不惭愧地说，我们是全上海各区各板块都实地看过的团队
这个城市，几乎每一片土地上都留下了我们的足迹
唯独有且只有这个地方
它虽在上海的版图内，但却经常容易被众人遗忘，即便是资深的从业者十年也去不了几次
金山
坦白地说，我们对这里也是陌生的
也是因为发布政策之前，金山楼市实在没有激起过一丁点浪花
除了偶尔的土地推介拍卖就再没听到过任何消息，这里的市场平静的如同一池湖水
直到最近，没想到上海楼市风向居然在这里开始发生逆转
从去年10月份放开限购开始
金山楼市某种程度就扮演着上海楼市风向标的角色
这不，没过多久，现在奉贤青浦也放开了外地人限购政策，社保转为3年
最近还有一件事也挺耐人寻味，同样发生在金山
横空出世般独创一条“买房免费乘坐轨交5年上下班”的购房优惠政策
如此精细又有点魔幻的买房刺激手法，我在上海头一次见
且我们都知道，金山一直是没有地铁的，只有一条从金山卫站直达上海南站的快速市域铁路
种种此类迹象让我开始对这个有点遥远又有点陌生的地方，感到无比好奇
真的有人会为了轨交费用减免而去金山买房吗
金山楼市为什么现在开始这么着急
为了得到答案，我选择乘坐一趟长途公交，前往这个传说“冰冻”已久的市场看看，到底什么情况...
01
买房免费坐5年轨交，这事金山是认真的吗？
这是我第一好奇的话题，也第一时间去官方发布的新闻寻找答案
相关部门给出的答复是
目前正在统一定制专属的交通卡，从1月2日起的跨区购房客户，一次性或者分批次交付交通卡
最后表示具体操作流程由购房人和开发商进行洽谈沟通
可以看到，目前对于这条购房优惠政策，落地的细则还是比较保守和模糊的
当我前往金山几个新盘售楼处现场，咨询几个项目的中介后，终于得到更具体的回复
第一，是关于到底免去5年轨交费用，是优惠了多少？
所有售楼处都有统一的数额，大约在2万元封顶，注意不是个人是家庭
也就是说，无论你家有几口人，免五年轨交费也就是省了2万，而不是我们认为的用每天20元*20工作日*12月*5年=2.4万这种算法
第二，轨交费是指全市轨交，还是金山特有的小火车？
如果是全市轨交，还挺方便，到哪都能用
但一位售楼处的销售告诉我，他们现在也还不清楚，唯一确定的是肯定能够免费坐小火车，但能不能坐公交大巴还要等待回复
第三，那具体到每个楼盘都有什么样不同的落地方式？
实地到现场看，大部分楼盘是不主动营销告知客户有此政策的，但是如果客户问起来，部分项目会让客户在2万元交通费和2万元车位抵扣中二选一
还有的会直接告诉客户，他们还没有接收到具体优惠的通知，暂时不能回复
不过都明确回答了只要是现在买房肯定会有轨交费的优惠
感受了一遭，个人觉得金山买房免费坐5年轨交的政策势头挺足，但不管是反应速度和市场认可度都偏低
不管是开发商的一线销售和买房者，信息接收都有点仓促
“你是第一个我遇到会问这个5年轨交优惠的人，因为这里买房的客户，基本没有外区来的。”
首先金山的轨交只有小火车，未来规划的南枫线同样也是市域铁路小火车，走的路线是从金山-奉贤-临港
显然也不是上班通勤的热门板块
且这里买房的客户都是本地客为主（80%以上），外地客户极少，大部分家庭都有车，通勤费不是硬刚需
所以你说
金山的这个买房送五年轨交费，是不是一个比较冷门，甚至有些“鸡肋”的优惠
这也是我这次实地探盘金山市场的第一大感受
金山买房送免费五年轨交费的独特手法，没有对症下药的意思，大概率也激起不了多少浪花
02
了解一下金山的新房市场有多魔幻，你就能理解它为什么着急了
这次我看了两个新盘项目，第一个建发观唐府
虽然是期房，但是从项目园林实景展示来看，中式园林的造景手法彰显建发的功力
对于本地多为父母辈级别的改善置换客户来说，足够惊艳
不愧誉为金山的新房品质之王，当然也是销售之王，据说方圆几十里地之内，就没有卖的比他好的
但是，反转也来了
被誉为金山最好卖的新房，现在依然也还有一半的房源在售，且优惠力度不低
不仅能够得到房款95折，还有2万元车位抵扣
但即便自降身价，建发观唐府，已是金山新房里极少数能够艰难突围的异类
因为这里的很多新盘，都得熬到现房，甚至熬到了现房都卖不掉，有些已经不能叫做新房了
比如当天我就看了一个现房新房项目，项目名这里就不提了，位于建发观唐府的附近，差不多的地
