前期物业服务合同是物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。那么，前期物业服务合同对业主的效力如何呢？业主能否以未与物业服务企业签订合同或无需接受物业服务为由拒交物业费呢？

案例

2019年10月，A小区的建设单位某房地产开发公司与某物业服务企业签订《前期物业服务合同》，约定由某物业服务企业对A小区进行管理，提供物业服务，业主或者物业使用人应当在每年一月一号交纳物业费，每逾期一日按欠费总额的0.3%向物业服务企业支付违约金。

业主小张（买受人）于2022年12月27日、2023年1月10日，与某房地产开发责任有限公司（出卖人）分别签订《商品房买卖合同（预售）》，购买A小区两处商铺，预测建筑面积均为137.36平方米。

经查，案涉商铺于签订《商品房买卖合同（预售）》时已经交房，且对外出租经营。物业服务企业对案涉商铺按照每月2.5元／㎡的标准收取物业费，业主小张自签订合同起一直未交纳物业费，物业服务企业多次催促未果，故起诉至人民法院。

法院裁判

法院审理后认为，业主小张购买的商铺由某房地产开发公司开发修建，其作为建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，是房地产公司在A小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，代表全体业主签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对A小区业主具有约束力。

小张购买的商铺属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业服务企业与房地产公司对经营性用房的物业管理费进行了约定，并按照合同对涉案小区进行物业管理服务，按每月2.5元／㎡收取物业费并没有违反合同约定。

小张接受物业服务企业提供的物业服务，理应支付对价。根据物业服务企业提交的相关证据，在小区公告栏等显著位置对物业费项目及标准等有关情况进行了公示。小张逾期交纳物业费后该物业服务企业工作人员上门催收，小张亦未对物业费数额提出任何异议，欠费期间，物业服务企业正常提供物业服务工作。

因此，物业服务企业主张按照经房产测绘机构测量后的实测面积，每月2.5元／㎡向业主A收取物业服务费合法有据，依法予以支持。关于违约金的问题，物业服务企业未提交证据证实小张违约给其造成的具体损失，故对于物业服务企业主张违约金的诉请，依法不予支持。

最终，法院判决小张于判决生效之日起十日内支付某物业服务企业物业费共计7898元；驳回物业服务企业的其他诉讼请求。判决后，各方均未提起上诉。

法官说法

物业管理企业的选聘一般由业主大会决定，但是实践中从物业开始交付给业主到业主大会成立有较长时间，如让每个业主自己与物业管理企业签订前期物业服务合同，会导致小区由于缺乏前期物业管理，损害业主的合法权益。因此，为维护业主的合法利益，只能暂时“剥夺”业主自主选聘物业的权利，开发商是业主委员会成立之前已经存在的第一业主，所以，与物业管理企业签订的前期物业服务合同是为了全体业主的利益，应当适用于全体业主，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。当然，前期物业服务合同在业主购买物业后就直接关系到业主的切身利益，然而业主在选聘前期物业管理企业时不能表达自己意志，所以前期物业服务合同约定可能会损害业主合法权益，此时，业主可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉。如果物业管理企业未按照前期物业服务合同约定的内容履行义务构成违约，业主可以拒交相应的物业管理费用，但业主不能单独以自己未对前期物业服务合同作出承诺为由，拒交物业管理费用。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定未缴纳物业费的，物业服务人可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍不缴纳的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《物业管理条例》第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。