挂牌总价2800万，最终1950万成交。

最近，前滩一套二手房成交被刷屏，有啥大惊小怪？一问才知，这可不是早已价格猛落的小户型，而是一直宣称价格坚挺的前滩稀缺改善户型，房源还来自被誉为“前滩一哥”的晶耀名邸一期。

前滩二手房，难道大户型也崩了？

挂牌成交一波四折

从中介处了解，这套房源最早挂牌2800万，挂了许久卖不出去，第一折到了2600万；继续挂多月，还是无人问津；第二折到了2400万，又是半年时间；第三折再砍200万，最后一刀则发生在了谈判桌上，再折250万，最终以1950万的总价成交，相当于当初挂牌价的7折！听说这套房源，在挂牌初期，曾有买家出价到2500万，但房东不肯让价，不知此刻房东有没有后悔当初的坚持。

该套房源来自晶耀名邸一期，户型面积约135㎡，楼层是11楼，房源靠近耀龙路，在小区内不算位置太好。

原以为这是一套业主急售的个别案例，没想到中介告知包括这套房源在内，上周末前滩起码成交了3套。其中两套都来自晶耀一期，另一套户型面积约137㎡，位置更佳，在小区前排的19楼，可以俯瞰小黄浦江，视野相当好。总价也就贵了30万，最终约1980万成交。

两套晶耀名邸一期的三房户型，成交单价都在14.4万/㎡左右，堪称历史冰点。

还有另一套成交房源，来自和晶耀一期同期的东方逸品小区，是一套面积约88㎡的双南两房，最后成交价在1080万。这套房源位于小区31层，是高楼层单元，12.3万/㎡的单价让不少业主都大跌眼镜。

被称前滩一哥

晶耀名邸一期，虽不是前滩单价总价最贵的楼盘，但常被称为“前滩一哥”。

作为整个前滩的开山之作，晶耀名邸一期由陆家嘴集团和美国铁狮门合作开发。2017年1月19日取得预售证，最低单价77400元/㎡，最高单价94000元/㎡。当时没有摇号选房，更没有积分制限制，前滩的名气也没有打响，从宣传到销售一切悄无声息。

2018年7月15日，晶耀名邸一期尾盘开盘，均价87000元/㎡，通过公证处摇号按序选房，116套房源1540组认筹，认筹比13：1，直接让前滩神话的大幕正式开启。

为什么晶耀一期，不在九宫格滨江第一排，总价远不及三湘名邸，却被称为“前滩一哥”？除了它带有神话色彩的入市历程，地理位置也是个关键。

晶耀一期在靴子形的前滩版图中，当属中心位置。北临海阳西路，西至耀龙路，东边南边是前滩中心公园绿地，南向小黄浦河景观视野开阔。前滩的成功不仅因为坐拥黄浦江岸线，整体中央活动区高规格的配套和崭新的城市界面，也深受买房者认可。无论是三轨交汇的站点，前滩华二、惠灵顿、中福会等热门学校，还是铁狮门的晶耀商场，后来的顶奢商场太古里，晶耀一期都凭借其中心位置，到哪儿都刚刚好。

有个小插曲，晶耀一期楼下就是前滩公园，公园底下是南北走向的地铁8号线，靠近这一侧的楼栋会有地铁声音影响，但也丝毫不影响当初这几栋楼，创造13人抢1套房的认购神话。

当然，晶耀一期能称为“前滩一哥”，社区统一定位也不得不说。众所周知，前滩奇葩小户型或者说迷你户型小区特别多，混合社区也不少。比如滨江首排，前滩二手总价天花板的三湘名邸，小区内既有几百平的大平层，也有90平的小户型。滨江第二排的尚峰名邸更夸张，户型主要有三种：47平的一房、147平的三房以及193平的3+1房。像晶耀一期如此，主力户型面积均在130㎡以上的纯改善社区，可谓凤毛麟角。

还有一点需要强调，晶耀一期首批没有摇号，精装标准和后面摇号积分时代的新盘差距很大，原因就不展开了。嘉格纳的配置，在8万单价楼盘中，的确挺亮眼。

不要只看热闹

前滩大户型也崩了，前滩一哥也跌到这个地步？其实看热闹之余，我们可以更理性地来看这一波成交。

首先，目前上海整体二手房价格疲软，想促成交议价是必然的。前滩如此，其他区域都一样。一个周末，三套房源让价成交，至少说明前滩二手市场还有活跃性。价格到位，就有需求。

其次，也不必过度黑化前滩。2018年8.7万的均价，2024年14.4万的二手成交价，还有65%的利润。如果按照这套房房源最初2800万的挂牌价，单价就是20.74万，利润要高达140%。与其说，前滩崩盘了，还不如说前滩此刻更理智了。

再者，我们要从这一波成交找到启示。虽然前滩大户型跟着跌了，但成交单价依旧在板块领先。同一板块，地段的细微差异、户型和装修、社区圈层定位等，都将在未来二手市场影响价格。

前滩自诞生之日起，一边扮演楼市神话，一边被万众争议。也许当初，它是众多新房里的那个特别，但此刻当它大量进入二手市场，这个神话也和所有楼盘一样，要接受市场化最严苛的重新估价。前滩的小户型是什么价？大户型是什么价？一线滨江大平层又是什么价？市场才是最好的定价师。