01
4万亿来了
9月23日，住建部召开了“房地产融资工作座谈会”，会上有三大表态：
第一，对之前已经获得金融机构融资的项目，要求金融机构不得出现抽贷、断贷、压贷行为。
第二，对之前未获得融资的项目，要求金融机构加快融资节奏。
第三，对之后新项目，金融机构要给予支持。
同时，住建部还表示，年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿，争取将所有商品房项目纳入白名单。
在座谈会上，住建部直接点名了碧桂园、万科、保利、中海等房企。
这些被点名的房企，基本都在去年年中就已入局“白名单”制度，而且都在白名单上。当时被纳入白名单的房企只有32家。
此后，白名单不断扩大，去年11月份扩大至122家，今年3月份扩大至146家，6月份又进一步扩大至236家。
进入白名单的房企越多，意味着获得融资的概率越大。毕竟融资渠道打通了，金融机构会争抢着给这些房企输血。
所以我们可以看到，最近一段时间，无论是民营房企还是央企国企，都迎来了融资大利好。
以保利为例，8月份共计发行了15亿元公司债，9月份共计发行了6.5亿元公司债。
碧桂园更是疯狂，8月份一个月就发行了75亿债券。
在这种背景下，房企们迎来大救场，纷纷开启拿地模式。
9月份以来，土地市场明显升温。
02
100万套旧改来了
除了融资大利好外，本号认为这次住建部召开的“房地产融资工作座谈会”还有另外一个意图，就是推动城市更新。
会议明确提到：
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益；继续完善住房保障体系，加大保障性住房供给力度，解决好青年人等住房问题。
这段话有两层意思：
第一层意思，鼓励金融机构继续给予房企融资支持，推动房企尽快完成保交楼任务。
第二层意思，鼓励金融机构给予城市更新项目融资支持。
从去年年底至今，官方不断强调城市更新的重要性。
去年12月20日，中央政治局会议明确指出：
房地产行业是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已采取措施，并正在考虑新的措施。我们的目标是确保行业的平稳健康发展，避免出现大起大落。
12月23日，住建部召开全国住宅工作会议，再次强调：
要把稳民生作为住宅工作的出发点和落脚点，把城市更新行动作为一项重要任务来推动实施。
今年年初发布的政府工作报告中也明确提出，要有序推进城市更新。
城市更新之所以被反复强调，是因为其既能解决城市的老旧住房问题，又能拉动内需。
根据央行此前披露的数据显示，2022年国内广义个人住房贷款余额34.7万亿元，同比增长1.3%，占住户部门贷款的比重为34.2%。而2022年年末全国总人口14126万人，人均住房贷款余额约23万元。
也就是说，全国居民的房贷基本都被掏空了。民众再想买房，也很难掏出首付。
在这种背景下，只能寄希望于城市更新。城市更新一方面是拯救房企，另一方面则是通过老旧小区改造、城中村改造等方式，让民众能拥有自己的住房。
因为按照国外的普遍做法来看，城市更新是解决住房问题的最有效方法。
美国在1970-2010年期间进行过一场大规模的城市更新运动，将老旧房屋拆除重建，建造大批低密度住宅。这一举动不仅让美国人民的居住环境得到极大改善，还推动了美国的经济发展。
同样的事情，英国在20世纪80年代做过，日本在20世纪60年代做过。
目前中国有6亿栋建筑需要改造，其中存量住宅有4亿栋，占比67.7%。
如果这4亿栋住宅全部完成改造，可以再造一个美国的面积。如此大的体量，自然能够产生巨大的需求。
所以本号以为，住建部在会议上明确提到“大力支持刚性和改善性住房需求”这句话，是在释放信号，后续会有大量的城市更新项目启动。
03
楼市大招来了
本号猜测，未来会有一大批城市加入城市更新队伍。
至于如何推进城市更新，住建部在发布会上给出了答案：
一、各地城市政府要承担主体责任，建立工作机制，加强统筹协调，落实资金支持。
二、坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。
三、坚决防止出现“大拆大建”问题。
四、大力提升城市治理能力现代化水平。
五、落实各项支持政策。
来源：住建部官网
所谓“留改拆”，就是留住老建筑、保留有历史文化价值的建筑、保留有工业记忆的建筑，拆除不满足安全要求的危房、不满足公共功能的建筑。
“留改拆”并举、以保留保护为主，就是尽可能减少房屋的拆迁量，通过修缮加固老旧房屋，赋予其新功能。
本号认为，这个大招对于大多数普通民众来说，都是大利好。
一方面，由于城市更新会带来大量房屋供应，会缓解当下的住房紧张局面。
另一方面，随着城市更新的推进，很多老旧小区会得到彻底改造，居住环境会变得更好。尤其是那些老破小，居住体验会大幅提升。
当然，城市更新也会带来一些问题，比如可能会推高房价。但这是次要的，只要供应增加得足够多，房价就不会上涨得太过离谱。
