2023年10月27日，一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》的文件传遍了房地产圈，引发了各方的热议。这份文件被认为是新一轮“房改”的重要信号，它提出了两大目标：
一是加大保障性住房的建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
这意味着，未来的房地产市场将呈现出“双轨制”的格局，即保障房和商品房各司其职，分别满足不同收入层次的居民的住房需求。有人形象地概括为“穷人买保障房、富人卷商品房”。那么，这种“双轨制”会给房地产市场带来哪些变化？它又是如何应对当前房地产面临的诸多挑战的呢？
一、保障房的供给提升，将缓解住房困难问题保障房是指政府或社会组织以低于市场价格出租或出售的住房，主要面向低收入家庭、新就业人员、外来务工人员等住房困难群体。保障房的主要形式有公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。保障房的建设和供给，是政府履行社会保障职能的重要体现，也是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。
我国的保障房体系起步于2010年，经过十多年的发展，已经取得了一定的成效。根据国家统计局的数据，截至2021年底，全国保障房建设任务累计完成1.8亿套，其中公租房、保障性租赁住房和共有产权住房占比达到了60%。
这些保障房的建设，有效地缓解了部分城市的住房供需矛盾，提高了低收入群体的住房保障水平，增强了人民群众的获得感和幸福感。
然而，随着城市化进程的加快，城市人口的持续增长，住房需求的持续扩大，保障房的供给仍然存在不足。一方面，保障房的总量仍然不够，与商品房相比，占比较低。
华泰证券测算，从现有体量上看，保障房存量以公租房和经适房/两限房（限价商品房）为主，贡献了全国3%和5%的住房供应。而在“居者有其屋”的新加坡，保障房比例超8成，中国香港超4成。
另一方面，保障房的分布不均，与商品房存在错位。保障房多集中在城市的远郊区，而商品房多集中在城市的中心区，导致保障房的居住条件和配套设施较差，通勤时间较长，影响了居民的生活质量和工作效率。
因此，新一轮“房改”提出了加大保障房的建设和供给，提高保障房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难的目标。具体而言，就是要在城市规划中优先安排保障性住房用地，增加保障性住房的供应量，提高保障性住房的品质，提升保障性住房的服务水平，完善保障性住房的管理制度，确保保障性住房的公平公正分配，实现保障性住房的可持续发展。
这样做的好处是显而易见的。一是可以满足不同收入层次的居民的住房需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。
二是可以优化城市的空间布局，促进城市的功能完善，提高城市的宜居性和包容性。三是可以稳定房地产市场的预期，避免房价的过快上涨或下跌，维护房地产市场的健康发展。
二、商品房的市场化推进，将激发住房改善需求商品房是指以盈利为目的，由开发商开发建设，以市场价格出售或出租的住房，主要面向有一定购买能力的居民。商品房的主要形式有普通商品房、限价商品房、高端商品房等。商品房的开发和销售，是房地产业的主要业务，也是房地产市场的主要供应来源。
我国的商品房市场起步于1998年，经过二十多年的发展，已经形成了一个庞大的规模。根据国家统计局的数据，截至2021年底，全国商品房销售面积累计达到了240亿平方米，商品房销售额累计达到了240万亿元，商品房存量达到了70亿平方米。
这些商品房的开发和销售，有效地促进了房地产业的发展，拉动了相关产业的增长，增加了财政收入，创造了就业岗位，提升了居民的财富水平。
然而，随着房地产市场的不断成熟，商品房市场也面临着一些问题和挑战。一方面，商品房的供需关系出现了失衡，部分城市的房价过高，超出了居民的承受能力，导致了住房需求的挤出和积压。另一方面，商品房的质量和服务出现了下降，部分开发商为了追求
追求利润，忽视了商品房的质量和安全，甚至存在违规违法的行为，损害了消费者的权益，降低了商品房的信誉和价值。三是商品房的功能和属性出现了偏离，部分商品房被用作投机炒作的工具，而非居住的目的，导致了房价的虚高和波动，影响了房地产市场的稳定和健康。
因此，新一轮“房改”提出了推动建立房地产业转型发展新模式，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求的目标。具体而言，就是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，加强房地产市场的监管和调控，规范房地产开发和交易的行为，打击房地产市场的违法违规行为，保护房地产市场的秩序和公平，提高商品房的质量和服务，满足居民的多样化和个性化的住房需求。
这样做的好处也是显而易见的。一是可以促进房地产业的转型升级，提高房地产业的附加值和竞争力，增强房地产业的可持续发展能力。
二是可以激发居民的住房改善需求，提高居民的住房满意度和幸福感，促进居民的消费升级和生活品质的提升。
三是可以平衡房地产市场的供需关系，稳定房价的合理水平，防止房价的过热或过冷，维护房地产市场的平稳运行。
总结综上所述，新一轮“房改”将给房地产市场带来重大的变化，它将实现保障房和商品房的“双轨制”，分别满足不同收入层次的居民的住房需求，让“穷人买保障房、富人卷商品房”成为可能。
这种“双轨制”不仅有利于缓解住房困难问题，激发住房改善需求，还有利于促进房地产业的转型发展，稳定房地产市场的预期，实现房地产市场的平稳健康发展。
当然，这种“双轨制”也不是一劳永逸的，它还需要不断地完善和调整，以适应房地产市场的变化和发展。
例如，如何界定保障房和商品房的对象和标准，如何平衡保障房和商品房的数量和质量，如何协调保障房和商品房的分布和布局，如何监督保障房和商品房的管理和运营，等等，都是需要深入研究和解决的问题。
此外，还需要加强房地产市场的制度建设和法治保障，以确保“双轨制”的顺利实施和有效运行。
总之，新一轮“房改”是一项重大的战略决策，它将对我国的房地产市场产生深远的影响，也将对我国的经济社会发展产生积极的作用。我们期待着这一“房改”的成果，也期待着每一个居民都能拥有一个温馨舒适的家。
