过去路边社的一些传言，9月24号国新办的发布会上得到了证实，降低存量房贷利率，还意外宣布了继续降低二套房首付比例和继续降低存款准备金等等。

楼市方面预期的都来了，超预期的也来了。因为受众面足够大，更多人关注的是降低存量房贷利率，像极了过年等着领红包的孩子。降低存量房贷利率的受众面很大，也应该降低，不过对楼市影响更大的不是降存量房贷利率，而是其它方面。

第一、降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。我认为这些对接下来楼市的带动更值得期待，以深圳为例，目前五年期LPR是3.85%，深圳各银行首套房贷款减45BP，首套房贷利率是3.4%。预计接下来五年期LPR会下降很多，深圳房贷利率到3%以下是大概率的，很有可能会降的更多。大幅度降息是实实在在的利好，能带动更多购房者入场，力度越大，持续性下降，接下来对楼市带动作用越大。一定要配合存量按揭贷款转按市场化，不然就会存在一个问题，购房者老想等一等利率更低的时候买房，影响购房者当前做购房决策。

第二、降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5%左右。深圳过去高点的时候买房大部分房贷利率是4.25%，目前新发放首套房贷利率是3.4%，按照以上的说法接下来深圳的存量房贷利率降幅会比较大。目前降低存量房贷利率对楼市影响不会太大，没有业主因为过去的贷款利息少还几百块而选择再买一套房，当然存量房贷利率应该降，更应该启动转按揭的方式降低存量房贷利率，让存量房贷业主有以合法合规的方式选择当前更低贷款利率的权利。

全国商业性个人住房贷款不再区分首套和二套房，最低首付比例统一为15%。二套房贷首付和利率高于首套房，这是过去调控楼市过热的思维，买二套就要付出更高的资金和成本。现在全面放开是进一步鼓励买房，目前金融端的政策支持楼市是有史以来最强的，降低二套房的首付比例会激发部分改善和刚需上车的门槛，不过这一部分群体有限，短期不会对市场造成特别大的影响，如果接下来楼市全面启动，这样的政策会对楼市起到巨大推动作用。

这一次更加明显的感觉到在全力救市场，特别是楼市和股市。方向肯定是对了，还要配合财税和地方更多方面的政策，各方面一定要配合好，一定要快准狠，能不能起来要看各方面具体执行，各方面做事的人很关键。现在很明显的感觉到都知道有问题，也知道应该怎么做，真正做事的人不做，解决这些问题是接下来能全面落实的关键。

如果能全面转向，各方面执行得当，接下来一线城市的楼市会率先企稳回升，楼市只要反转后，再配合有史以来最宽松的政策，很可能会迎来有史以来最大的一轮牛市。

如果各方面没有配合好，或者没有完全转向，接下来楼市会进入更大的下行区间，踩踏效应会更加明显，特别是在鼓励买房后实行的低首付，大面积下行会暴露出更多风险。

楼市到了十字路口，特别是一线城市的楼市，这样的环境下，接下来不可能是平稳的市场，要不就是拉起来，要不就是掉下去。