10万元买珠江新城一套房，你敢吗？

近日，阿里拍卖上架了位于珠江新城潭村地铁口的一套法拍房，起拍价9.99万元。

这套房位于珠光新城国际中心小区，建面约48㎡，属性是办公/公寓。

别看它是公寓，但地理位置和大几千万的豪宅没差。

小区直面珠江公园，百度地图显示，步行到地铁5号线潭村站仅约570米，一路之隔就是单价30万+的凯旋新世界、单价10万+的金碧华府等。

据珠城橙蕉最新数据，9月4日珠光新城国际中心成交了一套建面约37.42㎡的北向单位，总价225万元，单价6万元/㎡。

看回这套法拍房，建面约48.37㎡，起拍价9.99万元，折合2067元/㎡！

近30倍的差价！

这也难怪房子还未开拍，就吸引了4500+次围观，4个人报名。

价格是足够笋了，但买不买得过？我们来看看具体情况。

小区建于2015年，从阿里拍卖提供的图片来看，小区外立面保养得不错，品质在线。

图片来源：阿里拍卖

电梯间和过道都干净明亮，没有一般公寓的压抑感。

图片来源：阿里拍卖

这次被拍卖的房子位于24楼（总楼层30），西北向，户型为建面约48.37㎡一房一厅一卫，精装修。

房子内部保养得不错，基本是拎包入住的状态。

图片来源：阿里拍卖

更吸引人的是，这套房望出去就是珠江公园和CBD景观，土豪feel拉满。

图片来源：阿里拍卖

既然房子各方面素质在线，为什么会9.99万元起拍？

原因一，这只是起拍价，已经有4个人报名参与竞拍，肯定不会9.99万元成交的。

参考珠江新城其他法拍房，最终成交价与正常市场价低不了多少，特别好的房子，甚至会溢价。

而珠光新城国际中心，中高层单位市场成交价在5-6万元/㎡之间，这套法拍房最终估计会略低于这价格范围成交。

原因二，这套房想收楼恐怕有点麻烦。

目前房子处于出租中状态，买卖不破租赁，买家得等到租客约满才能收楼。

而且房子委托方负责租赁关系交接，拍卖公司协助办理过户，意味着拍下后买家要自行负责收楼。

这当中存在的风险，我们之前也说过很多了，这次不再展开。

原因三，房子交易涉及到的税费，需要买家全部承担。

换言之，如果房子持有人是公司，买家需缴纳土地增值税；如果房子是个人，但不是满二唯一，也需要高昂的税费。

这加起来，都是额外的支出，而且还是基于9.99万元的总价来算，如果拍到200多万元，这笔税费都能买一辆车了。

所以说，凡事有利有弊，这套房看似起拍价很低，但如果竞价超过4万元/㎡，乐居君认为性价比不高了。

这一两年的经济环境，大家都深有体会，所以在各大拍卖网站上，能看到各种各样的法拍房。

身骄肉贵的珠江新城也不例外。

据乐居君不完全统计，近三个多月，珠江新城涌现出超5套法拍房，总价从200多万到上千万都有，但多以流拍告终。

少数特别优质的资产，如中海花城湾的一套建面约286㎡大平层，溢价24%成交，单价约11万元/㎡。

珠城橙蕉数据显示，中海花城湾最近成交的一套建面约147㎡低层北向户型，总价1910万元，单价约13万元/㎡。

一般来说，珠江新城的大平层，因为稀缺性，户型越大单价会越高，所以中海花城湾的那套法拍房价格算是较低。

有业内人士透露，近几个月，广州的豪宅法拍房数量可以用“炸裂”来形容。

主要原因，乐居君认为有以下几点：

一，三年期限的经营贷到期了。

2020-2021年是珠江新城二手房最疯狂的时候，一个月卖出近百套也不是稀奇事。

趁着火热的势头，很多买家拿着500万元，就敢杠杆上过千万元的房子。

后来，市场下行，而2023-2024年又是3年经营贷到期之际。

很多杠杆入手珠江新城房子，又转手抵押房子去投资其它生意的人，面临暴雷。

再加上珠江新城房价延续下滑趋势，代表例子如中海花城湾、保利心语，2024年成交价同比跌10%以上，银行显然不会批量续贷。

这些房子也就走上法拍之路。

二，珠江新城的网红二手房，也卖不动了。

乐居君统计过近三年珠江新城二手房成交量，2024年已经过去三分之二，但成交量还不足2023年的1/2。

注：2024年数据统计截至2024.9.10

大宗成交更是惨淡，以7-9月为例，成交的80套二手房中，只有20套超10万元/㎡，占比仅25%。

三，珠江新城二手房面临的不只是“内忧”，还有“外患”。

9月29日，南方面粉厂地块将正式出让。

地块步行到地铁5号线员村站不到10分钟，与珠江新城直线距离不足1公里（百度地图数据）。

更重要的是，地块建成项目还是新规后产品，套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%，提高至20%。

这产品力，珠江新城目前十几年楼龄，挂牌价还动辄10万+的二手房，能比得过吗？

内忧外患之下，珠江新城的法拍房，也许只是个开始。