文｜邓浩志

9月26日重要会议是近两三年来对刺激经济、活跃资本市场，提振房地产市场等内容研究较多，态度变化较大，表述态度坚决且有力的一次。会议公报发出后，A股大涨，港股大涨，人民币汇率大涨，房地产股更是暴涨。怎么看关于房地产的表述？后续还有什么大招期待？楼市何时见底？反弹？

谈几点看法：

1、三季度经济数据不尽人意

九月底研究经济工作，并非政治局会议的惯例，本身就显示出对当前经济工作的重视。也说明二季度经济和房地产问题的压力。预计10月初公布的三季度经济数据，可能会呈现较大压力。就房地产而言，789月成交量更是节节下滑，很可能是有史以来最差的三季度房地产市场。这个大家要有心理准备。

2、会议提出“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。

这和之前央行924新政大招相互呼应，需要注意的是，除了降准，这次还提出了要降息，而且用了“有力度”一词。我预计央行会在降低存量房贷利率的时候，一并降息50个基点。时间上，预计在10月底，11月初，因为存量房贷利率下调准备时间大概也需要一个月左右。到时候利息和存量房贷一起降，既可以避免银行出现利差缩小的问题。也可以对存量房贷，增量房贷同时形成利好，既降低房贷利率释放消费力，也释放购房需求。

3、 “要促进房地产市场止跌回稳”。

“要楼市见底”这个表述貌似在中国房地产政策上是从来都没有出现过的。既然明确强调要让楼市止跌回稳这个目标，相信未来各种大招还会层出不穷。最近几个月，我们见到的都是央行的政策。预计在接下来的一个月左右，发改，财政，住建等部门都会出台相应的政策措施支持房地产市场止跌回稳。

4、 “对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。

按照今年初自然资源部的要求，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应该停止新增土地供应。低于36个月，高于18个月的城市，要求按照“盘活多少，供应多少”的原则。低于18个月的城市，可以自行安排供地。而根据当前商品房库存数据，绝大多数城市都超过36个月。一线城市的广州也达到了27个月。但此前这个控制土地供应的政策几乎完全没有执行。后续会不会执行？值得关注。另外，许多“商改住”“商改租”“工改住”以及公寓产品等，都涉及存量的优化政策，预计也会在近期，以符合市场要求，释放购买需求，推动去库存和盘活的原则进行调整。更值得留意的是收购商品房作为保障性住房的具体工作能否在近期，全面、快速地展开，因为这是目前为止“去库存”最大的单一政策。

5、 “加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。”

该内容的表述和此前大致相同，这次使用了“加大力度”一词，意味着保交付将获得更多的资金支持。

6、 “要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。”

这是在上一次重要会议中已经有表述，而本周央行也宣布政策准备落地。相关分析我也发布过，有兴趣的朋友可以回看。

7、 “抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”

这里说的貌似都是长效机制的内容，实际上也包含了部分近期就需要落地的内容。比如说取消普通住宅和非普通住宅的认定，那就意味着取消144平米以上产品的“豪宅税”等等。另外，部分城市购房税费也可能采取阶段性减免的办法，从而刺激房地产市场的需求。

8、 “努力提振资本市场”。

这个说的是资本市场，主要是股市，貌似和楼市关系不大。但当前中国经济问题很多，千头万绪先抓哪个重点展开突破是关键。单纯先刺激楼市，已经试过2次，效果不好，也只能维持一个月左右。如果先刺激股市，反而可能起到提振市场信心，释放解套资金，从而带动其他消费和投资的效果。楼市股市是中国最大的两个投资市场，相互关联、影响、密不可分。股市的提振，大概率也能释放楼市更多的需求。