01

提及韩国，必须说说韩国的楼市。

关于韩国楼市，大家能想起什么？

暴跌30%？还是全租房模式？

先来说说韩国房价暴跌这回事吧。

韩国楼市下跌，基于两个原因：

（1）2022年韩国总统尹锡悦宣布，未来五年将提供270万套公共住房，其中首都圈地区竟然占158万套，首尔更是高达50万套！

（2）与此同时，宣布加息。

自2021年8月加息以来，韩国进行了六次加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%，至此韩国房价开始下跌。

那么，韩国跌了多少呢？

首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成。

我又翻看了数据，发现韩国楼市暴跌30%是指房价从最高峰到最低谷的最大值。

现在房价还暴跌30%，这韩国楼市肯定要完犊子啊！

毕竟韩国5000万人口的小国，人口增长都负2.4%了，这房价肯定在暴跌30%的基础上继续暴跌啊。

可事实，恰恰相反。

来，我给大家看两组数据，大家就明白了：

第一组数据图是从1989年到2022年，韩国楼市涨跌的面积图。

来，看图。

从这张图，我们可以看到，在过去20多年里面，韩国楼市经历了4到5次剧烈的涨幅波动；

第二组数据图是从2023年到2024年，韩国楼市触底反弹的面积图。

这张图是截止于2024年7月份

这张图截止于2024年9月

现在韩国房价仍然是负增长，2024年1月份是负7.16%，但房价跌幅明显收缩，截止9月份跌幅仅为2.089%，也就是跌幅持续收窄（这和我们现在一样）

这说明什么？

说明且触底反弹的行情很明显。

文章看到这里，内容对普通购房者而言，或许有些晦涩难懂，大家在心里会嘀咕：什么是“跌幅收缩”，“狗屁触底反弹”走势啊，你在说什么？

其实，把这些数据分析的总结语言，翻译成普通话就是：韩国房价，涨了。

因为2023年的时候，房价跌幅是7.4%，现在跌幅只有2.09%，也就是说房价从最低点上涨了5%左右。

文章写到这里，想问大家一句话：看到这种情况，各位感觉神奇吗？

不是房价跌幅收窄神奇，而是韩国各种数据与房价融合到一起，带来的神奇！

韩国，一个人口5000万的小国家，人口每年减少12万到20万，人口老龄化问题极为严重，65岁以上的老龄人口占总人口的17.5%。

也就是说，5000万人口中，65岁以上的人口大概是875万。

而18到34岁的青年人口仅为20%，也就是1000万人口。

根据韩国统计局估算，20年后老龄化人口将突破1000万，但青年人口将低于500万。

这样的人口背景，韩国房价愣是走出跌幅收窄，房价逐渐反弹的走势！

从数据维度看，2021年至今2023年，韩国房价从峰值到低谷，确实到达了30%。

但仅9个月时间，这房价就从低谷反弹上涨了5%

所以，韩国楼市是否会像过去25年的4次下跌、反弹行情一样，暂不下定论，把这个问题交给时间。（我认为一定会）

我只想通过韩国楼市的涨跌行情，告诉大家一个底层逻辑：

房价，不遵循人口递减原则。

房价不仅不遵循人口递减原则，甚至不会因为怜悯某些人买不起，忌惮某些人低欲望，不结婚，不生育而主动降价。

我知道，这么说很残忍，但事实就是如此。

前段时间韩国有一则新闻非常轰动，是什么呢？

幽灵婴儿。

我想大家都看过这则新闻，我就简单说一下吧，

所谓“幽灵婴儿”就是母亲生下孩子，但没有能力抚养，就把婴儿冻死在冰箱里。

这则新闻中有两个事件——

第一件事，是在冰箱里发现两个死婴；

这两个死婴的母亲被抓之后，给出的理由是“因为经济困难，才这样做”。

第二事件，就是家庭中已经有4个孩子，意外怀孕之后碍于堕胎费用高达250万韩元（约1万4千人民币），所以婴儿生下来后，就放入冰箱。

根据韩国媒体报道，从2015年到2022年7年间，全国有2000多名婴儿出生后未登记，目前确认活着的是1000多名，剩余50%韩国媒体的表述是：“仍在调查中”。

所以，人口增速下降、贫穷、低生育率都不能左右房价走势。

不仅不能左右，韩国在楼市下跌之后，韩国政府不仅停止了加息，还出台了诸多救市政策。

比如首套购房，放宽贷款标准；

比如购买低总价房产，给予更低的固定利率；

比如减免多套房买卖的相关税费。

很多时，我会告诉大家，房价上涨的“顶”，就是居民负债率的“顶”。

换句话说，居民负债的极限，就是房价的极限。

可什么极限？

至少韩国告诉大家，家庭负债率到达了108%也不算“顶”（数据来源：华尔街新闻）

根据国际金融研究所（IIF）发布的数据，韩国家庭的债务主要购房抵押贷款。

且，韩国四分之三的家庭，其家庭财富与房地产关系紧密。

未来，国内家庭资产配置将发生巨变，推荐阅读《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

