总能有人在任何一个时代里面都在发财
更可况是这位地产野蛮人：险资
源头的源头来自于最近的万达广场收购事件
是的，那个万达广场又又又被卖了
来源：财联社
甚至坊间还有诛心言论：全国所有万达广场均可谈价
记得去年万达广场才被端上货架的时候，大家还在感叹同是地产前首富，恒大老板塌房了，王老板还能通过卖卖卖还债
只是谁都没有想到，这一卖就是27座
据不完全统计，2023年以来，万达商管对外转让了至少27家公司的控制权
但今天我们不聊万达
聊收购万达的背后，是险资入侵
以往险资入股房企我想大家多多少少会有点感觉，但是今年险资居然开始收购商业了，且趋势比你想象中的要强烈
接连拿下上海两个万达，松江万达广场、周浦万达广场，是大家保险；
今年5月，合肥万达广场的全资股东由万达商管变更为联商壹号，股权穿透显示大股东为阳光人寿；
最近7月的烟台芝罘万达广场，背后股东也是新华保险、中金资本运营有限公司；
简直是全国化在大肆收购
要知道这可不是几套房子那么简单，而是活脱脱一栋又一栋完整的商业体，还是在这个很明显实体商业有点下行的周期
这位之前还在陆续撤股地产的隐藏boss，怎么突然又杀回来了
01
要我说，今天的万达值得先跟险资说一声谢谢
就在不久前6月，今年发布的新财富500创富榜最大的亮点之一，阔别四年后王健林父子重新跻身前10，也是如今榜单前十中唯一的地产大亨
而背后正是王建林“复刻”的一手好戏
为什么这么说
各位还记得2017年么，作为被对赌协议伤害过的男人，王健林曾以“壮士割腕”的决心卖资产降负债，包括13个文旅项目、77家酒店，一口气以637亿全卖给了融创
这是行业内最大的一次收并购
也是王老板最成功的一次资产出售
来源：地产资管Plus
不仅降低了负债，避免了如今房地产普遍存在的债务违约压力，还意外躲开了2019年特殊时期对文旅和酒店的影响
重回房地产富豪之首
而从收购方来看，那时候还能看到融创、绿城、苏宁这样的地产商
但是回到2023年
当这几年万达同样轻车熟路打算再次复刻当年的果敢与决断
一边使出浑身解数卖资产还负债
8年"卖卖卖"还清债务6000亿，万达广场、万达电影，掏出的都是压箱底的资产
另一边，又暗戳戳留下底牌，拿着大连万达商管集团46%的股权，凭借1406亿元总身家重回富豪榜前十
这也是为什么我说要感谢险资
因为光光就万达广场的收购问题上，在大量地产商以及各类资本都选择撤退或明哲保身的现在
试问，还有哪个行业机构能够吃下如此体量的收购名单
来源：中国房地产报
卖出的24座万达广场中，其中的11座
也就是近一半出售的万达广场，都由险资接手
除了福州正祥集团、厦门翔鹭腾龙集团，这些本土企业还能承接当地的万达广场
仔细看其他城市
一线的北京、上海、广州，以及烟台、合肥、太仓、湖州，甚至一些我们不那么熟悉的城市，西宁、台山
盘点了一下，新华保险接手了2座万达广场，大家保险4座，其中包括和横琴人寿共同接盘的上海万达广场，最多的阳光保险有5座...
