（曲涛/文）上市房企2021年的业绩披露工作，基本告一段落。随着大多数房地产企业披露业绩，2022年的销售目标也浮出水面。
从最近五年房企销售目标平均增长率来看，继续呈逐年下滑趋势，并在今年首次出现了负增长的情况。根据中房网测算，今年房企销售目标增长率均值为-0.24%，相比2021年同期减少了近12个百分点。
高增长时代已过，房企销售目标首现负增长
根据中房网不完全统计，从多家上市房企公告及公开信息整理发现，截至4月25日，仅有15家房企对外直接或间接公布了2022年的销售目标。
经初步测算，与去年的实际销售额相比，15家房企销售目标增长率均值为-0.24%。与2021年的销售目标平均增长率相比，减少了11.93个百分点。从最近五年房企销售目标平均增长率来看，不但呈现逐年下滑趋势，今年更是首次出现了负增长的情况。
在已公布销售目标的15家房企中，包括华远地产、保利置业、大悦城、越秀地产、龙湖集团、银城国际、远洋集团、美的置业、中国金茂和招商蛇口在内的10家房企，与去年的销售额相比，今年的销售目标仍为正增长。时代中国、信达地产、建业地产、首开股份和绿城中国5家房企，则对今年的销售目标进行了调降。其中，降幅最大的为时代中国，相较去年的销售额调低了32.00%。此外，信达地产今年的销售目标降幅也接近三成，为29.27%；建业地产的销售目标降幅超过了10%，为11.82%。
而华远地产的销售目标增幅最大，按照其2022年138亿元的销售目标与去年销售额进行测算，增幅达35.49%。
销售目标有较大幅度增长的，还有保利置业、大悦城和越秀地产等3家企业，其中，保利置业和大悦城销售目标增幅超过了10%，分别为14.84%和10.04%，越秀地产为7.25%。而其余6家正增长企业都是把销售目标定在了比去年实际销售额略高一点，甚至是明显“凑整”的程度，从而使得销售目标略保持增幅。其中，“凑整”数相对较大的是龙湖集团，与去年2900.9亿元的销售额相比，今年的3000亿元销售目标提升了3.42%，而销售额基数更大些的招商蛇口，今年的销售目标为3300亿元，与去年3268.34亿元的销售额相比，“凑整”后的增幅仅为0.97%。
不过，如果与2021年的销售目标相比，在这15家房企里，2022年的销售目标计划正增长的仅有越秀地产、信达地产、绿城中国和保利置业4家房企，平均增长率7.72%。此外，招商蛇口与去年的销售目标一致，继续维持在了3300亿元的目标。而其余10家企业的销售目标均低于2021年，其中大悦城、华远地产、建业地产的销售目标降幅超过了20%，时代中国更是下调达到了40.91%。
综合销售目标来看，今年企业信心最足的“乐观”型是越秀地产和保利置业，这2家企业的销售目标，无论与2021年销售目标或是实际销售额相比，均有明显的正增长。招商蛇口就销售目标来说，与2021的目标持平，但与去年实际销售额相比略有不到1%的提升，属于“稳健”型。信达地产和绿城中国属于“谨慎”型，二者2021年均超额完成销售目标，但今年的销售目标并没有参照去年的销售额，而是依旧参照去年的销售目标略有不到一成的增长，但均大大低于去年的销售额。而首开股份、建业地产和时代中国这3家企业则属于相对“悲观”型，不管是与2021年销售目标或是销售额相比，均为下降状态。
整体来看，房企销售主动降速占据了绝对的主流。
但降速并不意味着不作为。反观，这些将销售目标大幅下调的企业，实际上多是今年一季度销售目标完成情况较好的企业。根据中房网不完全统计，2022年一季度，信达地产和时代中国的销售目标完成率分别超过两成以上，为28.57%和21.80%。销售目标出现下降的首开股份，其一季度目标完成率也接近两成，为18.68%。
对此，时代中国董事会主席、行政总裁岑钊雄称，不倾向于用极端的方法，比如以价换量以及非常短期的行为实现销售目标的达成，所以主动做了销售规模的管控，让销售的安排更加从容一点。由此来看，时代中国主动降速也属情理之中。
市场整体未现转暖迹象，企业制定目标更为谨慎
事实上，随着房地产行业的不断去杠杆，行业增速放缓已成必然。越来越多的企业开始淡化规模追求，不再刻意要求增加销售目标，甚至隐藏或干脆不设具体目标。与2021年多达55家房企公布销售目标相比，今年对外公布销售目标的房地产企业目前也仅有上述15家。
像碧桂园、华润置地和旭辉等头部企业，今年都没有对外公布准确的销售目标数据。
对此，碧桂园方面表示，未制定2022年销售目标主要是因为：一是，企业已经进入行稳致远阶段，规模已经不是第一追求；二是，目前市场仍处波动周期内，预计会呈现前低后高逐渐企稳的趋势，碧桂园有足够的可售货量，可以根据市场动态调整销售时间和节奏。
而作为央企代表的华润置地，在业绩发布会上给出的销售目标也比较模糊。但据其总裁李欣透露，今年的销售目标仍会保持增长，行业排名会保持稳定。
另一家近年来比较稳健的民营房地产企业旭辉，也没有给出准确的数字。其董事局主席林中称，旭辉全年可售货值达3600亿元，其目标是保持权益销售额稳定，未来几年将大幅提高权益销售额的比重。林中表示，旭辉关注的是权益销售额背后的业绩含金量，而不是表面销售额的大小。
而对一些处于财务风波中的企业，更关心的是销售去化和资金回笼，而非具体的销售目标增长情况。如正荣地产，也明确了今年不设立具体销售目标。其董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，考虑到今年整个房地产行业变化较大，市场充满不明朗因素，加上公司处在特别时期，也在考虑出售一些资产，因此今年不设立任何具体销售目标，会采取必要手段促销售回笼资金，尽快降杠杆。
由此可见，在市场环境未见明显好转的情况下，大多数房企对于销售目标的制定比较谨慎。根据中房网此前统计，2021年典型房企销售目标完成率整体达到九成，这一指标明显低于最近三年同期水平。截至2021年末，在中房网监测的55家房企中，超过八成的房地产企业销售未达标，仅10家房企完成了全年销售任务。
对此，克而瑞研究中心分析认为，在行业整体规模增速放缓、市场持续降温的背景下，大部分企业的业绩实现和销售去化压力仍然较大。从部分企业已经披露的年度业绩目标来看，预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期，也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平，适度调降全年的销售目标。
整体来看，虽然目前政策层面暖风频吹，但企业的资金压力仍不容乐观，也导致在拿地、投资等方面观望氛围较浓，短期房地产市场恢复信心仍需时日。
