根据深圳公共资源交易中心披露的信息，位于龙岗区大运板宗地号为G01045-0200的居住用地，将于2025年的1月16日下午三点正式开启竞拍，如果不出意外的话，这块地将是深圳2025年的首场宅地土拍。开官之作，意义非凡，既决定了能否维持住深圳"9.29"新政以来火热的市场热度，又决定了2025年的深圳楼市能否取得一场振奋人心的开门红。

先大致看下这块地的基本情况，位置处于龙岗核心板块中心脏地带，周边汇集了龙岗区最顶级的城市配套，大学城、公园、运动场馆、万象商业、地铁、城际等等，隔壁就是曾经辉煌一时试图打造国内第一高楼的世贸深港国际中心，虽然目前处于烂尾之中，但是其高端大气的规划还是让这块地充满了想象。

土地面积2W平左右，规划建筑面积10W平左右，公配有幼儿园、老人日间照料中心、托育机构、社区体育活动场地、社区儿童游戏场地等，起拍价18亿，起拍可售楼面价1.8W左右，可谓妥妥的白菜价，加上这是龙岗第一块没有70/90限制和土地价格限制的地块，可以预料竞争将会非常激烈，预计最终成交会在30到40亿之间，溢价率70%以上，成交可售楼面价在3W到4W之间。

距离该地块700米左右，2022年在深圳年度第二次集中土拍中成交了一块居住用地，由深业+深铁以29.37亿+2.7万㎡自持面积获得，可售楼面价2.5W每平。因此G01045-0200地块最终成交价相比之前的限价地块预计会有20%以上的涨幅。

截至12月18日，深圳本年度共成交了5块居住用地，其中取消限价和70/90限制后的地块共4宗，分别位于宝中、福永、前海、深圳湾，我们一块仔细分析下。

一、2024年9月26日，经过82轮报价，保利以28.2亿元竞得宝安A001-0219地块，该地块土地面积9997.8平方米，建筑面积54000平方米，挂牌起始价20.8亿元，溢价率36%，成交楼面价52222元/平方米。

而在2023年深圳第二次年度集中土拍中，A001-0219隔壁的地块被中铁以34.06亿元拍走，彼时深圳土拍还采取"双竞双限"，不仅限制地价和新房售价，在户型设计上也受"70/90"限制，最终可售楼面价4.8W/平方米。

对比可知，宝中以市场化方式拍出的地价相比之前的限价地块涨幅10%左右。

二、2024年11月13日，经过40轮激烈竞价后，天健以14.35亿元总价拿下前海K104-0049地块，楼面地价约3.76万/㎡，可售楼面价4.1W左右，该地块以12.32亿起拍，折算起始楼面价3.2万/㎡，最终实现溢价率16.48%。

2021年11月25日，在深圳年度第三批集中土拍中，位于赤湾的K103-0016地块被深铁以 87.02亿元的底价拿下，成交楼面价47240元/㎡，可售楼面价6.7W/㎡。

对比可知，前海赤湾以市场化方式拍出的地价相比之前的限价地块涨幅-40%左右。

三、2024年12月2日，历时1个半小时、295轮竞价，华润+中海以185.12亿拿下深圳湾T107-0107宗地，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价126.5亿元，成交楼面价70388元/平方米，溢价率达46.3%，可售楼面价7.3W左右。

2023年6月30日，在深圳年度第二批集中土拍中，中海以125.32亿元+自持租赁面积5.85万平方米摘得深圳湾T207-0060宗地，成交楼面价为60349元/平方米，可售楼面价8.9W左右。

对比可知，深圳湾以价高者得方式拍出的地价相比之前的限价地块涨幅-20%左右。

综上所述，虽然2024年下半年开始，深圳取消了所有针对土拍的限制，重归了市场化原则，但是土地的价值并没有因此得到完全释放，无论是溢价率还是最终的楼面价都不尽如人意。

土地市场是房地产链条的源头，当面粉的价值无法得到彰显，面包的价值很难有所期待，这一切的背后还是开发商信心不足的表现，特别是民营开发商仍然普遍为"活下去"在努力。在今年各地的土拍中，民营房企鲜有露面，撑场面的依然是国央企，而国央企僵化的流程和效率，很难让土拍市场有高光的表现。

在房地产"止跌回稳"的大决战中，土地市场的火热绝不能缺失，特别是当下处于楼市扭转的关键时刻，土地市场需要诞生地王来为市场的攻坚贡献大口径火炮输出。地王的核心作用就是为过去三年在房地产调整中遍体鳞伤的开发商、业主、投资客灌输“心灵鸡汤”，打破他们内心的质疑、巩固他们的信心、重铸他们对楼市未来的预期。

总结：

龙岗大运G01045-0200地块面积小、总价低、可操作空间巨大，它的竞拍将会以摧枯拉朽之势彻底点燃深圳的土拍市场，并正式唱响深圳2025年楼市的战歌，这场"止跌回稳"的大决战即将迎来高潮，很快就会塑造出新的市场格局。