“今年完成1320亿元的销售目标压力不大。”越秀地产董事长林昭远在中期业绩会上表示，完成年度目标压力不大，甚至能超额完成。
图片来源：企业中报
8月25日，越秀地产召开中期业绩会，通报了2023年上半年的业绩情况。中报显示，越秀地产报告期内累计合同销售金额约为836.3亿元，同比增长71%；实现营业收入约为321亿元，同比上升2.6%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%；毛利率约为17.8%，同比下降3.4个百分点，创近年新低。
从主要核心指标来看，越秀地产交出的这份成绩单可以说非常亮眼，在当下市场环境中，保持了一个强劲的发展势头。然而，毛利率作为数据中为数不多呈下滑水平的指标引发市场关注。
综合财报数据来看，自2019年以来，越秀地产的毛利率水平就开始持续下滑。2019年-2022年越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%及20.45%，已经连续4年下降。最新公布的2023年上半年数据，越秀地产的毛利率更是跌落至17.8%，跌破20%的大关。
近年来，随着土地成本的抬升、利润空间的压缩，许多房企都在债务、利润等压力下保持谨慎，大手笔拿地无疑会使企业在盈利方面承受更大的压力。今年以来，越秀地产曾多次大手笔拿地，包括在北京、广州等地，在拿地投资上倾注了极大精力。
据大公房产了解，今年6月越秀地产曾在北京豪掷79亿元，拿下北京当月第二批集中供地中的“香饽饽”海淀双新村003-1地块。而就在刚刚过去的8月15日，越秀地产斥资68亿元摘得广州天河区世界大观地块，成交楼面价高达5.02万元/平方米。
在地产行业调整期，越秀地产的“逆市”表现频频引发市场关注。与此同时，市场上也出现了一些质疑之声，有投资人士担心，在市场低迷的环境下，越秀地产如此激进的经营策略会为其长远发展埋下隐患。
上半年拿地总建筑面积超200万平方米
被业内视为逆势扩张典型的越秀地产2023年仍在跑马圈地，拿地规模与投资力度在行业排名前列。
图片来源：企业中报
中报显示，上半年，越秀地产通过6+1多元化增储平台分别于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安新增11宗土地，总建筑面积约为217万平方米。其中，在北京共获取3宗地块，新增土地储备约43万平方米。
值得一提的是，在越秀地产上半年的新增土储中，通过TOD、产业勾地、国企合作等方式增储占比63%，公开市场拿地约37%。
大公房产查询公告发现，在越秀地产2023年上半年摘得的地块中，已公布的8宗土地的投资总额就高达171.24亿元。其中，仅有2月份在北京收购的2宗土地拿地权益100%，有4宗土地的实际权益未超过30%。
在上半年的投资布局中，北京在越秀地产版图中的位置可谓重中之重。年初引进在旭辉效力6年的董毅担任华北区域副总经理主管北京公司后，越秀地产上半年在京共斩获3宗土地，新增土储约43万平方米，合计耗资达138.46亿元。
值得一提的是，在今年6月14日的北京土拍现场，董毅曾亲自坐镇。或是为了讨个好彩头，竞拍时越秀地产的桌上摆放了一个印有“大吉大利”的红色纸袋，在成功拿地后被业内戏称为拿地“法器”。
在刚刚过去的8月15日，越秀地产在广州斥资68亿元，以5.02万元/平方米的楼面价拿下备受关注的天河世界大观地块。而在去年7月，越秀地产也在广州拿了一块楼面价超5万元/平方米的土地，即天河区燕塘地块三，成交额达81.19亿元，楼面价更是达到5.08万元/平方米。
图片来源：中指研究院
在中指研究院发布的2023年1-7月房企拿地排行榜中，越秀地产以213亿元的拿地金额远超龙湖、金茂，位列榜单第七，而越秀地产的拿地面积要比龙湖少44万平方米。截至6月30日，越秀地产的总土地储备达到约2813万平方米。
近年来，越秀地产扩储速度不断加快。财报数据显示，2018-2022年，越秀地产土地储备从1941万平方米增长到2845万平方米，仅2022年越秀地产就新增37宗土地，总建筑面积约695万平方米。
2023年越秀地产准备了400亿元拿地。越秀地产董事长林昭远曾表示，越秀地产“不差钱”，也表示拿地“好时机时刻在”。然而，正处在跑马圈地路上的越秀地产也面临着一些挑战。
负债总额攀升至2843亿元
毛利率降至17.8%创近年新低
近几年来，越秀地产销售额逆势增长，取得了不错的成绩。2021年，越秀地产凭借1151.5亿元的合同销售额首次迈进了“千亿俱乐部”；2022年，越秀地产年内累计合同销售额达到1250.3亿元，同比上升8.6%。
图片来源：中指研究院
2023年上半年，越秀地产录得的合同销售金额约为836.3亿元，同比增长71%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。据中指研究院数据显示，2023年上半年越秀地产的销售排名为13，比2022年的排名上升了3个位次。
