两会定调！关于房地产的部分有点罕见，走势定了

一、政策导向与市场预期

1.1 两会政策基调

在2024年的两会政府工作报告中，房地产市场的政策基调被明确为“止跌回稳”，显示出政府对房地产市场稳定发展的坚定决心。这一政策基调不仅是对当前房地产市场形势的直接回应，也是对未来市场走向的明确指导。政府在报告中强调，将通过实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，来支持房地产市场的稳定发展。

这一政策的出台背景，是过去几年房地产市场经历的深度调整和部分地区的市场波动。政府意识到，房地产市场的稳定对于整个国民经济的稳定和健康发展具有重要意义。因此，政府在政策制定上表现出前所未有的决心和力度，旨在通过一系列有力措施，实现房地产市场的软着陆和稳定发展。

此外，政府还提出要优化和创新结构性货币政策工具，以更大力度促进楼市和股市的健康发展。这一政策取向在政府工作报告中被首次提升到总体要求的高度，显示出政府对房地产市场稳定发展的高度重视。通过这些政策措施，政府希望能够为房地产市场创造一个更加有利的发展环境，促进市场的长期稳定和健康发展。

1.2 市场趋势预测

专家们普遍预测，在政策的引导下，2025年房地产市场将呈现稳步发展和恢复性增长的趋势。政府通过调整供需关系、优化金融政策等一系列措施，旨在促进房地产市场的健康发展。随着政策效应的逐步显现，市场预期将逐渐稳定，投资和消费信心有望得到恢复。

从市场趋势来看，2023年楼市政策宽松趋势有望延续并有所加码，特别是在需求端，预计将出现三大调整：一是首套房的认定标准扩大，“认房又认贷”政策将松动，大概率会取消“双认”；二是下调二套房的首付比例；三是取消限购，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。这些政策调整将有助于释放市场的潜在需求，促进房地产市场的恢复性增长。

在供给端方面，房企融资链条有望进一步畅通。贝壳研究院认为，2023年市场供应端基调以盘活存量去库存为主。新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。这些变化将有助于市场供应结构的优化，促进房地产市场的稳定发展。

二、供需关系调整

2.1 供应侧改革

政府将继续优化城市空间结构和土地利用方式，通过盘活存量用地和商办用房，提高土地利用效率。这一措施不仅有助于缓解城市土地资源紧张的问题，还能够促进房地产市场的稳定发展。具体来说，政府将合理控制新增房地产用地供应，推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。

例如，2025年政府工作报告提出，实施更加积极的财政政策，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。这些措施将有助于提高地方政府的自主权，加速存量房的收购和消化，解决库存去化问题，进而稳定房屋价格和市场预期。

此外，政府还将推动城中村和危旧房改造，通过这些措施充分释放刚性和改善性住房需求潜力。这不仅能够改善城市居民的生活环境，还能够促进房地产市场的健康发展。例如，北京丰台区我爱我家一处分店的销售经理在2022年最后一天发了关于“明年楼市”的朋友圈，看好2023年楼市，预期政策宽松和市场复苏。

2.2 需求侧激励

为了刺激房地产市场，政府预计将放宽首套房认定标准，下调二套房首付比例，并考虑取消部分城市的限购措施。这些政策调整将有助于释放市场的潜在需求，特别是对于首套购房和改善性购房需求的购房者来说，将是一个重要的利好消息。

例如，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2023年各地需求端的政策宽松将主要体现在三个方向：一是首套房的认定标准扩大，“认房又认贷”政策将松动，大概率会取消“双认”；二是下调二套房的首付比例；三是取消限购，除一线城市外，2023年限购或将全面松动。

此外，政府还将通过实施更加积极的财政政策，提供更多的保障性住房，以满足不同层次居民的住房需求。例如，2025年政府工作报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

三、房价走势分析

3.1 影响因素探讨

房价的走势受到多种因素的影响，包括人口流动、经济发展和政策调整等。随着城市化进程的推进，一线城市和核心区域的房价可能会因为人口流入和土地资源的稀缺而持续上涨。例如，贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。

另一方面，三四线城市可能面临供过于求的压力，房价可能相对稳定或甚至出现下跌。例如，贝壳研究院的报告指出，新房供应逻辑由“投资推动”转为“需求拉动”，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。

此外，政府的政策调整也将对房价走势产生重要影响。例如，政府通过调整住房贷款利率和首付比例，降低交易环节税费水平，扎实推进保交房工作等措施，将有助于稳定市场预期，促进房价的稳定。

3.2 区域分化预测

一线城市和核心区域由于其经济发达和资源丰富，预计将继续吸引大量人口流入，这将推动房价上涨。例如，贝壳研究院测算，尽管2022年几乎所有城市房价都出现普遍下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈这些好的区域与3年前相比，房价依然在稳定上涨。

相反，三四线城市由于经济发展相对滞后和人口流出的压力，房价可能面临更大的挑战。例如，贝壳研究院的报告指出，二手房供应量稳定增长，但受整体市场景气度影响，2022年二手房流通速度减慢，新增房源量较2021年同样有所下降。

政府的政策调整也将对区域房价走势产生重要影响。例如，通过优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房等措施，将有助于缓解区域间的供需矛盾，促进房价的稳定。

四、房地产金融政策

4.1 支持合理融资需求

政府强调满足房地产企业的合理融资需求，以促进市场稳定。通过优化和创新结构性货币政策工具，提供更大的流动性支持，帮助房地产企业缓解资金链紧张的问题。例如，2024年两会政府工作报告提出，实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市健康发展。

此外，政府还将通过房地产融资协调机制，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。例如，2025年政府工作报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

4.2 防范化解金融风险

加强监管，防范化解房地产市场中的金融风险。政府将通过严格的监管措施，防止市场过热和泡沫的形成，确保房地产市场的健康发展。例如，2022年中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

此外，政府还将通过实施更加积极的财政政策，提供更多的保障性住房，以满足不同层次居民的住房需求，减少市场投机行为，促进房地产市场的稳定发展。例如，2025年政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

五、保障性住房与租赁市场

5.1 加大保障性住房供给

政府计划通过专项债券等方式扩大保障性住房的供给，以满足中低收入群体的住房需求。这不仅有助于解决居民的住房问题，还能够稳定房地产市场。例如，2025年政府工作报告提出，实施更加积极的财政政策，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

此外，政府还将拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。例如，2025年政府工作报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

5.2 促进租赁市场发展

通过政策支持推动租赁市场的发展，完善相关法规，以提供更多的租赁住房选择，特别是对于新市民和青年人。例如，2022年中央经济工作会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

此外，政府还将通过优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。例如，2025年政府工作报告提出，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

六、未来展望与策略建议

6.1 长期健康发展路径

探讨如何实现房地产市场的长期健康和可持续发展。这包括推动房地产市场的结构性改革，加强市场监管，以及通过政策引导和市场机制，优化资源配置，提高住房供给的质量和效率。例如，政府提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

此外，政府还将通过实施更加积极的财政政策，提供更多的保障性住房，以满足不同层次居民的住房需求，减少市场投机行为，促进房地产市场的稳定发展。例如，2025年政府工作报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

6.2 政策建议与行业责任

提出对政府政策和行业发展的建议，以应对市场变化。政府应继续实施灵活和精准的宏观调控政策，同时，房地产企业应承担社会责任，注重品质提升和服务创新，以适应市场的新需求和变化。例如，政府提出要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

此外，政府还将通过实施更加积极的财政政策，提供更多的保障性住房，以满足不同层次居民的住房需求，减少市场投机行为，促进房地产市场的稳定发展。例如，2025年政府工作报告提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。