02

提及韩国楼市，必须要说说韩国变态的“全租房”模式。

什么是全租房模式？

从房东视角看，这房子不收租客租金，但租客必须按照总房价的60%到80%支付保证金，房东拿到这笔钱后，再去购买房产，并以此模式持续滚动；

其实，说到底就是最早买房的韩国人，有了“上赌桌”本钱，从而开始了空中接力的加杠杆游戏。

从租客角度看，租房子确实没有租金，但必须支付总房价60%到80%的保证金，待到租期结束后，房东会把保证金还给租客。

那么，中国21个城中村改造，对我们意味着什么，推荐看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

文章看到这里，有人会问：能支付总房价的60%到80%，怎么不自己购买呢，为什么还要租房啊？

因为韩国租房，分几种情况。

（1）情况一。

就是前文说的全租房模式，这种模式租赁的房源都在首尔核心区域和高档小区，所以房价很贵，大概15万/㎡；

当然，韩国所有的银行均提供租房贷款业务，所以支付总房价60%到80%的保证金，也可以贷款；

（2）情况二。

租金+保证金的模式。

按咱们国内的标准，老旧房屋的2房，在韩国的租金也超过1万人民币。

与此同时，租客还需要支付月租金5到10倍的保证金。

喜欢看韩剧的伙伴或许会记得，在韩剧中灰姑娘女主角的居住环境都是房顶的“阁楼”，又小又破，然后遇见住在大房子里的财富二代，这一切，虽然有影视演绎的城市，但也说韩国贫富差距之大.

客观的讲，韩国“居不易”是事实。

在韩国，租房的大致逻辑就是：给的保证金越多，租金越便宜，反之保证金减少，租金就增加。

可即便如此，这些年韩国的租赁指数一直在上涨。

可以这么说，无论韩国外贸环境如何，无论人口增长率如何、韩国6大城市的居住成本都不曾降低，不管购买还是租赁，一直都是“最贵”奢侈品！

那么，韩国楼市为什么会如此？

我认为底层逻辑还是m2增速，也就是货币投放量。

从1970年到2023年11月，韩国的货币供应量在起伏波动中不断攀升。

最近的货币下跌曲线正好与2022年的韩国楼市房价下跌保持一致。

那么，除了货币因素，还有什么原因？

——在韩国，也有学区房概念，孩子小学、初中、高中都是划片入学，而房价较高的区域优质教育资源更为集中........

嗯，不多说，想来你们都懂~

最后，从两个方面，简单总结一下吧

（1）社会现象

现在的韩国，因为年轻人减少老龄化严重，韩国老年人的养老金根本不够生活，所以出现了65岁以上人口求职增加的趋势。

——韩国统计厅公布的数据。

截至今年2月，韩国就业总人数同比增长31万人，可20多岁、40多岁的同比减少了12.5万人和7.7万人。新增的就业人口主要来自60岁以上的人群。

（2）物价

韩国最低时薪是52元，但物价非常贵，像韩牛等肉类的价格，价格更是离谱，吃一顿普通的韩牛要500到1000元一位。

就这，吃饱还得靠各种泡菜充数。

（3）卷

韩国从小学开始，就给孩子报各种补习，高中生的睡眠时间更少于6小时，毕业之后的工作机会竞争也十分激烈。

.............

文章至此，按照我们当下的生活场景和经济情况，大家一定认为韩国这么卷的环境，是不是大家也得储蓄，一分钱不花呢。

事实恰恰相反，韩国人消费对韩国GDP的拉动达到了50%左右。

韩国物价高，工资相对物价而言并不高，且生活和居住成本也非常昂贵。

那么，为什么韩国人仍然敢于“负债消费”呢？

答案是韩国人对预期乐观，

所以，在韩国购买一部手机，一瓶化妆品都是分期付款，都是负债消费。

买房该怎么贷款？可以看文章《这样买房，多赚200万（二）》

03

最后，说几点。

（1）毒打

认知决定一切。

认为中国楼市会日本化的人，会等着房价如葱，认为楼市会韩国化的人，会为“不降阶层而努力”

有句话怎么说来着？

看不懂社会，就要被社会毒打。

同理，看不懂楼市，就要被穷一生。

（2）保障房

我真的认为，咱们房地产双轨制就是倾斜中低收入人群，换句话说就是用“有钱人的财税”补贴中低收入人群。

所以，现在的双轨制是历史的突破，也是一种进步。

如果年轻人收入不多，刚刚步入社会真的可以考虑保障房。

因为随着货币发行量，我们的租金不可能停留在回报率1%水平；

因为随着棚改和21个城中村的提升改造，我们的租金不可能低于没改造之前，租金在未来3到5年内一定会涨。

这点可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？

（3）养老靠自己

未来一定是养老靠自己的大趋势。

所以年轻时候买套房，不管是保障房还是商品房，大家根据自己的收入去选择，前文不要相信什么存钱银行吃利息，租房养老的鬼话！