文｜邓浩志

国庆前楼市利好政策出了一大批，股市大涨，地产股更是暴涨，那这个十一黄金周楼市表现如何呢？根据我在大中介机构，大开发商获得的数据，以及跟部分房企高层沟通，汇总“十一”假期的市场表现，大致如下：

“10.1”当天和9月份的周末相比，各楼盘看房客户增加约一到两倍，成交量增加了三到五倍。值得注意的是，新政之后“10.1”当天和前两天，不少楼盘反映，新到访客户明显增加，这说明一部分之前已经不看房的客户，又开始看房了。板块方面，不但核心城区表现不错，远郊楼盘一样有明显增长。优惠方面，各大开发商给予在“10.1”给予了促销优惠，但总体没有今年630那一波折扣大，范围大。折扣少了成交仍然放大，感觉市场信心的确有增加。

“10.2”、“10.3”，各楼盘到访客户比“10.1”天减少约20%左右，成交也略比“10.1”有所下降，但市场仍然保持较高热度，各大售楼部看房的人依旧很多。

“10.4”市场继续有所降温，不同楼盘情况有差异，部分有活动的项目人气较旺，促销力度不大的楼盘到访明显减少。

其中一个特征是9月30—10月2日，这几天我一个楼盘和中介打来的推销电话都没有，估计是他们忙不过来。3号开始有销售电话（2个），4号增多（4个），这说明部分楼盘到访客户减少，销售闲下来了，开始Call客。成交量方面4号也前几天有所减少。总体概括，如果9月的周末市场热度平均值为“1”的话，那“10.1”就是“5”，“10.2”与“10.3”就是“4”，“10.4”是“3”。

另外，贝壳发了热销海报，4天卖了1800套，这个应该不会有太大水分。如果算全市，那国庆前四天，全广州新房成交大概4000来套。也就是4天时间就完成了整个9月的业绩。可见，楼市是真的火了。

至于剩下最后3天假期我就不再报了，按惯例肯定是越来越少的，但这也不改变十一楼市的强势的最终判断。

四大一线城市全面松绑限购，释放了更多的购买力。从新政后一周的楼市表现看，一线城市成交量已经出现了明显的大幅反弹。二线城市则在央行重磅利好支持下，首付降低了，利息降低了，市场也止跌回升，有回暖的迹象。但三四线城市呢？松绑限购？其实他们早已取消限购了，降低购房首付和利率？他们也早就降到了可降的最低水平。而在一线和二线城市收获利好的时候，三四线城市的购买力反而进一步被分流。所以这波楼市刺激楼市政策，对多数三四线城市而言，反而是一波巨大的利空。毕竟房地产业是全国性的，房地产市场不止北上广深，不止省会和区域大城市，更大量的三四线城市怎么办？怎么加快去化？加快去库存呢？我只能无奈且肯定地回答，此题无解，至少当下无解。

从策略上看，目前的确应该先救有可能救起来的一二线城市，其他先不管也管不了。只能期待一二线城市楼市复苏之后，看能否带动周边三四线逐步复苏。而从趋势性看，北方的大部分城市，经济较弱的三四线城市，人口流出的中小城市，其房地产行业整体下滑不是技术性的，而是趋势性的。这部分城市才是真正过了高峰，后面是一长长的下坡段。

至于大城市的外围郊区，虽然最近表现有点类似三四线城市。但本质上他们仍然大都市圈范围，受大城市购买力辐射，只要市场回暖，大城市郊区和三四线城市还是有根本性区别的。