大动作,碧桂园官宣了!

地产情报轰炸 2025-01-10 22:00:49

最近,你忙不忙?

别人不知道,但碧桂园董事会主席杨惠妍女士有点忙。

作为曾经的宇宙第一大房企,“沉寂”许久后,终于官宣了一连串重磅消息。

先是1月6日,碧桂园召开2025年第一次集团月度管理会议,杨惠妍提出2025年全年工作核心是保交房和修复资产负债表。

紧接着,1月9日晚间,碧桂园发布公告,宣布境外债务重组提案的关键条款,目标最多削债116亿美元。(大动作,mark!)

几天后,1月14日,杨惠妍还将主持召开董事会会议,届时将批准2023年全年业绩,以及2024年年中业绩的发布。

赶在春节前把该处理的事情都处理掉,看来,小杨主席这是打算准备过年包饺子的节奏了。

01 | 关键任务

作为2025年的首次管理会议,杨惠妍准备的非常充分。

在会议上,杨惠妍就当前政策及市场环境、2024年成绩总结、集团当前重点工作、未来发展及人才战略进行了深入分析。

面对充满挑战与机遇的2025年,她提出全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表。

数据显示,2024年,碧桂园全年交付房屋超38万套,近三年累计交付约170万套房屋。不过,此前碧桂园曾公布过2024年的目标是要交付超过48万套房子。

显然,在2024年的新房交付上,碧桂园食言了。这背后也意味着至少有10万户购买碧桂园新房的业主们还要再耐心的等一等。

而对于2025年的交付目标,杨惠妍只是提到2025年交房任务总量较去年明显减少,但仍需各方努力。

也许,比画下“宏图”更重要的是守住“底线”。

不仅如此,对于2025年的销售目标杨惠妍也并未对外公布。当然,也的确能理解,面对2025年复杂多变、难以捉摸的市场环境,谁都说不准,即便目标公布了也容易打脸,干脆一并回避了。

除此以外,杨惠妍将修复资产负债表定为了2025年碧桂园的关键工作任务。

很快,我们就看到了这项任务的第一个成果。

02 | 债务重组方案

1月9日晚间,碧桂园突然发布关于境外债务重组业务发展最新情况的公告。

公告显示,截至2023年底,碧桂园境外有息负债总额(不包括应计利息)约164亿美元,主要由以下几部分构成:

现有债权债务的未偿还本金:约103亿美元;

现有银团贷款债务的未偿还本金:约36亿美元;

股东贷款的未偿还本金:约11亿美元;

其他担保及无担保债务的未偿还本金:约14亿美元。

尽管数据是截至2023年底,但因碧桂园“躺平”了一年多,因此除了面上的利息增加外,外债规模应该就是这么多了。

绝对规模相当大,但是碧桂园拿出的还债诚意似乎欠缺了些,尤其是当债权人看到重组提案目标是减少债务最多116亿美元,估计内心比哈尔滨的天气还拔凉。

在重组提案中,碧桂园给了债权人五个选项:选项1:现金(通过要约回购)

该选项的好处是可以马上拿到钱,但是只能拿到至多原值的十分之一,即所谓最少90%本金的削减。

当然,要是谈利息,那亏得可就更多了。

选项2:仅强制性可转换债券(100%转股)

该选项就是债权人将持有债券全部转换为股权,债权人变股东,且转股日要在最终到期日的3.5年以后。

说白了,就是如果债权人你觉得我碧桂园还会牛起来,那不妨陪着我一起赌一把大的,这个选项真的是考验革命友谊呀。

选项3:强制性可转换债券及新债务工具(67%转股)

简单而言,就是大部分债转股,但是转股日要在最终到期日的7.5年后。另外一部分替换成新发放的债券或贷款。

选项4:新债务工具(35%本金削减)

如果不想现在就亏掉90%以上,也不想债主变股东,那么我们就签个新债务,但是新债务本金要削减35%,而且新债务的到期还款日要在9.5年以后。

选项5:新债务工具(无本金削减)

当然,如果以上选项你都满意,债权人也想躺平了,那好,碧桂园也给出了“躺平版”,干脆咱们就直接延长债务到期日11.5年后。

到时候,要是碧桂园活过来了,那皆大欢喜。要是届时碧桂园没了,那么这笔债务也基本相当于一笔勾销了。

03 | 亮家底看完碧桂园给出的五个选项,什么感觉?

果然,欠债的才是大爷,还能一下子搞出这么多刺激的玩法。

不过,截至公告日,碧桂园与债权人等仍在磋商重组提案的确实条款,各方尚未就重组提案订立任何具法律约束力的协议。

但好的消息是,碧桂园目前已与7家知名银行组成的协调委员会就重组方案达成共识,并获得对方表态支持。该协调委员会由持有三笔银团贷款(未偿还本金总额为36亿美元)未偿还本金额约48%的贷款人组成。在重组提案中,碧桂园或许为了表明态度,表示公司控股股东正在考虑将公司未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为本公司或附属公司的股份,具体条款有待协议。

在这份公告中,碧桂园也亮出了全部家底。

截至2023年12月31日,碧桂园控制超过3000个开发项目,可售面积在9000万平米到9200万平米之间。

其中包括超过2900个境内项目,以及29个境外项目,涵盖马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及新西兰等。

此外,还有约130万至140万个车位可供出售。

如此看来,碧桂园目前依然还是有很厚实的土储家底。不过,碧桂园并未列明这些家底可以折算出多少可售货值。

此前2022年报显示,碧桂园截至2022年年末,碧桂园已获取权益可售资源约9555亿元,另有潜在权益可售资源2528亿,合计约1.2万亿。

但两年过去了,这些土储现在到底还值多少,其中又有多少资产可以盘活尚未可知。

不过,也别太着急,因为碧桂园可能很快就会公布了。

1月14日,碧桂园将举行董事会会议,重点就是批准2023年财报,以及2024年中报业绩发布。

相信到那个时候,碧桂园会给出一个答复。

结尾“世必有非常之人,然后有非常之事,有非常之事,然后有非常之功。”

这是杨惠妍在2025年首次管理会议上特别提到的一句话,既是勉励,也是对未来的隐忧。碧桂园的非常之人、非常之事究竟能否成就非常之功,或许就看债务重组的谈判桌上,债权人们是否会伸出援手,以及这家企业能否用手中的资源盘活未来。

当然,炸天团也希望碧桂园能如王菲所唱的那般——“如愿”。

然而,在房企深陷债务泥潭的时代,谈“如愿”更多是一种奢望。

对于碧桂园来说,最终能否“如愿”,不仅取决于内部的变革与努力,更仰赖于市场环境是否出现奇迹般的转机。

而奇迹的成本,往往是以无数购房者以及债权人的耐心与信任为代价。

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