01

近日，南阳市中心有一个不被注意的消息。

简单来说，人民路中州路交叉口豫宛宾馆地块，有了新的规划，计划建一座容积率为5的康养大厦，控制高度100米，大概能建30层左右。

豫宛宾馆的位置大家都不陌生。

这里是南阳老城区的核心位置，人民路与中州路交叉口，大统百货斜对面。

有心人会留意到，南阳老城主干道人民路西侧，永威广宇南都新城，摩根中央公园，骏景花园、和城等楼盘，容积率都在5以上。

南阳第一人民医院前些年也进行了扩建，修建了高层住院部。

同时，在人民路打通断头路以后，南端的南菜园区域，规划新建的也是高层建筑。

我们不难看出，在过去十年中，南阳人民路两边整体的建筑“密度”在不断增大。

同时，南阳人面临的人民路现实是：

人民路现有车道短期内难以进一步拓宽；

人民路东侧为古城保护范围，有规划要求，道路较窄；

人民路西侧存在学校和城中村，交通疏散有难度；

人民路南端，有府衙步行街，是长期以来令人头痛的堵点；

人民路两端，停车位长期紧张，节假日，乃至平常都难以找到车位；

人民路与中州路、新华路、建设路交叉口，都是南阳重要商圈，容易形成堵点。

02

南阳人民路所遭遇的问题，表面上是如何疏导交通的问题，本质上是南阳的CBD该如何建设。

多年来，南阳是一个CBD概念比较模糊的城市。

作为一个老南阳，你问我南阳的CBD在哪里，其实最先想到的还是大统、360和天桥商圈。

南阳的东区发展有十多年，目前尚未形成标志性商业。

南阳白河南、三馆一院片区，也都缺少能够打破城市片区，吸引全城客流的商业。

南阳主城区也曾尝试过疏散人民路的商业功能。

例如，新华城市广场、建业凯旋广场（现更名万达坊）、以及车站南路的惠利特等，但如今回过头来看，这些商业有的客流少、有的转手、有的难以为继，都称不上特别成功。

南阳城市规划的一个特点，就是有新区，无标志性商业，主城区有商业疏散，无成功复制。

至今，南阳的人口和商业依旧在旧中心主城区高度集中。

这也是为什么南阳人民路至少从上世纪90年代以来，经历了多轮商业迭代，依然是南阳最繁华的城市中心。

究其原因，南阳人民路具备了很多适合商业落地的特点：

人民路及与之交汇的建设路、新华路、中州路适合步行，临街门面多。

人民路两端老小区多，且多是单位小区居民，有购买力。

人民路两端聚集了相当数量的行政机构、银行、国企。

几十年来，南阳人民路作为两区分界，形成了完备的商业生态。

我们可以看到多样的人民路生活：

A上班族，在摩根写字楼工作，他中午在丝织厂后街或360吃饭。

B大学生，周末和朋友逛街，去人民路沿线商圈，最后在府衙小吃街撸串。

C政府职员，下班后带着家人，来大统附近的火锅店吃火锅。

D企业职工，和朋友喝酒，约在了天桥东边的夹道里，有烤串、有炒菜，价格实惠。

E是退休职工，早中晚送完孙女上学，喜欢到人民公园，和朋友唱戏。

F打工人，晚上和女朋友吃完饭，步行走到人民路南头，在白河边散步吹风。

人民路带给南阳人多样生活的同时，周边夹道也隐藏着南阳的历史人文。

如与人民路交汇的民主街、联合街，既保留了南阳许多知名的苍蝇小馆，也保留了历史建筑。

近年来，一些资本也进入这些老街，对一些古建筑进行了包装改造，旧瓶装新酒，吸引到了年轻人来消费。

人民路带给南阳人整体的感受就是：

在步行范围内，可以完成日常消费；

学校、行政资源、商业集中，写字楼高度集中；

是一条有保留，又不断更新的城市干道。

对比之下，我们看东区。

道路很宽，夏天热，冬天冷。我许多次去那里扫街、办事，最后中午找不到合适的吃饭地方。城市功能规划比较分散，没有形成强商业区。

在三馆一院周边，除了配套的餐厅，想在附近找个吃的，是一个很大的问题。时常是饿着肚子，跑回主城区。

市中心高密度建设的好处，就是大大提高了土地的利用率，在步行范围内，涵盖了居民的衣食住行方方面面。

03

如今南阳城市的建设，面临着几个棘手的问题。

首先是多中心化建设，多大程度上适合南阳？

近些年，南阳一直在推进郊区化、新城区建设。但是人口的引入和产业的落地，是个问题。近些年比较热门的词，叫“职住平衡”。

就是你在新区盖的房子和你提供的就业，能否达到一个平衡。供应和需求处在合理的比值。

不能让农民上楼了，却无地可种，无事可做，造成了失业，只能外出打工。

也不能让中心城区改善群体买了新区的房子，却发现在新区的工作、生活都非常困难，又要跑回市区。

南阳市区人口，能不能支撑起多中心化的发展？一旦人口通过行政手段疏散到外围，会不会造成：中心城区衰落，新城区又没有发展起来的双输局面？

第二是新区打造CBD不易，旧中心城区CBD升级更难。

新区的CBD 建设，是在白纸上画画。在传统城市发展思路中，新区地标往往要代表一个城市的新高度，需要引入资本和产业。

但旧城区CBD的升级，则是绣花，面临的是对居民现有生活的改变，遇到的是新旧融合的问题。

河南许多城市的发展，新区建成后，旧城区也没有必然衰落。

郑州的德化商圈，洛阳的万达、王府井、新都汇，都与新城区的商业形成强竞争。

高密度建设市中心，是经济发展所需，但很可能带来进一步拥堵。如何高效治理，是个问题。

第三，将人口向外围疏散，带来的一个可能是中心城区更加拥堵。

在过去的二十年，为了解决中心城区拥堵，一些城市，例如上海，都曾尝试过将人口通过行政力量，疏散到城市外围，但遇到了一个情况——

即使住在外围，但人们上班还要回到市区。

用行政力量疏解的人口，又必须每天通勤跑回市区上班，不仅居民生活质量下降，也带来了更为严重的拥堵。

（上海就业分布 图片来源：知乎用户 团支书）

尤其是没有轨道交通通勤的三四线城市，这一现象可能更严重。

修高架、拓宽道路、建设停车场，种种方法不同城市都有试过，但没有一劳永逸的答案。

04

当我看到南阳的人民路，作为南阳目前最公认的CBD，道路两旁楼盘密度的增加，容积率的升高，必然带来对中心城区居住舒适感、交通的挑战。

但高密度建设旧城区中心，是经济发展需要。

如何避免拥堵，避免通勤时间过长，是个治理的问题。

城市CBD的拥堵状态，处在某一个水平，可能是最优的。但如何达到这个最优，需要思路。

提高商圈区域停车费？增加停车场？分时段限行？拓宽干道两边巷道？加快拆迁，腾挪更多城市空间？修建高架？迁出一部分功能？

豫宛宾馆对面的中心广场已立起围挡，即将改造地下停车场

化解CBD交通难题，体现着一座城市的治理水准。多中心化发展，人口向外围的迁徙，要考虑职住平衡。

城市更新，不能单向增加密度和建筑高度，而不考虑居住生态的改变。

人民路未来会不会更拥堵的背后，是南阳发展面临的大问题。