楼市有江湖，江湖有排位。

每年伊始，房企销售排行榜不妨一瞅，可一窥大大却又小小的江湖。

战线若拉远至全国，2021楼市江湖出现巨大变局，百强房企2021年销售总额出现负增长；从2016年起延续5年的“碧万恒”三强格局宣告终结。

战线若拉近至东南偏南福州城，外来的和尚好念经，似是失灵，楼市江湖仍是闽系盘踞。2021年度大福州房企商品房销售榜（权益榜）TOP10中，闽系居9席，强势得很。

这里何地？闽系房企北派大本营。在“说商道市”看来，闽系在此，宛若此地遍地的市树榕树一样，枝繁叶茂、虬根曲绕。

但若说，非闽系大溃败，却也不尽然。楼市江湖本就门派众多，各有各的活法。譬如，深耕五四北的鲁能地产。

是的，今天的主角登场了！

从绿发鲁能地产身上，究竟能窥见怎样的魔幻楼市江湖？

江湖之大，事物之多，总有些许被各路人士误解。

来了五四北，就是赔钱人？

既是误解，也是误会，亦是误读。

若说，福州楼市江湖谁人被误读最深？“说商道市”觉得，鲁能地产当居前三。

笑他人看不穿的鲁能地产，展现了自身“佛系高手”的良好素养，并不作丝毫争辩，踏路而行，坚信，在闽系房企北派大本营，这个能做出流量的地方，自有前程。

要不然，自己哪会，一而再，再而三，三度于此拿地？

不妨审视2021年半年度报告，鲁能地产列出的主要项目所在城市有且仅有四个，福州，是与重庆、北京、济南并列的存在。

根据主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况，福州鲁能地产有限公司营业利润高达2.48亿元，净利润达1.86亿元。

一个半年营收19.81亿，捞金净赚1.86亿的外来房企，居然被误解成赔钱货？

这得是多大的误会啊！

每个板块都有相应的“家长”。TA不光是此板块的深耕者，声量最大者，还得是兜底者，担当者。如同，融侨之于南江滨，世纪金源之于贵安。

五四北板块，“家长”盘有前浪三盛，以及后浪鲁能地产。

遥忆2015年12月，福州第十四次公开土地出让上，位处五四北的宗地2015-36号原天宇开关厂地块，鲁能举牌坚定且迅速，以总价32.3亿元成功拿下该地块，楼面价达14926元/㎡，溢价率为134.4%。

两个月后，鲁能以5.21亿元竞得毗邻的宗地2016-04号原大华制扣厂地块，楼面价14922元/㎡。上述两幅地块被开发为“鲁能公馆一期、二期”。

鲁能公馆一期在2017年开盘（3月首开2.65W，12月加推2.8W），成为五四北自2011年后推出的首个新盘，如今挂牌3W。

许是彼时的鲁能正是气运加持，赶上了那个人人都是高房价凶手的年景。2017年买房一房难求，“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把车挪走”成了是年最伤心的一句话。

尝到甜头的高手鲁能，蓄势再来。

2020年10月，福州市2020年第七次公开出让国有建设用地使用权拍卖上，经过8轮举牌，88号竞买人福州鲁能以19.7亿竞得福州宗地2020-47号原天宇电气变压器厂厂区出让地，楼面地价15582元/㎡，溢价率8.12%。

5年过去了，还是熟悉的天宇，相差无几的楼面价。有人评，“时间在五四北静止了”。

鲁能公馆一二期的顺销，让鲁能期望值更高，从项目命名鲁能公馆三期即可见一斑。

不过，正所谓期望越大，失望越大。在福州热炒“好久不见，不负期待”的绿发鲁能公馆三期（备案均价2.8W）终究还是负了期待。

来自福州市不动产登记和交易中心版权的数据显示，鲁能公馆三期（备案名鲁能福苑），2021年12月10日、12月27日分别取得预售证，住宅450套，截至2022年1月11日，已售39套。

这样算下来，在其开盘过去一个月后，去化率堪堪8%。

“说商道市”反复言及，KFS开盘满月后的去化数据是最好的放大器，直观反映客群对该楼盘的接受度和认可度，一切的尬吹都将无所遁形。

出师未捷。

但该有的表面功夫还是要做！“首开逆市热销”，“再创楼市传奇”的尬吹，让懂行的人忍俊不禁。

这都2021年了，还在依照800年前的营销模式套路人，不光坏，还蠢。

开启自欺欺人模式的福州鲁能地产，五四北后浪，此时，哪里还有半点江湖高手风范？！

泪满襟的鲁能，自忖，究竟做错了什么，也曾加持己身的大气运如此之快便耗尽了？！

殊不知，气运，这种东西说来玄妙，虚无缥缈，但却在每一个江湖高手心中都存在着，并且让他们坚信不疑。

中国绿发，责任央企，为创造美好生活而来。福州鲁能公馆三期是中国绿发继鲁能公馆一期、二期之后的五四北大作。

其曾经的大气运，许是从一件件败笔上开始消亡的：

2016年11月，福州市房管局通报批评，该局日前在会同有关部门检查时发现，福州鲁能地产公司等3家房地产开发企业存在违规销售问题。

其中，福州鲁能地产公司开发建设的“鲁能公馆”项目，在未取得预售许可证的情况下，受其委托的销售代理公司，向客户收取“会籍”保证金计100万元。福州决定将福州鲁能地产公司等涉事3家房企，列入违规失信房地产开发企业名单。

2021年，交房后的一下雨连廊就进水、电梯故障频发、步道采用低档透水砖……减配，防不胜防。

不然，你以为的半年捞金净赚1.86亿是怎么来的？！

翻开福州鲁能公馆三期的官微，“说商道市”注意到，“在‘东扩北拓’的大福州规划背景下”。

如此这般，也曾是高手的福州鲁能地产以一己之力，硬生生将“东扩南进”的大福州城市战略规划给篡改了。

福州鲁能地产自我安慰道，我一个卖房子的能有什么坏心思呢？无非想要给你一个家。

这里，可是“新房价格洼地”。

但正如“说商道市”在2021年初时的年度复盘说的，这话任谁都能说，唯独板块“家长”盘没有底气说，而说自己是“价格洼地”的都活成了惨不忍睹的“传说”。

每年伊始的房企销售排行榜，一窥大大却又小小的江湖。迎来送往间，把江湖排位赛的残酷性诠释得入木三分。

今时的武林，群雄逐鹿，各有千秋，小卒过河，各有各的活法。

但，时代更迭的明目张胆与暗流涌动，人们身处其间而不自知。

真正的江湖，毕竟少有一剑断江力拔山河的绝顶高手，更多的还是无名小卒，做着一个个遥不可及滑稽可笑的江湖梦。