作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

自6月份以来，重庆数百个小区要求降物业费的事情，一下子引爆了舆情，而引发了很多的讨论。

据经济观察网报道，在重庆，类似的事情在数百个小区此起彼伏地发生。降费背后是一场涉及业主、物业公司、主管部门、街道社区等多方的博弈。多个城市的业主在公众号、地方问政平台上留言，表达了类似的降费诉求：受经济形势影响，单位降薪裁员，老百姓负担较重，且部分物业公司提供的服务与价格不相符，恳请有关部门介入监督。

据悉，“降物业费”成了重庆市民一个多月来的主要话题。

整体看，在重庆物业降费事件中，业主对物业费的投诉涉及三方面：

一是物业费虚高，近几年新房小区物业费起步价普遍超四级标准；

二是质价不相符，例如小区环境卫生差、外墙开裂没人管、外来人员进出管理松散、业主保修处理不及时等，未达到超四级服务标准；

三是空置房物业收费过高。

简析：

据波哥看楼市观察，上述重庆的降费潮案例，在6-7月份集中爆发，有一定的偶然性，但或许也是业内一直存在问题的一个区域的集中型引爆动作。

一直以来，物业费的问题，在业内各界争论过许多年，后面在国家出台的民法典中做了许多的规定，才慢慢平息了下去。

但是，在市场实际中，由于很多物业服务确实不咋的，收费还死贵等各类问题的存在，导致物业公司和业主之间的关系日益紧张，一些业主开始公开表达对物业管理制度的质疑，甚至很多人提出了取消物业。

因此，呼吁取消物业的人越来越多，宁愿自己管理，也不用物业来管。物业普遍存在的几个问题，比如收费不透明，每年物业费收上去了，但花了多少，又没有剩余，剩余的话怎么处理，都是一笔糊涂账。

比如，业主啥也不知道，只能每年交钱，业主难免会质疑，我就不相信每年的钱全部花完。还有服务问题，费用是交了，可服务并不对等，我花钱请物业来是服务的，但物业能提供的服务非常有限，大事解决不了，小事还拖拖拉拉。

最严重的当然是服务态度问题，有的物业拎不清自己位置，俨然把自己当成小区的主人，管理起业主了等等。

对此，人民日报在去年10月份专门刊发小区物业服务的种种问题。

看起来都是些细枝末节的事，但影响到业主的居住体验以及交费的万般不爽。人民日报归纳起来就是两类，一是不作为，二是乱作为。

不作为的情况就太多了。

比如，该文中提到的一些小区运动设施坏了，报修3个月都没给修；小区车辆乱停乱放，占用消防通道，物业熟视无睹；楼体破损、电梯、照明等问题故障不维修，或者维修不及时，很多时候是催半天，几个字就搪塞过去了；小区遛狗不牵绳、不处理宠物排泄物，物业以一句无执法权就忽悠过去了；门岗形同虚设，外来人员入无人之境；就连最起码的环境卫生都做不到日常打扫，业主反应强烈。

还有乱作为的，利字当头。

例如，有的小区物业擅自改变物业用房、垃圾房、储藏室等用途而用于出租。还有物业把小区一些本该属于业主的公共区域、公共设施挪作他用，从事牟利活动，且业主根本就没享受到半毛收益。

更为气人的是，他们还理直气壮地向你收物业费，你若不交，还说要起诉你。

业主本身上班、做家务都很忙，若你平时不保留好证据的话，打官司还得承担举证不利责任。业主们气不过，本打算更换物业，但前提是要成立业委会。经历过的都知道，在大多数情况下，业主好不容易推选的候选人，总会受到物业的恐吓、分裂等阻挠，确实不易。

人民日报在文章最后说，应通过政府制定相关行业规范，加强物业企业和从业人员的监管，建立相应的诚信档案，对违法违规行为予以惩戒。

下面，再来聊一个问题：

为何，大家要呼吁取消物业？

大致有以下几点原因——

1、物业收费不透明

物业管理，听起来高大上，其实有时候就是一笔糊涂账。业主交了钱，却连个明细都看不到，政策上说，物业得定期公布收支情况，可实际上，有几个物业能做到？大多数物业都是藏着掖着，生怕业主知道，这种不透明的操作，没办法信任。

2、服务与收费不匹配

物业收费越来越高，但提供的服务却越来越差，这种不匹配让居民感到被欺骗。

比如有网友说，“小区收费3.2元/平，我家小区好几年了就没住过人，物业费照样年年拿，住小区太不方便了，连个放电车的地方都没有，更别说车棚了，充电更是不能了。”

