有些人能感受到雨，而其他人只是被淋湿。

2021年，是我国房地产市场的转折点，也就是这一年，成为无数国内家庭财富版图重构的分水岭。

房地产，作为支柱型产业，它的重要性不言而喻。房产一度占国内家庭总资产比重超过70%，房价下跌更是直接导致家庭资产负债表恶化。

当资产端缩水与债务端刚兑形成双重挤压时，财富就会呈现一种“隐形蒸发”，让曾经被视为定海神针的房地产，变成了悬在每个家庭头顶的达摩克里斯之剑。

2021年，朋友阿文在乐山市买了一套房。提到乐山很多人不是很熟悉，但如果一说乐山大佛，很多人就知道乐山在什么地方了。

乐山的常住人口有314万人，是一座三四线城市，朋友阿文买的房子位置偏远，几乎是乐山市的边缘，尽管当时开发商承诺很好，但周边的基础设施并不多，甚至可以用很差来形容。

阿文一家当时想的也很简单，买房增值，就当是投资了。

但让阿文没想到的是，这一买，就买在了房价的制高点。

当年阿文其实跟我谈过买房这件事，当时我就告诉他，不应该在这个节骨眼上买房，彼时的我已经敏锐察觉到，房价即将迎来一轮下行。

阿文说，买都买了，再降价又能够降到哪里去呢？

的确，在很长的一段时间里，国内家庭普遍接受的信息就是，房价永远都不会下跌，买房永远都是划算的。

但房子也是商品，既然是商品，就没有永远上涨的可能性。

就在阿文买房一年后，房价随即开始下跌。后来我还跟阿文提过这个事，说房价下跌了，你们乐山那边的房子不准备卖吗？

当时我很严肃地告诉阿文，这房子一跌，可能就相当于你们一家一年白干了，收入全部搭进去。

此后，阿文就开始把房子挂网上卖掉。

一直到前几天，阿文告诉我，房子终于卖掉了，亏了二十多万，一年还真是白干了。

我很吃惊，问阿文，你们这套房子总价也不过四十多万，为什么会亏那么多呢？

阿文说，不降价就连打电话过来看房的人都没有，你知道乐山那边工资才多少钱？普通人在那边找工作，一个月就两千多，一套房四十万多，谁来买？

嗯，总是会有外地人来买吧，房价不就是这样“炒”起来的吗。

阿文一家做蔬菜生意，一年的纯利润也能够在20万以上，一套房亏损二十多万，要是不心痛是假的，但好在这套房阿文并没有加杠杆买，最终以亏损一半的结果，套现离场。

我问阿文，你们当初为什么会想到在那里去买房呢？

阿文没有回答我这个问题，只是说有人比他们还倒霉，听了做房产中介亲戚的话，首付贷款在那里买房，现在亏的更惨。

亏，是过去房地产变化带给不少国内家庭最直观的感受。

尤其是当你掏空首付，又负债累累贷款三十年买房，在得知房价的那一瞬间，你会有一种满腔热血喂了狗的被辜负感。

我们可以安慰自己，买房是刚需，是自己住的，亏损无所谓；但这句安慰，本质上仍然无法掩盖亏损的事实。

数据显示，我国有1.4亿户购房家庭每月会将50%的可支配收入用于偿还贷款，当房价下跌20%的时候，全国有近40%的家庭房产市值会低于贷款余额，形成“买房负资产”的困局。

假设一套房从1200万元跌至900万元，但你贷款买房时的房贷则仍然按照原价计算，此时家庭月供压力不减反增。

房价下跌导致居民财富缩水蒸发，也带来了消费欲望的进一步抑制。截至2025年1月，我国居民存款总额已经突破157万亿元，但房贷需求萎缩又导致银行不良贷款率上升0.3个百分点，这种“存钱自救”与“断供风险”并存的悖论，也折射出不少家庭在债务泥潭中的挣扎。

宏观上居民存款总额越来越多，但微观上，因房负债甚至断供的人，也越来越多。

在三四五线城市，房价下跌的速度是最快的，但对宏观经济影响最深的，反而又是一二线城市。

2024年，北京、上海社会消费品零售总额分别下降5.2%和6.8%，而同期居民存款却增加了14.26万亿元，在面临房地产不确定性的因素下，越来越多的家庭正陷入“预防性储蓄”。

曾经以为房价永远不跌是“武林神话”，而当这种神话彻底破灭后，随即带来的阵痛恐怕还需要好几年甚至更长时间去消化。

正如野村证券的测算，如果房价下跌超过25%，居民部门净资产可能缩水120万亿元，这就接近日本泡沫破裂时的冲击规模。

有的人是幸运的，尽管在房价高位接盘买房，但由于没有杠杆，哪怕亏损也不至于太影响今天的心态和生活质量。

而有的家庭则是不幸的，房价高位接盘买房，杠杆三十年面临每月债务压力，叠加收入和工作的不稳定性，每天都走在破产清算的边缘。

曾几何时，房地产给我们带来了经济增量，最早一批吃螃蟹的人也带来了财富的巨大增长，而今天，房地产是时候回归均值了。

end.