北京新政将会带来什么影响？
北京6月26日迎来5.17新政“降首付、降利率” 政策的落地，北上广深一线城市政策全面落地，新政的落地对于接下来7月份的市场将会带来什么影响？
新政内容
1、 降低首付比例：
● 首套：无论五环内还是五环外均为20%
● 二套：五环内35%，五环外30%
2、 下调利率：
● 首套：LPR-45BP
● 二套：LPR-5BP（五环内）
LPR-25BP（五环外）
⭕ 对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
附：北京去年9月份以来新政：
本次新政将会带来的影响分析
北京全市二手成交量数据来看，6月1-26日成交11755套，预计全月在1.3万套左右。
意味着连续4个月成交量超过1.3万套，自去年3月份市场高点后，成交量持续下滑且维持在1.2万套左右的水平，仅有去年9月份在“认房不认贷”刺激下成交量超过1.4万套，其他月份均在1.2万套左右。
2024年连续4个月超过1.3万套，核心原因在于频繁政策带来的需求释放，本次新政的影响来看：
1、核心是对于贷款客户购房首付成本降低，对于普宅市场影响大，豪宅影响相对小
首付降低和利率下调都是实实在在的降低购房的成本，原来1000万的房子，首付要300万，现在200万就可以买，让更多的人有资金买房，增加市场需求量，从而带来成交量的上涨。
虽然首付降低，月供将会增加，整体的购房成本可能没有降低，但月供增加的金额均到月基本都在客户可承受范围内，所以普宅需求增加将会是必然。
对于豪宅市场影响小的原因在于二手豪宅市场客户买房贷款占比较低，北京占比1成左右，如果说“认房不认贷”政策之前，购买豪宅的客户因为都有过贷款记录，所以贷款买房也贷不了多少，但“认房不认贷”政策后，购买二手豪宅客户贷款比例依然维持在原来1成的水平并没有显著改变。
表明买二手豪宅客户贷款的较少，所以首付和利率的调整对不贷款的客户没有影响，因为豪宅贷款比例低，所以整体影响小。
2、对于客户心理预期将会有一定影响，但这部分影响已经提前释放
政策放松一方面带来更多人有资格、资金买房，另一方面对于有资格有资金但对于市场预期低观望的客户，政策将会提升客户预期从而激活需求入市，带来成交量的增长。
但在5.17新政出台后，各城市纷纷降首付下调利率，北京本次新政在预期内，只是落地执行的时间晚于其他城市，所以对于市场预期提升的这部分客户在6月份需求已经开始释放，本次新政这部分需求已经提前释放。
基于新政对买卖双方的建议
1、 本次新政对于未来量价走势影响
预计7、8月份市场成交量将会有所上涨，二手全市成交量预计7月份将会在1.4万套左右，持续维维持在1.3-1.4万套的水平。
量上涨不代表价格会同步上涨，从3-6月份成交量价趋势来看，量上涨价格持续下跌，跌幅有所收窄。量涨价跌的原因在于市场高库存下，去化周期长，按照每月1.3万套成交量水平来计算，当前二手全市库存去化周期预计需要13个月，当前依然处于“以价换量”市场。
2、 从本次政策力度及未来政策空间来看
（1）本次政策力度
从信贷政策来看，首套20%首付，二套五环外30%，五环内35%首付力度还是非常大的，对于一线城市已经属于很低的水平，让更多的人有上车的机会，预计信贷政策上已经没有再调整的空间。
（2）未来政策空间
对于北京当前的政策空间最核心是“限购”，预计未来局部区域，局部产品有放开限购的可能性，是不是放开限购还要看市场成交趋势。
3、 对于购房和卖房建议：
（1）买 房
● 资产重新配置，卖掉不良资产置换为优质资产好的时机
过去30年所有的房子都好卖，价格一直上涨核心在于供给量少，需求高，随着供需结构的变化，未来存量会越来越高，高存量下，楼盘之间的涨跌幅方差将会拉大，市场下行期，优质资产的优势更凸显，降幅相对要小，未来保值性更强。
● 抓住市场上高性价比房子
市场下行期，价格整体下降同时，要部分房子降幅要高于市场，这部分产品性价比比较高，相当于买到了未来下跌后的价格。
（2）卖 房
核心是抓住市场窗口期，尽快资产变现，在整体经济大环境低迷，市场供给远远大于需求的情况下，短期成交量有所上涨但价格仍有下降空间
● 利用窗口期尽快出售
本次新政对于出售房产是非常好的时机，新政刚出台期会有一定热度，客户信心将会有所提升，但热度过后，加上市场的结果验证，成交量将会降下来，需要新一波新政刺激需求，所以新政的热度期是很好的出售时机。
● 建议房子合理定价
北京连续4个月全市二手成交量维持在1.3万套水平，但从价格趋势来看持续下跌，表明当前市场高库存下，去化周期长，短期量的上涨并不能改变价格下跌的趋势。
量涨但并不代表价格会涨，还是要回到价格的决定因素是“供需关系”，当前市场上的库存量太高了，供需平衡挂牌成交比大概在6:1，当前在13:1的水平，所以这么高的库存下，去化需要至少1年半以上的周期，前提是月成交量持续在1.3万套以上水平。
回到豪宅市场，挂牌成交比更高，在30:1的水平，去化周期更长。所以价格不具备上涨的动力，个别房子挂牌价格调高不代表市场价格上涨，我们还是要看真正成交的房子价格在多少。但如果市场成交量持续维持在1.3万套以上水平，价格降幅将会逐渐收窄。
