原创 刘晓博

房地产行业的巨变，正在发生！

2024年重要的变化之一是：困扰国人多年的公摊面积，将名存实亡。

公摊面积的“退场”，是通过间接方式实现的：一是减少计入公摊的面积，二允许甚至鼓励开发商“送面积”。

今年5月，深圳发布了2024版“建筑设计规则”，其中至少有两个条款让得房率增加：避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”；在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。

珠海的政策力度比深圳还大，规定：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。

楼市一直比较活跃的浙江，政策力度更大。

浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积。

义乌规定，不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%；此外，还允许建设“公共共享平台”，相当于加大了赠送面积。

有媒体计算之后得出结论，浙江新建住房的得房率将普遍超过100%，甚至达到120%。

当得房率达到100%或以上的时候，就意味着公摊面积消失了。

在楼市政策上一度非常保守，把“反炒房”定性为“斗争”的长沙，也出台了类似政策。

长沙公布的“优化房地产开发项目规划管理若干措施”规定：之前封闭阳台需要全算面积，现在可以计算为半赠送；飘窗不计入面积，还可以与房间等宽，出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米进深；设备平台最多还能再赠送4平方米。

业内人士测算后得出结论，长沙新规下“房屋的累计赠送面积最大可以做到套内建筑面积30%左右”。鉴于旧规下得房率一般在70%到75%，所以新规落地后，长沙新房的得房率普遍可以达到100%。

随着各地不断发布新规，公摊面积将在2024年从内地楼市消亡、退场。

为什么会出现这种局面？

这跟房地产市场出现重大拐点，官方对房地产行业未来任务重新定位，有密切关系。

自2021年下半年恒大暴雷后，楼市进入深度调整期。这一轮调整，不是一般意义上的4到5年一个小周期的调整，而是1998年全面房改以来一次深度调整。

如果应对不当，可能带来楼市长达10年的调整。

国家深思熟虑后的结论是：1998年到2023年，中国房地产完成了住房“有没有”的任务；接下来要解决的是住房“好不好”的问题。

在住建部年度工作会议，以及两会答记者问的时候，都多次提出未来要建设好房子、好小区。

所谓好房子，有人理解为第四代住宅，但事实上第四代住宅仍然在试验中，需要接受市场的检验。

我的看法是，此前第四代住宅比较重视空中花园，这固然没有什么不对，但事实上，好房子应该至少包含以下内容：

1、容积率比较低，最好不超过3倍，高层总层高最好不超过20层；

2、每套住宅至少配置1个停车位，最好能达到1.2个；

3、住宅内层高最好能达到3.5米，至少不低于3.1米；得房率不低于100%。

4、梯户比合理，等电梯时间短；

5、楼板加厚、隔音效果提升，减少邻里矛盾；

6、厨房空间比较大，至少能放下双开门冰箱，允许2人同时操作；

7、有比较大的阳台、空中花园；每套房有两个或以上的阳台、两个或以上的卫生间；

8、物业管理比较好，小区内配套比较齐全。

在建设好房子的思路下，国家放松了此前限制改善型住房、打压豪宅的政策，比如废除了7090政策，放松了限价令，在郊区事实上废除了“禁墅令”。鼓励开发商赠送面积、提高得房率，也成为新政的一部分。

前些年，开发商一度流行赠送面积，当时是禁令在、但地方默许，所以叫“偷面积”。

现在大大方方修改了法规，直接允许这么干，公摊面积就名存实亡了。

公摊面积的概念是谁发明的？网上有很多人说是李嘉诚，其实不然。因为李嘉诚进入房地产行业相对较晚，真正建立香港房地产基本制度的是霍英东。

霍英东之前，香港不动产都是按整栋楼出售，就不存在公摊面积。但个买得起整栋楼的人极少，所以市场不发达。这是香港楼市“只批发、不零售”的阶段。

霍英东为了激活楼市，率先在香港搞了分层出售房屋，后来又按套（单位）出售，并率先搞了预售制度（卖楼花）。

当房屋分套出售的时候，就出现了公共空间如何管理、费用如何分摊的问题。公摊面积被引入香港，是从霍英东开始的。但这个概念一定是西方发明的，因为他们城镇化得更早，比如在19世纪纽约就出现了这个概念。

公摊面积概念引入中国内地，是1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

香港后来在2013年废除了公摊面积的规定，商品房的建筑面积等于其套内面积。所以，没有必要为公摊面积的事情谴责李嘉诚或霍英东。就连预售制度，一直也在香港搞得比较规范，没有出什么问题。至于内地预售制出现的烂尾楼问题，说到底是是“抄作业”没有“抄”到位的问题。

此前国家之所以没有取消公摊面积，是担心在房地产过热的时候取消，会显著提高每平方米的名义房价，加剧房价上涨的预期。

现在是楼市低迷期，通过允许、鼓励赠送的方式，让公摊面积名存实亡，不会刺激房价上涨，还能起到鼓励大家换房的作用，有利于新房销售。

但这也会带来两个结果：

第一，仍然按照旧规范建设、尚未出售的得房率比较低的新房，将会变得更难卖，将被迫加大价格优惠力度；第二，得房率比较低的二手房，如果位置、配套一般，可能被迫降价才能售出。

鼓励有条件的家庭换房、换新一代好房子，鼓励大家多买房对外出租，是楼市未来几年的政策基调。