近年来，在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，“去库存”成为楼市重要关键词之一。

在今年的政府工作报告中，与房地产有关的内容就提到：“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。”

广州也在不断响应自然资源部号召，坚持按照“以人定房、以房定地”原则，科学调节住宅用地供应规模、节奏和结构，有效引导、协调和稳定市场预期。

克而瑞数据监测显示，广州2025年一季度在“供给节制+成交筑底企稳”下，截至3月末广州商品住宅库存面积1438.52万㎡，去化周期20.9个月。

无论是库存规模或是去化周期，均创下了近10个月来的新低。

但深扒库存结构后发现，不同户型间的库存情况存在着明显的分化。

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滞销？连续三年库存占比超20%

克而瑞数据监测显示，截至3月末广州100-120㎡户型商品住宅库存25925套，同比增长11%，占所有户型的22%，位居所有户型中位居前三,去化压力显著。

扩大时间轴看，克而瑞数据监测显示，近九年该面积段库存占比由2017年21%增长至2021年26%最高峰后，才开始逐渐呈现下滑趋势，但近三年依旧保持超20%的高位规模。

在这其中，外围区成为了这类面积段的“重灾区”。

受长期“供过于求”的影响，数据监测显示，截至3月末增城区该面积段库存套数最多，共有5113套，其次是花都区，达到了4043套，番禺区位列第三位，共有3899套。

从去化周期来看，数据监测显示，由于越秀区供应少，总价高，导致去化周期全市最长。

花都区该类户型去化周期长达24.4个月，其次是黄埔区，去化周期为23.4个月。

相反，由于供应的减少、流速的加快，荔湾区该面积段商品住宅库存不到千套，去化周期仅7.9个月。

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去化承压原因是？

曾经“吃香”的面积段，为什么会在一季度末面临着去化承压这一市场现状？

从供应角度看，克而瑞数据监测显示，随着近年来改善及置换需求的不断旺盛，120㎡以下户型已经越来越不能满足购房者的需求，开发商也在随之减少供应。

尤其是100-120㎡户型供应占比减少最大，2024年供应数量占比较2019年腰斩。

以及在去年年初广州率先取消对120㎡户型不限购政策，更是大幅度刺激了改善买家入场，100-120㎡户型在没有享受到政策红利、供应减少的情况下，也逐渐遭到市场抛弃。

与之相反的是，克而瑞监测到，目前广州市面上新规产品全面铺开的情况下，开发商对户型产品进行不断升级创新，实用率与居住体验都在进一步提升，再叠加低总价的优势，这让70-90㎡户型成交近三年来成交占比逐年上涨，也成为了所有面积段中流速最快的户型。

例如作为四区首个吃到户型新规“螃蟹”的保利和颂，以”低总价，小户型、高实用率”三大卖点，在中心四区“杀出重围"，仅用不到一年时间就已经清盘。

导致100-120㎡户型库存占比居高不下的原因，正是因为其中旧规户型占比较高，无法吸引购房者的眼光。

在旧规产品中，该类户型通常采用采用“三房两卫+竖厅”的配置，不仅价格差距大，居住体验与90㎡户型相差无几，而更有能力的购房者，会优先选择居住是适度更高的产品。

例如作为新规户型代表的招商林屿境，凭借“25%阳台占比+40%全赠送空中花园。”其项目的110㎡的四房户型，实际使用面积可达 153㎡，实用率高达 139%，项目还运用了错层阳台设计，受到了众多购房者的青睐。

就像国家标准《好房子》需求中所言，从“住有所居”到“住有优居”，是新形势下每个房地产企业的必修课的之一。

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一季度这些项目很畅销

尽管100-120㎡户型在现阶段的广州楼市处于整体处于去化承压的阶段，但仍有一些项目凭借自身优势及产品力实现了逆风翻盘。

其中广州亚运城2025年一季度劲销97套，凭借极致性价比，获得了该面积段成交套数全市成交排行TOP1。

广州首个四代住宅试点项目招商林屿境今年一季度劲销88套，凭借高实用率与高赠送空间，以及独特的户型设计，位列该面积段套数排行TOP2。

国贸云上今年一季度该面积段热销83套，位列排行榜第三。

值得一提的是，这三个项目共同点均为高实用率的120㎡四房户型设计，在一众项目中脱颖而出，登顶榜单前三。