引言

离婚时，夫妻共同财产的分割往往是争议焦点。尤其是房产归属问题，许多人认为必须过户登记才算“尘埃落定”。但最近一则案例显示，离婚调解书可能直接改变房产归属，即便未过户也能对抗他人查封。法院如何认定？普通人需要注意什么？本文结合真实案例，为你解析法律规则。

一、案例回顾：离婚调解后，房产为何被查封？

张某与王某曾共同贷款买房，登记为两人共有。2021年7月，两人经法院调解离婚，调解书明确约定“房屋归张某所有，剩余贷款由张某偿还”。但因房屋仍有按揭贷款未还清（存在抵押登记），张某未能办理过户。

数月后，王某因个人债务被李某起诉，李某申请查封了张某与王某名下的这套房屋。张某提出异议称：“房子已归我所有，调解书早于债务纠纷，不应查封我的房！”但法院最初驳回了异议，最终通过诉讼才解决问题。

二、法院判决：调解书生效，物权已转移

法院最终支持了张某的诉求，理由有三：

1. 调解书生效时间早于债务纠纷

离婚调解书于2021年7月生效，而李某起诉并查封房屋发生在同年11月。根据法律规定，调解书生效时，房屋所有权已归属张某，即使未过户。

2. 债务被认定为王某个人债务

法院认定李某的借款仅为王某个人债务，张某无需承担，因此查封张某名下的财产缺乏依据。

3. 张某无过错且实际占有房屋

张某长期居住并偿还贷款，未过户是因抵押登记限制，并非故意拖延。

法律依据：

- 《民法典》第229条：法院、仲裁机构的法律文书可直接导致物权变动，无需登记。

- 《物权编解释》第7条：离婚协议中的共有物分割文书，属于“导致物权变动的文书”。

三、关键提醒：离婚后不办过户，有何风险？

虽然本案中张某胜诉，但未及时过户仍存在隐患：

1. 第三方可能申请查封

若房产仍登记在双方名下，债权人可能误认为属于共同财产而申请查封，引发纠纷。

2. 交易或抵押受限

未过户前，房屋难以出售或抵押，需先解除银行抵押登记。

建议：

- 离婚后尽快办理过户手续，即使有贷款未还清，也可与银行协商解押方案。

- 若暂时无法过户，保留调解书、还款记录等证据，以便应对可能的争议。

四、总结：法律如何保护离婚后的财产权益？

本案的核心在于：离婚调解书不仅是财产分配协议，更是具有法律效力的物权变动依据。只要调解书生效，即便未过户，房产归属也已确定。但为避免麻烦，建议尽早完成过户登记，同时警惕对方债务牵连未分割财产。

对于普通人而言，离婚时务必通过法律程序明确财产分割，必要时咨询专业律师，确保自身权益不受侵害。

法律不是纸上谈兵，而是生活的护身符。

（本文仅作普法参考，具体问题建议咨询专业律师。）

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