销售金额的增长似乎给了越秀地产决策层持续扩张的底气。但是，销售额增长的背后，却浮现出利润率持续下滑与债务总额持续攀升的风险。
图片来源：企业中报
中报显示，截止2023年6月30日，越秀地产负债总额达到2843亿元，较2022年末增加227亿元。其中有息负债998.21亿元，较2022年末的882.98亿元增加115.12亿元，1年之内到期的短期债务117.13亿元，占总借贷的约12%。
值得关注的是，去年一整年，越秀地产的有息负债总额从2021年年末的755.34亿元增长至2022年末的882.98亿元，增加127.64亿元。也就是说，越秀地产2023年上半年增长的有息负债，就几乎达到2022年一年增长的水平。
据越秀地产公布的中报显示，截至今年上半年，越秀地产的现金及现金等价物约302.8亿元，短期来看债务压力不大，但整体债务规模仍在加速扩大。
与此同时，越秀地产的毛利率再次出现下滑。中报显示，2023年上半年越秀地产的毛利率跌落至17.8%，同比下降3.4个百分点，跌破20%的大关。
图片来源：同花顺
综合财报数据来看，自2019年以来，越秀地产的毛利率水平就开始持续下滑，2019年-2022年越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%、20.45%，已经连续4年下降。
虽然在市场低迷的大背景下，房企的毛利率下降是一个大的趋势，但是如果企业想要取得更为长远的发展，就要将毛利率作为一个重要指标来维系。
业界公认的优等生龙湖，在过去几年的毛利率就一直维持在21%以上，在2023年上半年，龙湖的毛利率为22.4%，同比增长1.1个百分点。相比之下，越秀地产的毛利率今年上半年波动相对较大。
林昭远在业绩会上也表示，将坚持精准投资，做到一城一策、量入为出的稳健投资策略。同时，要降本增效、提高效率，继续加强销售回款和现金流管理，以变应变。
林昭远：企业出问题不能怪市场，只能怪自己
在市场低迷的环境下，许多头部房企也在艰难地应对经营压力，房企年报难产、债务违约已经变成一种常态。在万马齐喑时异军突起，还是百花齐放时争先绽放？越秀地产如今只能选择前者。
对此，林昭远表现出极大的自信。在中期业绩会上，林昭远表示，从上半年完成目标的情况看，实现年度销售目标压力确实不大，压力不大就无需用太猛的措施，“越秀地产目前保持企业既定的目标，既要量、又要价”。
而针对近期远洋等房企陷入流动性危机，林昭远直言：“市场的波动给我们各大企业带来的影响，我认为是市场经济正常的现象。”
他解释称，2021年之前房地产是单边增长，但从2021年第四季度开始，特别是去年，房地产行业急速调转，企业出现问题要考虑对这个市场的波动做了哪些准备，如何管好杠杆和流动性。
“企业出问题不能怪市场，只能怪自己。”林昭远认为，无论是民企还是国企，只要出了流动性问题或是信用问题，受到市场影响都是正常的，风险会不会蔓延到企业最终还是要看回到企业的经营理念。
有着国企背景的越秀地产，在融资方面算是一帆风顺，为了满足扩张的需求，越秀地产也在进行大笔融资，展现出对资金的急切需求。据不完全统计，2021-2022年间，越秀地产合计融资1037亿元，达到2017年-2020年四年的总和。
年初，越秀地产发行了一笔总额近百亿元的公司债券，用以赎回债权及偿还到期债务。今年以来，越秀地产已发行境内人民币公司债券54亿元、自贸区人民币债34亿元，并通过供股融资募资约83亿港元。
中期业绩会上，越秀地产的财务总监陈静在谈及下半年的融资计划时表示，融资环境对越秀还是非常友好的，目前手头也有足够的直融和间融的额度，“我们可以根据自身情况和管理层确定的投资强度，安排后续的投资和融资的，配合公司业务的发展。”
实际上，国企背景确实为越秀地产带来融资的便利，但与此同时，也带来更大的经营压力。
今年，越秀集团董事长张招兴在接受采访时再次强调了越秀集团要进入世界500强的目标。
而最新的世界500强门槛是286亿美元（约2000亿人民币），越秀集团2022年的营收是1125.1亿元，距离目标仍有不小的距离。而据越秀集团和越秀地产2022年的营收数据推算，越秀地产所贡献的营收占到母公司超过60%的比例。
或许是为了帮助母公司圆梦，又或许是越秀地产想要追求更高的发展目标，近年来，越秀地产逆势扩张，经营规模持续增长。但在追求快速扩张的路上，越秀地产也面临债务规模扩大、利润率下滑、去化周期短导致产品力下降等挑战。
当下，行业仍处于调整期，近期也有利好市场恢复的政策讯号，但也正如林昭远所判断的，“市场的整个状况好像没有来一个大‘V’出来”。在市场信心尚未恢复的背景下，越秀地产仍走在持续扩张的路上。
逆市扩张后，越秀地产是否能平稳落地仍有待时间检验。