也是均价2.7万/平，去年10月开盘之时，该盘居然出现了认购人数为0的情况
走进社区现场，已经是全部交付好的小区，大部分的房源依旧还没有卖出去
而一路之隔的项目一期，早在2019年开盘，如今依然有两栋毛坯房在售
“金山多的是熬到现房也卖不动的。”
虽然残忍，但这是金山这几年新房市场的常态
更有从2015-2016年就开盘的项目，到现在还没卖完
湖山香颂湾、合生海景壹号、2019年开盘的碧桂园凤凰城、建邦国宸府，都还在销售中
大部分新房熬成现房都卖不完
让人感到无奈的同时，却黑色幽默地成为了购房者买房的一个超级大优势
所见即所得了，现在买房最难的不就是安全感吗，至少你不用担心lw是不是
但是库存去不掉的同时
“今年金山新房的供应变得更大了。”
在2023年上市新房板块排行TOP20中
金山新城以9个新盘2758套的体量，排在了上海去年的第六，高于一些大火的板块如徐泾、唐镇、三林等等
（来源：网络）
写到这，我赶紧找巧克丽丽同学统计了下2023年金山新城新盘的总成交量，表格拉出来一共1724套，只消化了60%左右
老盘变现房还卖不掉，新盘就马不停蹄挨个入市，金山这库存压力立马直线上升
至此，我把金山如今的买房免费送五年地铁费的政策视为
至少在那些还在成交的客户心里烧一把火，年底了能促进一个是一个
对市场能有什么长久的刺激效果，难说了
03
与此同时，我找身边朋友简单了解了下金山二手房市场
发现二手比新房更加冰冻
当本地客户置换都成了难题，更何况未来大量新房进入二手市场，完全失去了价格优势呢
首先，金山是一个完全正挂的楼市，二手普遍比新房便宜5-6千/平
当天看盘的时候，中介就告诉我，周边的二手更便宜要不要考虑
但是金山老公房居多，二手房龄偏大，最短的房龄也要十年以上
加上基本都是本地置换客户在卖，又没有新的外区刚需客来接手，因此金山二手要比新房难卖得多
这里就举个发生在我身边的血淋淋的案例
我的朋友小洋，家里有套金山的老二手房
我从三年前就听说小洋妈妈准备把这套二手挂牌卖掉，然后置换一套外区二手留给女儿
谁知道直到2023年过去，这套二手房还是无人问津，且还是在亏本出售的边缘上忍痛挂牌
用她的话说就是：“我唯一见到上海房产跑不赢通货膨胀的例子就是在金山。”
来自一个本地人的血泪呐喊
据我这位朋友在金山这几年经历的二手交易来看，这绝对是大多数金山二手房东的心理活动
最后实在不想割肉卖房的，我的朋友，总结了一下为什么金山二手便宜还不好卖的原因
没有内需，有钱的想置换外区，进市区，最差最差没钱也只买到金山新城，别的板块更难卖了
而从她家这套金山新城二手房的交易结果来看，我想金山除了没内需，另外的一个致命伤还有
它和上海的距离，遥远到...基本也没什么外需了
04
最后，就来聊一聊我实地踩盘金山市场一天的真实感受
我用身体切身体会到金山为什么没有外需
在上海我们去过很多很偏远的板块，比如临港
虽然打车也要一个半小时，但是因为有地铁，也有磁悬浮，心理距离上就缩短了
比如安亭、美兰湖这种和其他省份交界的地方也同样因为地铁的存在改变了命运
而金山真的是完全因为没有地铁，而让人感觉遥远到仿佛进入另一个世界
金山小火车既便利，又不怎么便利
虽然直达上海南站的班次只需40分钟，但你需要在金山卫站上车，且错过了就得坐非直达的普通列车，全程需要62分钟
花费苏州到上海虹桥高铁的将近3倍时间
若作为距离市区一小时的临海郊区，如果拥有碧海蓝天应该发展文旅度假、娱乐消费等等
但金山的真的有点普通，周边娱乐配套也缺少，除本地人以外可能极少人能想起金山居然有海，想过去一个叫金山的地方看海
这里化工厂好像无处不在，看远处的烟囱，它仿佛随时都能入镜
某种意义上也告诉我们产业转型对金山来说是势在必行，但绝非易事
还好，金山还有一个正在建设的乐高乐园，能成为一段时间人口导入的寄托
虽然他们只是短暂停留的游客，但是至少能让板块暂时热闹起来
最后，回归到金山楼市，这依然是一个短时间内无法改变的封闭性市场
如果真的可以因为免去不管多少年的通勤轨交费，就能改变如今楼市现状的话，对金山来说倒是天大的好事了
而从今年初的青浦奉贤的政策松绑来看
2024上海的各大新城郊区，将上演一场对上海本就不多的外地刚需客户激烈抢夺
那到底，金山接下来还有什么招能够应对
