原创 刘博团队

未来中国城区发展的天花板在哪里？

在国务院批复的众多城市空间规划中，你很难找到一个区域被如此高频提及的案例。

近期，在国务院批复的《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》中，可以看到一个耐人寻味的现象：

各区被提及的频次：

南沙：102次

白云：46次

从化：27次

花都、增城：23次

黄埔：21次

海珠：18次

番禺：14次

天河：9次

荔湾、越秀：4次

“南沙”二字出现了102次，不仅频次远超其他城区，还获得“城市中心”、“未来发展核”等高端定位，这种罕见的“厚待”背后，究竟蕴含着怎样的深意？

01

两大一线城市首次“牵手”

南沙地位的崛起，可能源于一次重大转折。

10月30日，随着深中通道南沙联络线的开通，广州与深圳首次实现陆路直连，从广州南沙到深圳前海的通行时间压缩至20分钟。

深中通道南沙联络线

由此，这两座一线城市正式告别“遥望”阶段，迈入实质性的“牵手期”。

从全球视角来看，这是一个具有历史意义的世界级大事件：在世界主要都市圈中，很少见到两座如此体量的城市在空间距离上如此接近。比如：

旧金山湾区：旧金山与硅谷（圣何塞）相距约70公里；

东京湾区：东京与横滨相距约27公里，但横滨并非真正的一线城市；

粤港澳大湾区：广州南沙与深圳前海的直线距离仅约10公里！

“10公里”意味着什么？其战略意义要远远超越物理层面。

1、两大一线城市汇聚的资金，人口，GDP堪称世界第一，产业链与创新链的协同效应正在加速释放。

2、南沙是广州的核心区，前海是深圳的核心区，两个核心区的牵手，价值更加非同凡响。

3、南沙位于大湾区地理中心，不仅是广州都市圈的核心区，也可以视作深圳都市圈核心区，甚至是珠江口西岸都市圈的核心区，本质上是三个都市圈的交汇点。

4、南沙构建起地铁、城轨、高铁等立体交通体系，一小时可达湾区各城，三小时通达周边省会，八小时连通全国主要城市群，真正实现了全域互联。

5、白纸好作画，南沙也是全国范围罕见的，位于一线城市核心区的，拥有大面积可供开发土地的全新板块。

9月4日，广东省自然资源厅发布“黄金内湾”概念规划与设计国际咨询预公告，也划出了粤港澳大湾区未来最有价值的一个“圈”，而南沙恰好位于“黄金内湾”的地理中心。

可以说，南沙已然成为政策利好的集大成者。它不仅是广州“三核”之一、自由贸易试验区、粤港澳大湾区合作示范区、大湾区几何中心，更是黄金内湾的重要支点。

从这个角度来看，南沙在广州国土空间规划中被提及102次，对于一个肩负着连接两大一线城市、串联三大都市圈、承载“黄金内湾”未来的战略要地而言，这个频次可谓实至名归。

02

南沙，能否接住泼天富贵

从规划走进现实：南沙被寄予的厚望，与其受到的“争议”，一样重。

打开各类社交媒体平台，随处可见网友对南沙的点评。不难发现，外界对其发展前景是存在质疑的。如：

“天河CBD很成熟了，黄埔又是科学城，现在又要搞南沙，感觉资源都得被分薄了”

“期货交易所虽然挂牌在南沙，可实际运营选在了天河，这说明南沙吸引高端企业时，交通成本仍无法忽视”

“最直观的去南沙转转就知道了，人气还差得远，再好的规划没人气也很难发展起来”

网友们的质疑并非空穴来风。

作为后起之秀，南沙确实面临着不小的现实挑战：人口密度偏低导致的“空城”感、难以留住高端资源的尴尬、来自天河、黄埔等成熟城区的竞争压力，这些都是绕不开的问题。

不过，正是这些短板和不足，才倒逼南沙必须另辟蹊径。

无法复制天河的商务区模式，也不能照搬黄埔的科技城路径，南沙应该思考如何发挥自己独特的区位优势。

在找不到现成模式可循的情况下，南沙把目光投向了自己的地理优势。靠近深圳的区位特点，让它可以同时对接广州的总部经济和深圳的科创资源。

这个思路正在逐步落地。以华为为例，这家深圳科技巨头刚刚在2024年南沙全球招商引智大会上签约落户，将在南沙打造人工智能创新中心。

目前南沙已吸引了包括小马智行、云从科技等在内的500多家人工智能企业入驻。这也从侧面说明，南沙正在用自己的区位和政策优势，逐步获得深圳科技企业的认可。

为吸引更多企业，南沙在招商引资方式上也开始求新求变。

比如在今年10月的全球招商引智大会上，南沙就推出了一个颇具新意的“招商导航指引地图”小程序，投资者只需动动手指，就能实时查看产业分布、可用土地、厂房资源等关键信息。

