2月份的广州，可谓“涨声一片”。根据国家统计局公布的2月房价指数，广州一二手终结长达半年的跌势，开始回涨。

但是，楼市“小阳春”来得快去得也快，3月的广州楼市，似乎迎来了“倒春寒”……

01 3月广州楼市情况

根据数据显示，3月上半月，广州一手住宅供求齐上高位，半个月网签量已经高达4123套，整个3月广州新房网签10235宗（本月末由于阳光家缘系统升级,部分2月末成交积压至本月），环比上升103%，比去年同期成交上升59%。如果将部分成交数据进行回填，2月实际网签6500-7000宗，3月实际网签量在7500-8500宗左右，实际环比增幅增加15%左右。

二手房方面，据广州市房地产中介协会表示，3月广州全市二手住宅交易氛围依然活跃，单月网签宗数为12260宗，创下2021年5月以来的新高。

但事实上，相对有滞后性的网签数据，来访及认购为实时数据，能更加及时、灵敏地反映市场动向。因此，即使目前网签位于高位，但实际上进入3月以来，不同于2月周度环比节节走高，全市重点监控的50个项目来访及认购数量出现同步连跌，3月下旬的广州，似乎迎来了“倒春寒”……

根据数据显示，3月50个监控项目来访组数四连跌，来到3月第四周，50盘来访量已经由过万组跌至7000余组，认购数据也不乐观，3月第四周认购量仅剩428套，比高峰期减少近四成。并且，两项数据表现均低于2月首周……

02专家观点：房地产市场进入新常态

对此，广东省房协专家委常务副主任委员、土地与产业研究中心主任赵卓文认为，目前重点城市二手房挂牌量剧增，其中杭州超20万套，重庆19万套，广州13万套，北京13万套，佛山10万套。市场供大于求的状况越来越明显，新增挂牌量远超去化速度。而2月份的“小阳春”主要是因为此前由于疫情等影响积压多时的购买力释放。目前房地产市场的各项利好政策已经告一段落，但房地产市场并没立即企稳，市场整体回升，还需要等待。

赵卓文认为，当前房地产市场局面，与货币政策、通胀水平、经济增长、居民收入水平、国际形势等综合因素都有密切关系。房地产市场企稳回升，是一个曲折的过程，市场要全面回暖上升仅靠几个政策出台是不够的。

2023年房地产市场的销售量将回归到一个相对稳定的水平。“增长”已不是主基调，量、价能做到“稳”，就是成功。而3月房地产市场的回调，不是“倒春寒”，更像是进入了新常态。

另外，有业内专业人士认为，此前为提振楼市成交，银行房贷利率处在历史低位，开发商也纷纷降价求销量。就银行房贷利率而言，目前广州大部分银行首套利率依按4.3%执行。与此前破5、甚至破6的房贷利率相比，能减少不少钱，而市场已出现部分开发商喊涨，刚需客自然抓紧机会“上车”。但目前存在的问题是刚需是有限的，而后发力更强的改善客群而言，卖一换一难度较大。目前虽有“带押过户”的支持，但由于9区二手增值税仍实行“2改5”，全市二手房挂牌量还在不断增加。

接下来，广州楼市和土市行情是否能够完全复苏，还是取决于广州是否能在调控政策上合理优化，释放住房消费的潜力，提高房企的投资信心。

03热点城市：优化调整、局部微调为主要特征

近期，不少地方出台松绑政策，激活房地产市场。

●重庆：发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》，共涉及11个方面、181条政策，其中房地产政策27条。政策提出，符合条件的新市民在购买首套房，可享受与本地居民同等的个人住房贷款政策；优先保障首套住房贷款，缴存职工家庭购买首套住房的，最低首付款比例不低于20%；职工家庭购买第二套住房的，最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。

●广东：广东住建厅表示今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

●江苏：江苏“一号文”从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。

●河南：政府发布了提振市场信心促进经济稳定向好的90条政策措施，在稳定住房消费方面明确提出，取消不必要的需求限制、优化二套房认定标准、鼓励商品房团购、鼓励各地发放购房券、购房补贴、契税补贴等。

●辽宁：明确鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。

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但对于一线城市和热点城市而言，是否能有较大的调控政策呢？

广东省房协专家咨询委员会委员、广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，春节后，商品房市场有所企稳回升，热点城市新房、二手房价格开始企稳回升。因此，热点城市不应该松绑限购等政策。但进入三月份，不管是新房认购，还是二手房带看签约，相比2月份都出现了下滑，因此调控政策松绑的队列延伸至热点城市。

但基于保持定力的考虑，一线城市松绑楼市的可能性较低，当然不排除外围供应量大的非热点区域优化政策，但对整体市场的影响非常有限。

目前，调控政策优化调整开始向核心城市演进，但基于房住不炒的顶层设计的红线不可触碰，热的城市只能是优化。具体来说，就是在房住不炒和稳定楼市之间寻找政策优化调整的空间。因此，优化调整、局部微调就是主要特征。

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