一、裁判核心要点

合同性质认定

法院认为，《合作协议》虽名为 “合作”，但约定某文化公司仅提供场地并收取固定保底收益，不参与经营管理，符合租赁合同的特征（一方交付场地、另一方支付对价）。因此，该协议应被认定为租赁合同，而非合作合同。

合同效力判定

因涉案房屋未取得建设工程规划许可证及相关权属文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条及《民法典》第一百五十三条，租赁合同无效。

无效合同的责任分担

出租方过错：某文化公司、孙某明知房屋无合法规划手续仍出租，存在明显过错。

承租方过错：张某、孔某未尽审查义务，未核实房屋合法性，亦存在过错。

法院判决：双方按过错比例承担责任，具体损失（如租金返还、装修费用等）根据实际使用情况判定。

二、法律依据与逻辑

租赁合同与合作合同的区分

租赁合同：出租人提供场地，承租人支付固定租金，出租人不参与经营。

合作合同：双方共担风险、共享收益，需有共同经营行为。

本案中，某文化公司仅提供场地并收取固定收益，符合租赁合同本质。

规划许可证对合同效力的影响

未取得建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑，以此为标的的租赁合同无效（司法解释第二条）。

即使土地使用权合法（如政府安置用地），若未办理规划许可，租赁合同仍无效（参考高院案例）。

无效合同的法律后果

财产返还：承租人已支付的租金可要求返还，但需扣除实际占用期间的使用费。

损失赔偿：双方按过错比例分担损失（如装修损失、经营损失等）。

行政风险：违法建筑可能被拆除，承租人无法主张赔偿。

三、案例启示与风险防范

合同性质的明确

避免通过 “合作协议” 规避法律对转租或租赁合同的限制。法院将根据实质内容判定合同性质，名为合作实为租赁的协议仍可能被认定为无效。

房屋合法性审查

出租人：确保房屋取得建设工程规划许可证、房产证等合法手续，避免因违建承担法律责任。

承租人：签约前核实房屋合法性，要求出租人提供规划许可文件，否则可能面临合同无效及损失风险。

园区管理与转租风险

文创园区需加强对转租行为的监管，避免层层转租引发连环纠纷。

次承租人需审查转租方的权限（如原租赁合同是否允许转租），并签订书面协议明确权利义务。

四、司法实践趋势

合同实质优先于形式：法院倾向于根据合同内容而非名称判定法律关系。

过错责任细化：双方均需对合同无效承担责任，具体比例取决于过错程度（如出租人明知违建、承租人未尽审查义务）。

最新裁判倾向：即使房屋为政府安置用地，若未取得规划许可，租赁合同仍可能被认定为无效（参考高院 2023 年案例）。

总结

本案明确了 “名为合作实为租赁” 合同的司法认定标准，并强调了未取得规划许可证的房屋租赁合同无效的法律后果。出租人与承租人需严格审查房屋合法性，避免因合同无效导致损失。