与不少新区靠卖地快速回笼资金不同，南沙在土地开发上显示出了难得的克制。

在寸土寸金的大湾区，南沙选择为未来预留了约100平方公里的战略空间，放弃短期土地收益换取长远发展可能，这种长期主义思维在当下显得尤为可贵。

从数据上看，南沙的发展策略正在逐步显现效果。

2023年净增人口3.85万，在广州各区中排第一。

更值得关注的是，南沙正在通过一系列创新举措吸引高端人才。

以第二届粤港澳大湾区博士博士后创新创业大赛为例，本次大赛吸引了3351个项目团队参赛，共有220个高水平项目进入决赛。大赛涵盖新一代信息技术、半导体与集成电路、生物医药与大健康等七大赛道，完美契合南沙的产业发展方向。

通过“以赛引才”，南沙不仅为高层次人才提供了展现成果的舞台，更搭建起科技创新与产业发展的桥梁。截至目前，已有超过87个项目表达了在南沙落地的意向，其中7个项目已完成注册，充分体现了南沙对高端人才的吸引力。

南沙正通过这种创新的人才引育模式，加速集聚创新要素，为区域发展注入持续动能。

南沙选择了一条“正确且艰难”的差异化道路。艰难在于短期要面对诸多现实挑战，正确在于找准了自己独特的发展定位。

这种敢于创新又不失定力的探索，正是一座城市发展最可贵的品质。

03

投资南沙正当时

如果把南沙比作一个成长期的创新企业，我们会看到一个熟悉的投资逻辑：低估值、高成长、强赛道、好赛手。

第一、南沙的底子很好，但估值严重偏低

作为广东省唯一的国家级新区，南沙叠加了自贸试验区的多重利好，包括“双15%”等含金量极高的税收优惠。国家更将其定位为“大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区，高水平对外开放门户”。

南沙还是大湾区几何中心，更是“黄金内湾”的核心节点。得益于不断完善的交通网络，企业既能便捷对接广深两大中心城区的优质资源，又能辐射带动整个湾区市场。这种区位优势正在让南沙成为连接湾区资源的“超级枢纽”。

南沙803平方公里的土地上，现有开发强度仅25%，但正是这种“未完成”的状态，造就了它相对低廉的综合成本：无论是办公租金、住宅价格，还是产业用地成本，都远低于天河、黄埔等成熟城区。

南沙实拍图

第二、成长快，且有持续动能

随着深中通道南沙联络线的开通，南沙与前海这两大国家级新区正展开空前合作，科技创新、产业升级、人才引育全面联动。

同时，广州也在举全市之力支持南沙发展，规划、政策、资源全方位倾斜。这种“双城联动”与“市级加持”的双重效应，意味着南沙将步入成长的快车道。

而现在进入南沙的企业将率先分享发展红利。

第三、强赛道，且具有独特优势

两大一线城市的“衔接点”，成为南沙独有的“护城河”。

南沙不是在重复天河的商务区模式，也不是在复制黄埔的科技城路径，而是在创造属于自己的发展范式。

目前南沙已经成型的“2+5+2”先进制造业体系，涵盖了从汽车到人工智能，从半导体到商业航天等未来产业。这个要素齐备、链条完整的产业生态，不仅为企业提供了现成的合作伙伴，更重要的是打开了未来增长的想象空间。

第四、好“赛手”，且布局清晰

南沙的成长正展现出一个好“赛手”的潜质。

它既有战略定力的克制，不急于变现土地红利，而是为未来留下宝贵的发展空间。

又有改革者的创新勇气，从数字化招商平台到产业布局的突破，都走在改革前沿。

尤为难得的是，南沙在基础设施建设和营商环境打造上也毫不含糊，以精致的城市面貌和优质的服务体系，为企业和人才打造了一个宜居宜业的发展平台。

南沙作为连接广深的战略节点，其发展路径既符合区域定位，又富有创新精神。

虽然当前在人口密度和产业集聚度上还有提升空间，但其独特的区位优势、充足的发展空间和明确的产业方向，正在吸引越来越多的企业和人才。

随着交通网络的完善和产业生态的成熟，南沙有望成为大湾区发展的新增长极。