作者：纵横论市

很多人都有一种感觉，随着棚改被喊停，住建部早在2019年也宣布我们将告别大拆大建，认为未来房子拆迁的机会非常渺茫。而且还有一种假象是，我们人均住房面积已经很高了，也不需要拆迁后盖那么多房子，说白了，就是没多少需求了呗。

表面看似有道理，实际未必如此。贝壳研究院对此做过了一项研究，从人口、人居住房面积、城镇化、住房拆迁率、拆迁安置率等方面，对比了日本、韩国房地产的发展经验，未来住房需求虽然不及2021年楼市发展高峰近19亿平米，但到2035年前，平均每年还是有14亿多平米。这里需要说明的是，这两年楼市由于“三道红线”管控，仅12亿平米的成交显然是不正常的，后面市场还会恢复到一定程度。那么，每年14平米的需求到底由什么组成的呢？

该研究报告数据显示，2035年前，每年的刚性需求约2.6亿平米，改善需求约8亿平米，老旧房屋拆迁带来的需求约4.2亿平米。三大需求占比分别为18%、54%、28%。而且，到2035年的话，需求占比还会进一步调整，分别为11%、58%和31%，大家看出来没有，曾经占据半壁江山的刚需，到那时只占一成比例，而变动最大的则是拆迁需求，占到近3成。也就是说，市场每三套住房需求，就有一套来自拆迁。为什么会如此？其实有两大原因：

第一，楼市需要拆迁。

都知道，这轮楼市政策优化已连续进行了两年，但结果并不如一些人想像的那样，无论是成交量，还是成交价格，都显著下降，像二手房已连续下降20个月，新房销售面积2022年降到13.5亿平米左右后，没想到2023年再下降10%左右，来到了12亿平米关口。常规的需求端刺激到了无方可施的地步，那怎么办呢？

俗话说，历史经验无法复制，但可借鉴。住建部在2024年的房地产工作中明确，要实施好“三大工程”，其中就包括拆迁。这在不少业内人士看来，从2024年开始，“拆迁潮”应是又来了，而且两类房子或都将纳入拆迁名单。

一类房子是城中村改造中需要拆迁的房子。其实，这不是才提出来的，早在23年7月，国家就发布了在超大、特大城市中开展城中村改造工作的指导意见，在经过一番酝酿后，住建部把此项工作纳入到2024年“三大工程”中进行部署安排。虽然提法与过去的棚改有所区别，但做法还是差不多，要么拆，要么改，采取拆改结合的方式。按照机构的测算，拆迁或带来上万亿的住房消费，直接拉动房地产投资增长5%左右，房地产销售10%左右。而且还可以看到，央妈在2023年的最后一个月已重启PSL，国开行等政策性银行操刀的2015年-2018年那波棚改身影再现，毫无疑问，城中村改造中的拆迁工作已到落实阶段，2024年将是开局和发力之年。

其实还有一类就是我们旧改中的危房、不适合居住的房子。很多人都觉得，此前的棚改不是已经停止了吗？现在推行的老旧小区改造就不会拆迁了。这其实是一个误解，也与实际情况不符。像深圳发布的十四五上千个城市更新项目，其中有很大一部分比例的房子就是要拆迁的，我们自己所在的城市最近也看到拆迁公告多了起来，说明拆迁工作仍旧在有条不紊的进行，只是没有当初棚改那么显眼了。值得一提的是，这些被纳入拆迁的房子都有共同点，他们基本属于不太适合居住的危房、城市规划调整等情况。

第二，好房子发展趋势需要拆迁。

长期从事房地产的应知道，我们的住房取得了非常大的成就，能够在短短二十五年不到时间里，满足了城镇化率从30%到60%的住房需求，城镇人均建筑面积也来达到了40平米。但是，在大多数时候，我们都是在建房高周转模式下进行的，房企为了扩大规模，不停的拿地、盖房、卖房，在疯狂期，甚至只需要一张图纸出来就开卖了，一个小区，一两年时间都建成了。

对此，中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮直言不讳地表示，在我们现有的城镇住房体系中，有一半以上房子将在未来10-20年内拆迁。而原住建部总经济师赵晖也坦言，中国住房与好房子目标差距大，与日本相比，在建筑结构质量、设施设备、隔热、隔音、防水等方面都有很大差距。可见，管理层自然也是看到了这一点，住建部在部署24年房地产工作时明确提到，要开辟一个新赛道，建设好房子。但原来的房子怎么办呢？正如前面专家所言，陆陆续续还是要拆迁的，只是现在的房子楼层较高，赚不了那么多钱而已。

综上所述，房地产发展形势并不如一些人的想当然，现实情况和客观趋势决定了继续拆迁的意义和目标，不仅要拆，还要持续的拆，只是不会像过去那样突击运动式的拆迁。其实，我们只要想明白一点，只要我们的经济在发展，对住房改善有追求，拆迁就不会止步，否则，如果只建新房不拆老房子，不就是重复建设、浪费资源吗？所以，从改善居住条件，拉动内需稳楼市、促进经济发展计，房子变老变旧后，拆迁都应该是一个优选项，我们应顺应这样的发展趋势。