临时说一个“确定”机会。

2024年国产自主可控成为了经济发展关键，所有的政策都倾向于这些自主可控的硬科技。一方面是地产经济萎缩后产业转型的需要，另外就是海外大选，地缘冲突，国际局势所迫。

从政策看，年初的新质生产力，到近期的大基金三期注册资本超预期，上周出台的科八条，人工智能和国产硬科技的政策扶持力度可以说前所未有，这也成为今年最确定的投资机会。

其中主要集中在储存芯片、光刻胶、PCB、光模块这几个有业绩释放的方向。为此从中选出了8只标，都是一季度同比增速超过80%，且超过机构预期，目前都在低位，下半年几乎躺赢。

这个名单是方新侠团队筛选出来的。他们5月抓住的化工涨价收获60厘米，6月做到的半导体收获74厘米，所有的标全都在公众号提前分享，均有据可查。

接下来他们看好的国产替代的硬科技方向，目前很多都是低位刚开始启动。他们也会像之前一样，在文中同步公布操作，想要操作业的可以关注下方公众号。

另外手上有看不准的标，也可以让他诊断一下。

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以下为正文

上周6月20日，全球三大评级机构标普，针对24年中国楼市做出3个研判。

其一，继续寻底。下半年楼市将在新一轮政策引导下继续寻底。

其二，下跌15%。预计2024全年中国商品房销售额将下降15%。

其三，超9万亿。2024全年销售额预计在9.5万亿~10万亿！

按照标普预测，对比2021年18.2万亿峰值， 2024年相当于行业峰值下降近一半。

看看下图统计局历年前5月销售下跌幅度，2024年的确不容乐观！

值得一提的是，这是标普对2024年销售额预测的“第二次”修正。

早在2023年末，标普站在23年底，彼时23年楼市相对22年销售下跌幅度有所收窄，最终预测2024年全国商品房销售额将下降5%！但如今24年过半，市场下跌幅度超出各界预期，标普6月再一次下调预判。

这也变相说明了，2024年楼市的寒意来的比预期更冷。

应该说，标普这一次调整研判，是必要的。

眼下房地产正在“政策与市场”相互咬合中前进，尤其24上半年政策“托底”修复了一定了市场“大跌”，尽管2024年上半年销售寒意十足，但政策还是在努力“止损止跌”，最终，标普给出了下跌15%相对更乐观的预判。

事实上，统计局最新数据2024年1~5月销售才3.6万亿，离标普预测的9.5~10万亿还是差距巨大，这需要下半年快马加鞭！

值得分享的，不仅是下跌15%的预判，更重要的分享是，标普对2024年房地产市场的系统研判逻辑和理由，这值得业内思考。

1，后续救市研判

“517救市”——不是终点，只是起点

对于2024年后续“救市”，标普比较乐观。

标普认为：“眼下政府救市决心强烈的信号已经确立。尤其是被称为史诗级“5.17”政策的救市，不是终点，而只是起点。尤其24年下半年救市政策将会持续迭代、加强，而这种持续迭代加强的救市，也将在一定程度上改善购房者预期”。

的确，老潘之前文章也强调过：“楼市不止损，救市不会停”！

报告指出——继5月救市新政（517）发布后，6月国务院常委会议再高调谈及房地产复苏，提出将继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

这两大确定信息——意味着“5.17”新政，大概率只是中央房地产政策的起点，未来将有更多的政策推出，并可能根据房地产市场运行情况进行政策加码、或拓宽政策思路。

也因此，标普认为政府重振房地产市场意愿较为强烈，这势必在2024年下半年在一定程度上改善购房者预期。

2，宏观救市效果预估

救市效果有积极作用，但根本性改善还要观察

既然2024年下半年将会有加码或更拓展的救市政策，那么效果会如何了？

对此，标普的判断表现出冷静理性。

其一、后期救市政策，对于提振市场信心、减缓新房销售下跌速度将起到积极作用，但对于楼市根本上改善市场预期、彻底扭转新房销售颓势的效果，还有待观望。

其二，房地产市场根本改变不是看政策。核心因为中国房地产市场需求最大的瓶颈仍然在于居民加杠杆能力不足和购房信心偏弱，而这些因素与居民对经济增长、就业稳定及收入前景的预期息息相关，所以救市对市场改善不会一蹴而就。

