郑州市各区域存量房情况综合分析
总体情况郑州市存量住宅用地总面积2433.41公顷，其中：
- 未动工土地：748.23公顷（占30.7%）
- 已动工未竣工土地：1685.18公顷（占69.3%）
- 未销售房屋土地：640.10公顷（占存量总面积的26.3%）
区域对比分析1. 港区
- 存量用地最多（419.04公顷，占全市17.2%），但未销售面积最高（212.09公顷，占50.6%）。
- 风险：大量在建项目（271.94公顷）叠加高未销售面积，存在供过于求风险。
2. 惠济区
- 存量用地第二高（359.91公顷，占14.8%），已动工未竣工面积占比88%（316.95公顷）。
- 问题：开发进度集中，未销售面积69.99公顷（占19.4%），需警惕去化压力。
3. 金水区
- 存量用地311.82公顷（占12.8%），已动工未竣工占比81.5%（254.22公顷）。
- 特点：成熟区域开发集中，但未销售面积96.20公顷（占30.8%），需关注市场需求匹配度。
4. 中原区
- 未动工土地最多（163.46公顷，占50.2%），但未销售面积最低（8.89公顷，仅占2.7%）。
- 优势：未来供应潜力大，且当前去化能力较强，市场健康。
5. 二七区
- 未动工土地占比高（86.15公顷，占55.9%），未销售面积63.45公顷（占41.2%）。
- 风险：若新项目集中入市，可能加剧供需失衡。
6. 上街区
- 未销售面积占比最高（100.55公顷，占53.3%），存量用地188.45公顷（占7.7%）。
- 问题：区域需求明显不足，需调整供应节奏或刺激需求。
7. 东区
- 存量用地最少（93.96公顷，占3.9%），未销售面积仅12.63公顷（占13.4%）。
- 特点：开发成熟，供需平衡较好。
8. 经开区
- 存量用地123.82公顷（占5.1%）：
- 未动工土地30.92公顷（24.9%），已动工未竣工92.89公顷（75.1%）。
- 未销售土地5.46公顷（占4.4%），全市最低，供需平衡，短期风险低。
9. 高新区
- 存量用地178.44公顷（占7.3%）：
- 未动工土地64.57公顷（36.2%），已动工未竣工113.87公顷（63.8%）。
- 未销售土地56.61公顷（占31.7%），库存压力显著，需警惕滞销风险。
10. 管城回族区
- 存量用地278.51公顷（占11.4%）：
- 未动工土地110.31公顷（39.6%），已动工未竣工168.20公顷（60.4%）。
- 未销售土地14.23公顷（占5.1%），去化能力较强，但需管控未来供应节奏。
结论与建议- 高风险区域：
- 港区（供过于求）、上街区（需求不足）、二七区（供需失衡）。
- 建议：控制新增供应，优先消化库存，优化促销政策。
- 中风险区域：
- 高新区（库存积压）、惠济区（去化压力）。
- 建议：高新区需优化产品定位；惠济区应加快销售策略调整。
- 低风险区域：
- 经开区（供需平衡）、管城回族区（去化高效）、东区（成熟稳定）。
- 建议：管城回族区需分阶段供地，避免集中入市；东区可适度增加高品质项目。
- 潜力区域：
- 中原区（未动工土地多，去化能力强）。
- 建议：匹配需求稳步释放土地，避免市场过热。
整体策略1. 动态供地：结合人口流入、产业布局调整土地供应计划。
2. 区域差异化：高风险区域以去库存为主，潜力区域优化供应结构。
3. 政策协同：通过人才引进、税收优惠等刺激需求，尤其针对高新区、上街区。
