杭州地王不出意外又换人了！

水电新村地块登顶地王，7.74万元/㎡。

这个价格意味着什么？

周边绿地旭辉城、莱蒙水榭春天等等2016年之前交付的次新房售价还打不过新拍地价，可以统统拆迁了。

水榭春天业主挂牌价仅6.1W，都不如地王的楼面价。

签约价更是只有4.8W，远远不如地王低价。

绿地旭辉城也差不多，挂牌价6.1W，签约价4.9W。

这两个项目交付也不过10年左右，算不得老破大吧？

和地王最近的寰宇天下挂牌价5.2W，签约价4.8W，和地王地价相去甚远。

地价赶超售价已经很难形容当下的市场局面了。

从市场局面来看，这种地价超过2016年以前项目售价的情况不只是发生在滨江，几乎发生在杭州所有区域，只要有土拍！

我们再来看下今天土拍的另外一块地，位于九堡边上的钱二红普南路地块。

地价进一步上涨至41828元/㎡，红普南路短期内区域地价经历了两轮轮上涨。

24年4月楼面价仅32007元/㎡，24年12月上涨至37630元/㎡，今天（25年3月）上涨至41828元/㎡。

这种涨价方式像极了安琪儿板块，同一区域不断土拍价格肉眼可见的上涨。

简单粗暴都不需要拐弯抹角的去对比。

那么41828元/㎡的地价意味着什么呢？

红普路周边倒是没什么老房子，所以只能往周边板块去看看。

如果我们往东一些看看九堡沿江。

距离地块1.5KM范围以内的悦麒美寓挂牌均价才3.57W，签约价更是只有2.88W。

往北一点看看七堡地铁口附近项目，会发现2016年之前交付次新二手房售价不如地价的情况依然存在。

七堡的雍华府，挂牌价4.2W，签约价3.52W。

如果这个逻辑在杭州继续蔓延，那么可以把2016年之前交付的房子完全可以拆迁了，毕竟价格远不如地价不是吗？

拆迁人拿到钱，拆除出来的土地给有钱人造豪宅。

这不是双赢吗？

那么这种情况合理么？

合理，也不合理。

合理的原因在于价格当然反应了当下市场情况，那么自然是合理的。

思考背后原因其实也十分合理。

正如我之前分析杭州2024年常住人口说过——杭州实际上年轻常住人口在流失。

大部分人的收入这几年在降低。

这意味着底层接盘的人在变少，接盘能力在变弱，所以越底层的项目影响越大。

塔尖项目影响越小。

然后我们就看到了很割裂的现象，豪宅不仅没跌，可能还涨了。

刚需盘一直跌，跌到了挂牌价还远都不如新拍土地地价。

背后其实是这几年经济疲软。

想一下你身边的情况，影响最大的是不是刚需和中产？

其实只要你还相信经济会发展，你的收入可以再一次增长，那么底层资产价格会回来的，从而修复这种挂牌价还不如新拍地价的情况。

但是很多人确实由于经济原因熬不过，倒在了路上。

想起了古时候发生饥荒时的例子。

饥荒使得大量农民难以维持生计，为了换取粮食来渡过难关，不得不忍痛出售自己的土地。

地主们利用农民的困境，以极低的价格收购土地。

农民在生死边缘挣扎，无暇顾及土地的价值，只能无奈接受地主的低价。

这样一来，地主的土地在不断增加，财富也随之不断积累。

这个故事中农民穷的响叮当的时候，富人可是有余粮的。

所以不要认为你收入没增加，所有人人的收入都是降低的。

不要总以你的视野认为这就是全世界。

就和昨天包阳台的例子一般。

有的人动不动，不包阳台的全是炒房，自住肯定都包阳台的...

这就是典型的以自己的视野去看全局。

事实上我身边有太多人不需要包阳台的。

家里空间足够大，为什么要包阳台呢？

一个开放式的空间，接触自然的空间难道并不好吗？

实际上去年股市上也存在类似的情况。

同时在A股和港股上市的股票，港股价格可以比A股低50%甚至以上。

但是随着去年9月开始，港股一路走强，这种不合理的价差已经基本被抹平。

我觉得现在地价和周边二手房价格正处于类似于去年港股9月之前的那种不合理的状态之下。

当然这只是个人观点，完全可以不同意。

只有有分歧才有超额收益，不是吗？

当然2025年依然会是地价超过二手房挂牌价的一年，这是短期趋势，才刚刚开始。