2023年12月70个大中城市房价数据今天出炉，南京新房、二手房的环比、同比数据，是意料中的负增长。具体来看：
新房价格，环比下降1.2%，同比下降3.1%；二手房价格，环比下降1.1%，同比下降6.1%。
将时间轴拉长，2023全年南京新房、二手房价环比数据分别实现8连降、9连降；二手房价同比21连降，2023年12月降幅创新高。是时候，抄底南京了吗？
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不得不说，国家统计局的数据，与南京楼市行情走势非常契合。
先看新房市场。
锐评君拉出2023全年数据，新房价格环比连降8个月、同比连降5个月。其中，12月的降幅达到全年峰值。
这，客观反映了全年的行情走向。
去年春节后，南京刮起政策暖风，退税、契税补贴、可提取公积金付首付等，直接刺激买房人的肾上腺素，小阳春提前抵达。
售楼处人山人海，买房人观望周期变短，果断下手。大校场、江核等核心板块，甚至板桥、江宁等边缘板块的新盘，集体喊涨。
2-4月的成交数据，实打实地处在全年高位。
数据来源于我爱我家南京研究院
但南京楼市，很快变了天。
去年4月中旬起，开发商明显感受到寒意，似乎是一夜间，买房人集体隐身了。一些行情火热时停掉分销的楼盘，不得已重启分销；层出不穷的购房优惠重现江湖；顶流板块，一刀切的8成首付按下暂停键。
纵使是去年9月，南京发布房票安置、解除限购、购房补贴、“卖旧换新”补助等一揽子政策，对行情的刺激仍然有限。
回归理性，成为新房市场的底色。南京网上房地产数据显示，2023全年，南京新房成交44404套（不含溧水、高淳），同比下滑19.7%；成交均价32049元/㎡，同比下滑7.1%，呈现量价齐跌的态势。
数据来源于我爱我家南京研究院
行情火热时收回优惠，行情下行时推出优惠。由于商品房的价格变动，是由统计局调取各城市房地产管理部门的网签数据而来，我们可以直观看到：
2023年2-4月南京新房价格环比数据为正值，5月至12月均为负值。
那么为何12月的降幅达到全年峰值呢？锐评君认为根本原因在于：不少房企有冲刺年度业绩的需要，在岁末年终给出了更为诱人的购房优惠。
南京实景图
不同户型面积段的成交情况，统计局的数据也富含信息量。
去年12月，南京新房：
90㎡以下户型，价格环比下降0.8%，同比下降3.8%，全年平均值下降0.5%；
90-144㎡户型，价格环比下降1.7%，同比下降4%，全年平均值下降0.6%；
144㎡以上户型，价格环比、同比数据降幅都较小，全年平均值甚至微涨1%。
结合我爱我家的数据来看，过去一年南京90-144㎡户型为成交主力，价格浮动自然最大；144㎡以上的改善产品多分布在大校场、河西等核心板块，产品力明显迭代，价格也相对坚挺。
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接着看二手房情况。
国家统计局数据传递的信号：南京的二手房价，跌麻了。
锐评君拉出南京二手房价同比数据，上一次同比上涨，还是在2022年3月份。这意味着，南京二手房价同比数据已经21连降了。
具体来看，去年12月，南京二手房价环比下降1.1%，同比下降6.1%，这是什么水平？
与南京以往数据比，环比下跌的幅度有限，但同比下跌是21连降的月份里，降幅最大的一个月；
与当月其他30个二线城市比，南京的同比降幅与郑州持平，仅次于厦门（同比降7.1%）。
一句话概括，南京二手房价在持续探底。
那么，去年南京二手房市场表现究竟如何？还是我爱我家的数据：
2023年南京成交99353套二手房（含溧水、高淳），其中主城区成交93300套，同比上涨30.3%；但全年成交均价29978元/㎡，同比下跌5.6%，呈现量涨价跌的走势。
与新房市场表现相似，去年2-4月，南京二手房成交逐步走高。其中，3月份达到13007套的峰值。5月份至年底，月度成交数据趋向平稳，成交均价却持续下降，这一点，国家统计局的环比数据也进行了直观反映。
回顾过去的一年，南京二手房市场呈现几个鲜明特征：
第一，挂牌房源暴增，成交周期拉长。
受新盘扎堆交付、限售政策放宽、改善置换需求加大等因素影响，去年南京摆上二手房货架的房源激增，以至于链家平台直接隐去具体数据。供大于求的买方市场，成交周期自然拉长。数据显示：去年南京二手房源平均成交周期196.8天，同比拉长19.6天。
第二，总价300万以下房源为成交主力军。
数据显示，去年全年南京300万以内的二手房成交占比高达70.8%，同比增加了1.5%。选择中小户型的刚需置业需求，持续释放、满足。
第三，以价换量为重要关键词。
与企稳的成交量比，南京二手房价不涨反跌，不少小区出现成交价新低房源，比如：
江宁禄口的翠屏城，有房源6410元/㎡成交（高峰时近2万/㎡）；上秦淮的翠屏诚园，有房源22479元/㎡成交（高峰时超4.2万/㎡）；鼓楼滨江的龙湖春江紫宸，有房源29660元/㎡成交（高峰时超5.1万/㎡）……
归根结底，是买房人观望心态浓厚，急需用钱的卖家只能割肉以求快速出手。
综合来看，当下，南京新房多有较为给力的购房优惠，二手房迎来非常宽松的议价空间，且金融政策友好，首套房贷利率最低已降至3.9%。无论是新房还是二手房，买房人都能牢牢把握交易主动权。锐评君认为，有自住需求的买房人不妨伺机出手，抄底高性价比房源。