这样疯狂收购的险资，颇有一种来者不拒的霸总架势
甚至于已经不局限于传统商业形式
被收购的北京万达广场，是万达的第一个CBD项目，包括B座和C座，A座由小业主自持
而其中北京万达广场B座业态为办公楼，也是万达集团总部所在地，除了负责万达总部办公之外
据称该写字楼租金最低为8元每天每平方米，出租率在90%以上
而就是这样的总部写字楼
来源：网络
也被险资接盘了
接盘方是目前成立仅4个月的坤华（天津）股权投资合伙企业，其中新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%
因此也有了万达总部或将搬迁至珠海的传闻
02
但这还是只开始
如果各位有留意过最近的资产交易就会发现，不止万达广场
在收购不动产这件事上，险资远没有买够
开头我们有提到险资野蛮人的设定
因为过去险资之于地产，其实更类似股东或者债主爸爸的角色
其中的常客应该是平安了，早期孜孜不倦的成为了融创、碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂的二股东，如果真的按照流量金额的计算，平安是当之无愧中国最大的开发商
而伴随2023年11月中国平安彻底清仓碧桂园，包括之前清仓的旭辉，减持中国金茂等股份
撤离地产股之后的平安，确实给到更多险资一个参考思路，叫做：
持有型不动产
顾名思义也就是类似于商办、长租公寓、园区物业等更多以自持运营为目的地产项目
这种趋势在今年愈演愈烈
2023年险资对不动产投资总计14笔，而截至2024年8月为止就已经突破10个
除了占据收购名单半壁江山的平安人寿
还有中国人寿集团、阳光人寿、众安在线在内的多家保险公司，拿下位于多个一线城市或省会城市的十余个产业园区、办公楼等不动产项目
本质上现在险资更像是换了一种角色
一种从原来的股东大佬，正转变为如今地产届的“超级房东”
承接更多长期持有然后收租的角色
就拿中国平安来说，我特意去翻了下今年的中报
来源：中国平安2024年中报，单位百万
截止2024年6月，其投资性房地产为1451.19亿，比去年一整年的投资还要多出13个亿
尤其是物权类投资
截至2024年6月30日，本公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2074.25亿元，在总投资资产中占比4.0%
而在所有不动产投资中，物权类投资占比已经来到惊人的79.1%
当然这些投资也让险资们收获颇丰
来源：中国平安2024年中报，单位百万
今年上半年，中国平安单靠收租，就收入37亿元，相当于每个月自动收入6个亿租金
当之无愧的全国最猛房东了
但是还有一个问题没有回答，就是为什么今年险资能开始频繁冒出来，无论是收购万达，还是其他实体商业、写字楼
和住宅不同，并不属于快速变现类资产
背后巨量的现金流以及能否有支撑未来长期持有的资金实力，我想并不是一句简单的转型轻资产就能解释
03
一个很重要的原因
是当下的险资吃到了足够多的悲观红利
时代就是这样，总有人因为行情不好陷入消沉，也总会在出其不意的时候给到一些行业前所未有的商机
比如险资最重要的保险生意
不知道各位最近的朋友圈有没有被保险公司疯狂刷屏，包括我的电话像疯了一样被打，一半是问你要不要办贷款
还有一半，就是推荐各类群保险产品
而如此猛烈推广的背后，其实是险资的大丰收
2024年上半年，包括中国平安、中国人寿、中国人保、中国太保、新华保险在内的五家险资
归属于母公司股东净利润合计达1717.99亿元，同比增长约12.55%
换算到每天的话
就是日均赚约9.44亿元，比去年同期日均赚7.41亿元，还多出2个多亿
这样的日收入，在如今行情下足以让其他任何行业望成莫及
至于原因，我想离不开这个时代下客户的购买决策的改变
尤其是伴随银行不断下调存款
0.2%、0.15%...活期定期都在下滑
而在这样的情况下，2024年第一季度居民存款已经超过了150亿，人均存款达到了10.84万
于是面对存款利率下调以及地产市场低迷带来的不确定性
不少人开始把目光瞄向更稳定持久的寿险
据统计76家披露净利润数据的险资，2024年一季度整体盈利同比增加约40亿，增幅超7%
整理自：寿险公司2024年一季度偿付能力报告
排名第一的的平安寿险，净利润为239.67亿元
虽然仍然有超五成寿险公司亏损，但行业整体利润依然接近600亿元
更别说还有早期布局长久持有的长租公寓、物流地产、商业等在带来源源不断的现金流，甚至听说最近险资还在大量对外招人扩张
所以为什么险资现在还能抄底
我就再说一个数字
截至今年6月末，中国平安的总资产规模首次突破12万亿元大关，来到惊人的12.23万亿
险资自己就是钱，所以随便它想怎么玩
04
文章里我一直说险资是地产野蛮人，不仅是曾经他们可以直接控股地产，快速的攻城略地
更重要的是现在
当这些年我们一直盯着地产，盯着什么时候房企转型告别高周转
殊不知猛一回头，这些最聪明的资本大佬们，早就告别过去赚快钱的时代，撤股地产转入万达广场，办公楼以及产业园这样自持型轻资产
挣得都是分红、租金这样的慢钱
因为强大的资本后盾，这些险资的地产帝国快得起来，同样也慢得下来
而这也是险资最可怕的地方
