商场抵押贷款，可以置换新城剩下的17亿美元债务。

01

“不可能爆雷”

5月28日，新城控股（601155.SH）召开股东大会，会上董事会主席王晓松等高管对公司的债务问题、规模收缩、白名单项目、闲置土地回收等问题进行回应。

王晓松称，新城控股公开市场“爆雷”不太可能发生，将集中精力偿还信用债。

《小债看市》统计，目前新城控股存续美元债2只，存续规模7.5亿美元，其中一年内到期规模有4.5亿美元。

此外，新城控股还存续境内债10只，存续规模81亿元，其中66亿债券将于1-3年内到期。

新城发展未来偿债现金流

另外，新城发展（01030.HK）存续美元债3只，存续规模9.54亿美元。

整体来看，新城控股和新城发展存续美元债规模合计有17.04亿美元。

王晓松坦言，纯信用债还是要靠公司的物业资产，所以这几年无论多艰难，公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业。这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。截至目前，未抵押的吾悦广场约35座，估值差不多300亿元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明两年也会开出来。

这50座重资产商场未来都是可以做抵押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。

今年4月10日，穆迪将新城控股的企业家族评级由“B2”下调至“Caa1”；并将由新城环球发行、由新城发展和新城控股担保下债券的有支持高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa2”；

同时维持对上述评级的负面展望。

穆迪评级

不久后，标普也将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”；还将新城控股的有担保高级无抵押票据的长期发行评级由“B”下调至“B-”。

穆迪表示，新城发展的再融资风险日益增加，因房地产销售额持续下降以及未来12-18个月大量到期债务导致的融资渠道受限，公司流动性不断恶化。

自2022年下半年以来，国际评级机构已多次下调新城发展和新城控股的信用等级，公司信用资质不断恶化，面临再融资压力较大。

对于偿还公开市场存续债务，王晓松还给出另外一个补充路径。

今年新城控股商业管理的收入大概有125亿元，毛利率在70%，也会有大几十亿元的现金流作为补充，净利润应该有四五十亿元。

02

“没必要补足规模”

据官网介绍，新城控股1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过28年的发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

2012年，新城发展在香港联交所上市；2015年新城控股在上交所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企。

新城发展官网

从股权结构看，新城控股的控股股东为富域发展集团有限公司，持股比例为60.97%，二股东常州德润持股6.1%，新城发展为其间接控股股东，公司实际控制人为王振华。

截至2024年2月末，新城控股控股股东持有公司的4.67亿股处于质押状态，占其直接及间接持有公司股份数的33.91%，二股东股权质押率为57.33%。

股权结构图

2023年，新城控股累计合同销售金额约759.83亿元，比上年同期下降34.52%，累计合同销售面积约968.78万平方米，同比下降18.69%。

今年前4月，新城控股累计合同销售金额约156.52亿元，比上年同期减少45.4%，累计销售面积约216.12万平方米，比上年同期减少34.89%，可以看出公司销售情况不乐观。

2023年，新城控股在公开市场无新增拿地，投资全面收缩。

截至2023年末，新城控股可售土地储备3884万方，其中一二线城市占比40%、长三角三四线城市占比21%。

对于规模收缩，王晓松坦言“没必要补足规模”，但也表示希望利用在建项目和代建业务保留团队，等待开发业务的机会。

王晓松称，新城控股未开发的土地大概4000万平方米，公司销售会持续下降，会根据基本盘吾悦广场情况，寻找开发业务的机会，也会考虑做些轻资产的项目，未来公司的营业收入一定是往下减的。“地产开发的本质像放了杠杆炒股”，“经过这一轮，我觉着没必要补足规模”，现在的商业模式是这样。我们有好的底层资产，就要利用好，收益最大，而不是营收最大化，王晓松表示。对于恢复投资拿地，王晓松坦言除非公司融资总额和有息负债能够打平甚至略高，目前公司要求10个开发大区能够维持自身的资金平衡；总部则是借助吾悦广场和商业管理带来的现金流提升公司的安全性。

所以我们肯定是看到市场平稳了，公司是安全的，才会去出手拿地。

业绩方面，2023年新城控股实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；实现归母净利润7.37亿元，同比大降47.12%；同期扣非后净利润3.07亿元，降幅达57.73%。

2024年第一季度，新城控股实现营业收入143.57亿元，同比下降11.66%；实现归母净利润2.27亿元，同比下降65.50%。

归母净利润

值得注意的是，出于对持续经营能力的质疑，审计机构对新城控股年报出具了带强调事项段的无保留意见。

03

商业地产

近年来，随着新型城镇化的持续推进，新城加大了城市综合体项目的收储和开发，形成了住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。

战略角度，住宅和商业并举是不变的，但是短期新城要保交付、化风险、谋转型，这也是比较无奈的举措，王晓松表示。

2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；其中物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，主要系开业吾悦广场数量的增加所致。

2024年第一季度，新城控股实现商业运营收入30.39亿元，同比增长20.31%；其中2024年一季度共实现租金收入28.35亿元，同比增长20.25%。

截至2024年3月末，新城控股出租物业161个，可出租面积904.22万方。

2024年3月31日，新城控股出租物业平均出租率为96.86%，较2023年末提高0.41pct，出租率维持高位。

截至2024年3月末，海南、青海、甘肃3个省份的物业出租率达到100%，18个省份物业的出租率超过95%，2个省份的出租率不足90%。

一直以来，新城利用吾悦广场品牌收购大量较低线城市的低成本土地，其通过房地产销售的现金流入为购物中心建设提供资金。

反过来，新城再从吾悦广场获得流动资金贷款。

2023年，新城新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元，目前仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态。

新城已经抵押的吾悦广场融资包括经营性物业贷和中债增担保的融资，一共是302亿元。

新城已经开业的经营性物业142座，46个未做经营性物业贷款，对应的估值大概368亿元，如果按照50%到70%的抵押率，融资新增额的底线是184亿元。

王晓松在股东会上表示，银行对民营房企还是有所保留，以新城为例，虽然公司有吾悦广场的资产，但这个资产带来的现金流和地产开发带来的现金流相比，还是没那么大，所以只有等市场恢复，贷款才能顺畅。

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