上周五的政策应该是我们近半年遇到的最为重磅的一次政策
虽然也知道政策并不是洪水闸，但也依然好奇面对这样的政策
市场的第一反应是怎样的
那能在如此短的时间内回答这个问题一定不是数据统计
而是此时此刻可能忙于带看或者签约的中介盆友们
于是过去两天我做了件让自己都没想到的事
我电话了北京、广州、深圳、南京、杭州、合肥、武汉这些城市的中介
这些中介有的在忙着带看匆匆挂了电话、有的闲着无聊拉着我聊了半小时
对于政策的效力我不指望在短短两天就可以看到什么变化
也没指望通过一两位中介小哥的单点视野去分析市场
但这两天的电话还是让我看到了哪怕政策频出但依然有着最为原始的推动力
尤其有些小哥滔滔不绝不带推荐的跟我分享市场的时候
我觉得此时此刻这些来自第一时间的一线画面挺值得拿出来跟各位分享
01
政策在客户心上狠狠踹了一脚
其实目前为止还没有哪个城市官宣自己的首付比例降到20%
不管是谨慎的北京还是紧跟政策脚步的广州
所有城市对于政策的落地还停留在公积金利率降低的层面
但市场已经开始为政策买单
倒不是网签成交，而是出来看房的人活跃的明显
上个周末几乎所有城市的中介都有两个切身的感受
成交量还没什么感觉、但看房的人确实变多了
杭州某中介带看一整天
合肥包河区的贝壳小哥跟我说上周末合肥的全市日均成交比以往周末多十几套，但看房的人肉眼可见的变多了
之前的周末看房可能就零零散散就一个两个经纪人带客户看房子
现在是业主一套房子可能有多个经纪人带客户去看，甚至会出现多个客户可能会去要同一套房子的情况，这种局面以前是不可能的
北京大兴区的高米店板块小哥跟我说，你要指着一天两天这种的判断，现在成交没有太大明显变化，但看房的人确实比上周末多了2-3成
市调里我电话那头里广州天河和越秀、深圳福田和龙岗、武汉江汉和武昌等等地方的小哥都有这种“虽然但是”的转折表达
有些人担心如果自己所在城市开始跟进首付降低这件事，如果成交量上来，加上房产也降了很长时间了，市场可能会在不知不觉中触底
而这个念头就像在购房者心里狠狠踹了一脚
以往不愿意看房的现在积极性变高了，而本来就在看房的人也加快了看房脚步，还在犹豫的人也逼着自己赶紧做决定
所以哪怕网签数据还没出来，但不少城市链家的订单数量也增加了
杭州上城链家小哥说政策前周末链家的日均成交120套左右，而上周末的日均成交在200套左右
武汉江汉区的贝壳小哥说，上周末贝壳的转定单也比以往周末也上浮35%左右
这是新政后市场的第一个变化
02
房东倒是格外冷静
在以往的政策发布惯例里，新政出台-挂牌上升-议价收窄，几乎走的一气呵成
印象最深的是上海去年9月发布的认房不认贷政策当天，嘉定南翔就有房东连夜把8月降掉的30万又加回来
同时那个9月也是上海新增房源陡增的时候
从挂牌到价格这背后你都能感受到房东的情绪
但这次我没感受到，哪怕一点点
从北京朝阳传媒大学地铁站附近的公房问到西边石景山附近次新
链家在北京二手市场挂牌市占95%，政策前后全网挂牌量新增一如往常
房源有、但也没什么新增
这样的情况也同样出现在广州、深圳、武汉、南京、杭州...