比如从2020年到2023年，中国居民杠杆率水平三年到超过60%。

未来居民继续加杠杆的能力已经明显不足。

但同时标普也看好——部分高能级城市的改善效果。

标普认为：“未来城市之间结构性分化将加剧，本轮刺激将在刚需及改善性需求充分、居民购买力更强、保障房需求更大的高能级城市产生更显著的效果。”

我们本次下调2024年房地产销售额预期的主要原因包括：房价持续下跌削弱购房者信心、二手房和保障房对新房市场的挤压、低线城市高库存及需求不足。

517就是已经过去1个多月了，效果到底如何了？

对此，标普也做了辩证总结。

即一方面效果鲜明，“5.17”新政提振市场信心，带动市场下跌幅度收窄；另一方面，政策起效区域存在局限性，起效时间存在滞后性。

整体看，2024年1-5月商品房销售额累计下滑27.9%，尤其在“5.17”新政出台后，市场下跌速度放缓，但同时交易变化趋势出现分化。

二手房市场，上海、北京、广州等一线城市交易面积受到提振，但新房市场交易面积仍在普遍下滑，二手房市场热度暂未传导至新房市场。但在二线及以下城市，新房成交面积有所上升，二手房市场却普遍出现不同程度的下跌。

基于此，标普认为市场暂未对房地产新政展现全面的积极反映，政策起效区域存在局限性，起效时间存在滞后性。

但标普仍认为在救市政策组合的刺激作用下，购房者信心仍会受到一定提振，鉴于1-5月商品房销售额的下跌幅度较大，新政若在今年下半年逐步减缓新房销售下跌程度，那么对全年商品房销售额的提振作用将会减小，全年销售额降幅大致会在15%左右。

标普本次下调2024年房地产销售额预期给出了背后的3大理由。

理由1：信心不足——房价持续下探削弱购房者信心，市场悲观情绪蔓延至东部及高能级城市。

标普表示：“5.17新政推出后，市场交易活跃度有所增加，但是房价，无论是从高线城市到低线城市，从新房到二手房，都仍在下跌。”

标普认为，唯有房价回温，才是市场企稳的重要前提条件。

眼前持续下跌的二手房价格，将直接延迟购房者的购房行为，削弱购房者信心。

的确，市场买卖逻辑是“买涨不买跌”。

房价上涨时，购房者抢抢的买，但房价下跌时，尤其叠加后市预期和经济信心不足时，购房者就会观望，这个市场成交量开始削弱。

理由2：挤出效应——二手房及保障房等多种房源对新房的挤出效应明显。

当下高能级城市率先进入存量市场，其二手房成交量已经超过新房的成交量。

全国看，中国房地产市场二手房交易面积占总交易面积比例已经接近40%，而高线城市这个比例更高。

不仅仅是二手房占比提升，未来保障房供应规模也在提速，占比也将显著提升，这两股力量，都将形成对新房交易的“替代”或是“平替”，在一定程度上分流了新房销售。

尤其在眼下，二手房优势鲜明。

一则价格更低，房企的新房不能随意降价，但二手房私人降价会容易；二则二手房是现房，买了迅速过户之后就可入住。三则二手房往往地段好，可选的好位置多。

对比之下，购房者对新房交付安全性的担忧、高线城市二手房供应相比于新房更有优势等因素，最终导致新房、二手房的结构性转变。

理由3：低线城市难——低线城市库存高企、需求不足为政策效果带来隐忧。

全局看，三四五线城市的房地产，才是个大问题。

标普认为：“当前全国广义库存压力高企，特别是低能级城市的去库存难度不容小觑，而这些城市的保障房需求实际上并不突出，这也意味着以市场化原则收储存量房转做保障房的政策很可能难以惠及低能级城市，导致去库存效果在全国范围内并不显著。

其二，低线城市，本身就存在供应量过大、而需求又非常有限的供需失衡问题。

其三、高线城市限购放松，交易活跃对低线城市可能存在一定虹吸作用，在地产新政下低线城市需求难以得到显著提振。

整体看，2024年中国巨大数量的低线城市供需失衡、信心不足仍是行业回暖的主要障碍。

你对标普对2024年商品房销售下降15%怎么看？欢迎留言聊聊。