3、公共利益受损

物业为了私利，侵占公共空间，损害了居民的生活环境，增加了对物业的不信任。

4、管理手段过激

物业在管理过程中采取过激措施，激化了与居民之间的矛盾，导致居民对物业的反感。

很多人呼吁取消物业，那么，到底能不能全面取消呢？

新华社强调，在未找到更佳替代方案前，物业仍具有必要性。物业管理是社会经济的重要组成部分，涉及就业与企业利润，简单粗暴的取消物业不仅会冲击经济，还会给小区管理带来混乱。

既然不能取消，那么，业主该如何有效去维护自己的合法合理的利益呢？

下面，就从缴费方面提供一点建议，希望对大家有用。

一个问题是：

可拒交物业费的情况有哪些？

也即，如果对物业不满意，一时半会又换不了或者终止不了合同，业主就只能乖乖交费吗？答案自然也不是。

作为业主，每个月交物业费是常规操作，根据最新的物业服务收费管理办法等新规显示，但如果你家物业有下面这8种情况，你完全有理由说“不”，拒交物业费！

1、物业服务不到位，业主有权说“不”

物业合同上白纸黑字写着的服务，物业没做到？比如小区垃圾成堆没人管，公共设施坏了没人修，这种情况下，业主完全有权利拒绝交费。

2、物业违规收费，业主不买单

物业私自提高收费标准，或者收了费不给发票，业主有权要求物业按规矩来，不合规的收费，业主可以不交。

3、物业不提供核价原价的

物业不展示经物价审核的收费项目、标准原件的，且经业主索要查看拒不提供的；

4、空置费收费过高

空置房屋交费标准从地方规定，一般是空置期在6个月以上，收费标准为5-6折，超出部分不予交纳。

5、业主无法使用公共设施或服务

停车位被占，公共设施不能用，业主的基本权益都得不到满足，这种情况下，物业费也可以暂时不交。

6、开发商原因导致延期交房

如果因为开发商的问题导致房子延期交付，那这期间的物业费，业主是可以不交的。

7、公共设施安全隐患，物业不作为

电梯三天两头出故障，楼道灯坏了不修，这些安全隐患物业不解决，业主的生命安全都得不到保障，当然可以不交物业费。

8、物业违法催费手段

物业如果用违法手段催收物业费，比如断电、停水，或者让门卡失效，这些行为都是违法的，业主不仅不用交费，还可以举报物业。

业主维权小贴士

遇到物业服务不达标，或者物业违规收费，业主首先要做的是收集证据。然后，可以尝试和物业协商解决问题，如果协商无效，业主可向物业企业的上级主管部门，如街道、房管、物价等部门反映，也可履行相关法律程序，如仲裁或者直接起诉物业。

写在最后：

据波哥看楼市观察，因物业费，与物业公司和主业们的利益直接相关，多年以来，也一直是市场关注的一个热点话题，对物业公司来说，关乎其业绩；对主业而言，则是家庭的一大支出和生活成本等。

故而，两者之间，具有天然的博弈性，各有其核心视角，再加上上述的物业收费不透明等诸多问题的存在，物管公司和业主也多有利益冲突和矛盾发生。

前述的重庆的物业降费一事，即为这些问题的一大表现。

尤其是当前，水电燃气等公共基础服务价格在涨，而同样与数亿人生活息息相关的物业服务及其相关的高收费或者是不合理的收费等，在当下经济大局势不容乐观的阶段内，更容易成为两者间矛盾的激发点或引爆点。

另外，“全面取消”的说法，也不太现实，毕竟，物业管理作为房地产产业链条中的一环，具有自己独特的价值，不能因为市场中的一些乱象和不合理的情况，就将物业一棍子打死，这也不甚科学合理，就如同将孩子和脏水一起倒掉一样。

波哥认为，说白了，物业管理的问题，其实就是服务质量和价格两个要素之间的变化关系，即存在着优质优价、高质低价、低质高价和低质低价这四类象限型关系，第一和第四种情况，大家都很容易接受，人们最反感的是第三类“低质高价”这种情况，这也是引发物业问题的核心焦点；对绝大多数业主来说，更倾向于接受第二类“高质低价”这一具有较高性价比的质价模式。

当然，这只是一个简单的分析模型，过程中会发生很多的变化，因此也导致物业及其收费问题复杂多变。

如上，本文综合了业内的一些情况，仅供大家参考。

今天，先聊到这里，咱们下期再会。