如今的市场低谷，恒裕滨城二期的挂牌均价也有29.7万/㎡，比使用率在90%多的恒裕滨城一期（挂牌均价约19.8万/㎡）高出了整整50%。

截图自链家

这就是高赠送产品的资产魅力，一个字：牛。

深圳首个纯新规产品问世

意味着什么？

最后，淘哥谈一谈对鹏宸云筑这种纯新规产品的看法。

1、对当前新盘市场和二手市场形成降维打击。

自2018年收紧对住宅赠送面积的管控后，再加上核心区用地紧张、超高层住宅不断涌现，深圳最近6-7年的新房使用率普遍较低，部分房子甚至仅有70%出头。

如今，鹏宸云筑使用率直接做到了超100%，比旧规房子高出了20-30%，实际单价不仅更加便宜、居住感受也更加舒适，是对在售新房、二手次新房的全面碾压。

2、提升购买欲望、刺激楼市回暖。

“房住不炒”之下，房子回归居住属性，购房者更愿意为居住品质买单。

纯新规产品在价格、实用性、尺度等层面达到了很好的平衡，满足了购房者“既要又要”的挑剔心理，一定程度上能靠产品打动人心、提升买单意愿、促进成交，进而刺激楼市回暖。

3、表率作用，引领深圳楼市产品整体升级。

作为深圳首个纯新规产品，鹏宸云筑是一个无公租房、无保障房、无人才房的纯居项目，户型不仅使用率超100%，朝向也非常优越，达到了户户朝南、户户观景的绝佳效果。

同时，项目整体品质也可圈可点，全玻璃幕墙的外立面，晶莹剔透、优雅灵动；岭南风格园林，一步一景、新颖别致……

项目效果图

总之，鹏宸云筑可谓内外兼修，集美学造诣、实用性、舒适性、创新性于一身，为纯新规楼盘树立了一个良好典范。

最后，淘哥还要强调一点，纯新规产品虽然优势鲜明，但买入纯新规产品的大前提、大基础一定是核心优质地段，即通勤便捷+有产业支撑+配套优质且丰盛的区域。

而鹏宸云筑刚好就是核心资产的代表。

项目位于深圳核心区龙华，周边有已开通的4、5、6、10号线+正在建设的22、27号线环绕，其中距离10号线南坑站仅约600米，从此站出发，2站到福田、4站到深圳北、5站到岗厦北。

自驾更是便捷，非高峰时段十几分钟就能到深圳北，梅观大道改造完成后，十几分钟还能到福田中心，半个小时左右还能到南山、宝中。（参考自高德地图，以实际情况为准）

聚焦项目周边，产业和配套优势更是无可挑剔。

鹏宸云筑所在地块是华南物流园的一部分，占地约59.2万平的华南物流园，将对标香蜜湖国际金融中心，打造为华南数字超级总部基地，世界500强企业海克斯康已确定进驻，就在鹏宸云筑附近。

同时，鹏宸云筑旁边就有一所72班九年制学校（规划）+一所18班小学（规划）；正南就是民治水库和银湖山，升级后的民治水库未来将会有一个占地约37万㎡的民悦公园；附近还汇聚了8号仓奥特莱斯、北站-红山“五馆一体”等优质休闲配套。

地铁口、龙头企业、学校、山水湖公园、商业等优质配套汇聚周边，在此基础上，想必鹏宸云筑更能释放其深圳首个纯新规产品的价值和吸引力。

事实上，纯新规产品的魅力已经得到市场印证，据悉，鹏宸云筑·岭南美学馆10月1日开放当天，来访破千，样板房大排长龙、很多人排队1个小时才看上。

如此备受欢迎的纯新规项目，又正好遇到经济、楼市的超级大反转，预计竞争将会非常激烈，有购房计划的朋友一定要抓紧前去看房，提前做好准备，切勿错失良机。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）