价格更没什么变化
除了极少数广州、杭州中介跟我说过他们维护的房东有涨价的想法
绝大部分城市的中介都没听说过这时候还有房东还有涨价想法的
顶多只有一个价格方面的变化就是降价不会那么狠了
合肥包河区的贝壳小哥跟我说政策前好多业主心态绷不住会主动要求降价，但政策前他能降10万，但是现在的话他可能只降个5万
房东格外冷静的背后离不开两点
首先库存过高，能以挂牌价出售都是奢侈，更不用说涨价
其次过去1年市场价格下调较多，而这件事深深教育了房东
南京江北的链家小哥说，江北核心区对比2021年跌了40%左右不奇怪，也就是说200多万的，现在跌100多万
而核心区域二手大概在170万起，而这些房子之前都卖到300多万
不仅是价格，出售周期也在中介体感里很明显的拉长
南京江北的小哥说今天一个月之内会把房子定下来的基本没有，基本上都得等五个月到半年，我们从去年的客户到现在还在看
而贝壳网南京站后台全网的二手挂牌房源在18万套+，这个数字去年是15万套+，2021年还在13万套左右
高库存+价格战确实是过去1年南京二手市场的关键词
而这样的关键词全国哪怕一线城市的二手市场都不陌生
所以这时候的房东往往会做出两种选择，要么降价抓住窗口期、要么撤牌等以后
唯独不会狂欢
03
狂欢的是开发商
这是市场里不得不记录的一个侧面
最先注意到这点是因为广州，广州一直以来都是一线城市里政策步骤走最快的
同样走的比较快的还有广州的开发商
首先反应快，5·17政策出完半个小时开发商海报已经做了出来
目前广州还没出台具体政策，只落了一个公积金贷款利率
但不少楼盘的首付比例已经调整到了15%
只是他们会签一个免责协议，就万一首付做不到这个比例就要无偿退款
而开发商热情的背后也是市场给予的足够信心
广州海珠区的链家小哥说当晚就能看到新房市场的变化
政策出完当晚，中海大镜新盘当天网站的成交量就对比前天晚上的成交量，增加了4-5倍
对比旁边的珠江金瑶台，那它的成交量可能对比就是前天晚上增加了那个1-3倍
这样的情况，广州不是个例
北京丰台的中介跟我说眼下新房变化比较明显
几乎全部城市的新房市场都有在这次还没具体落地的政策里感受到热情
深圳新房市场
而这些新房成交上浮的原因也不太相同
广州新房市场是难得还有倒挂的新房市场
其他像上海、北京这里的新房市场更多是改善人群的小换大、老换新的改善需求
像北京的置换房东现在去冲新房的原因还要更具体些
往前倒半年或者三四个月，有些业主卖了没买就拿着选择持币待购
这些业主就怕市场变动，一有风吹草动就会着急上车
04
中介反倒越来越纠结
现在的中介小伙伴越来越实在了，当我说出想在当地买房的时候
十个中介里居然有一两个会让我再等等
而这也让我看到了政策背后最为纠结的一个群体，中介小哥
一方面他们会期待的跟你说
等着吧后面还有政策呢
不管是广州的、深圳的、还是上海的，都在自己的小群体里斩获了各自的小道消息
杭州上城区小哥说他们群里说国庆会有新大政策出来
北京丰台小哥说他们的小道消息说后期北京也可能实行那个15%就降首付政策
但另一方面他们关于未来走势如何这样的问题只有两种回答
一后续市场谁也看不清楚、二要么你还是再等等
印象最深的是南京江北的那位中介小哥跟我说
“说实话我感觉还会低，因为我也做了七八年房产了”
他有客户从去年到今年都跟着他看房，但一直没买
我以为他会说市场成交周期变长，但他转头就很庆幸的说
你看他虽然没买，但从去年到现在他省了多少钱
而这可能是政策带给市场最为客观的情绪
政策本身一定会带来带看或者成交的波动
这种波动不管是新房还是二手都会有所感受
但这样的波动是否能由点及面，是否能从阶段过渡到可持续，这可能才是接下来我们更为关注的
05
过去两年我们几乎没有落下任何一个政策热点
如果你问我关于这些政策印象最深的是什么
可能我跟各位一样对于政策的频次和力度都有了新的认识
而眼前的这次刚刚过去整3天的政策可能又是过去1年我们看过力度最大的一次政策
比较惊奇的是政策的前半部分关于降首付、关于降利率似乎没有太多具体影响
反而是政策本身带给市场的信心推动了带看和转定
而这也是为什么政策才刚刚颁布你也能从市场各方感受到背后的变化
从这次政策里我们也可以看到
有时候政策可能比政策本身更有意义
另外各位所在的城市都有变化么，我们评论区讨论下~
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这是真叫卢俊公众号的第5277篇原创文章
