在二手房买卖交易中，我们经常会遇到所出售的房屋已经出租给他人，为了能顺利交易，一方面，房东往往通过提前解约的方式收回房屋；另一方面，我们也经常听到一句话：“买卖不破租赁”，意思就是承租人可以在租赁关系结束前有权继续居住在房子里，不受房屋买卖关系的限制。租客拒绝提前解除合同，不配合搬离，并继续居住。这两种对立的关系，也使得在房屋买卖交易过程中，会出现纠纷，甚至会引发旷日持久的法律诉讼。而居住权的入法，将有关效解决这个问题。

对于居住权这个法律名词，可能很多人并不十分了解，我们下面来简单介绍下：

早期的物权法对于居住权争议比较大，没有具体的规定，往往以房屋租赁的权利来替代房屋居住权。随着新《民法典草案》的问世，对于居住权有了更明确的定义。居住权首先是一种物权，不同于承租关系；单纯承租关系的话，出租方可以单方提前解除合同，并让承租人搬出；但对于居住权来说，房产所有人不得提前取消居住权，也不得让居住权人在约定期限内搬出。因此，居住权的入法，在最大程度保障了居住人的居住权、对房屋的使用权。因此，在二手房交易中，我们应该注意以下几点，以防范风险，最大限度保障买卖双方的权益！

首先，在二手房交易时，要进行充分的产调，不仅要确认产权真实性、有否抵押及查封，还要上门调查房屋实际居住情况，对于已经出租的房屋，必须要房东出示正规租赁合同，确认双方信息及合同的有效性；同时还需向房屋租赁登记机构查询出租合同有否居住权登记。如果没有有效租赁合同，也没有居住权登记，应视作房屋状态为未出租，如果确有有效租赁合同，并已申请居住权登记，则视作房屋状态为出租。对于有居住权登记的房屋，在交易过户完成后，产权是属于购房都的，但居住者的居住权还须继续履行，购房者也不得变更或废弃原先租赁合同，确保居住权得到完整实施。

其次，对于售房者来说，如果房屋打算出售的话，将面临两个选择：

1、房屋想早点卖掉，房屋不出租的话，看房也相对方便些，由于不涉及房屋居住权，在交易时相对简单些，可以按以前常规交易流程操作。

2、房东不急于变现房屋或在意房屋租金收益，会考虑边租边卖。这时就需是考量到居住权的问题了；所以在签署租赁合同时，建议房东在租赁时间上，尽量不要签太长，最好短签或一年一签，一方面可以记房屋状态保持足够的灵活性；另一方面也保证了房屋租金回报率。

最后，也希望广大的租房客户，在签订房屋租赁合同前，不仅要了解房屋产权真实性、房屋居住条件以及租金等，还要了解该房屋有没有挂牌出售或打算出售这种情况。如果确认有这种情况，还是建议另寻其它合适的房子，如果确实喜欢，也不要签太长时间，免得房屋出售后，给购房者造成一些不必要的困扰，同时也给自己居住带来不好的体验。

《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日实施，居住权的入法，将会对二手房交易带来新的挑战，不论是作为房屋经纪人、买卖双方还是租客，我们要明确了产权、居住权的关系，并切实履行各方责任，这样的话，居住权不仅能解决好二手房交易的固疾，更能解决好家庭财产分配、遗产继承及养老等实际问题。