买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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成都、西安、杭州……中国最好的几个二线城市，在五一节前后全部都放开了限购。

对于手中无牌，早已触底的青岛而言，这样的消息似乎并未引起太多的波澜。

许多人，都在等待一个消息：

京沪，何时放开限购？

如果限购政策在2024年完全退出中国房地产的历史舞台，那么对于青岛的影响还是很大的。

豪宅，首当其冲。

那么，青岛的豪宅，会在一线城市虹吸资本时，崩盘吗？

这是我们今天的重点。

二线的“堰塞湖”全部决堤

在去年完成对苏州、成都、西安的调研之后，老王对于今天二线城市全面取消限购毫不意外。

许多人沉迷于成都的高收入与巴适生活可以兼得的梦境，羡慕杭州产业结构与超一流的产品力，感叹于西安人口与房价双增长的繁荣，却忽视了三个问题：

1、高收入，高净值人群在任何城市都是极少数，工薪阶层才是大多数。在房价狂飙的城市，工薪阶层买房越来越难；

2、2018年以后，这些城市依然在放量供地，城市分化严重；

3、供远远过于求的市场之下，这些明星城市的中产早已不堪重负，楼市早已不堪重负。

所以，这些城市率先放开的是远郊和刚需区，问题是这两年不论是收入还是观念，刚需群体从老到少都不买房了，炒房就更成了天方夜谭；

紧接着放开了二类区和大平层产品，希望吸引外地富豪托市，也未达预期；

杭州、西安连最核心的区域都不守了，这已经不是简单的救市了，而是发出了SOS求救信号！

然而，在老王看来，这就如同青岛放开市南和老市北的限购一样，并不会有太大的效果。

限购区的房子，普通老百姓买不起，已经加了杠杆的中产力不从心，在富裕阶层的眼中：

这些占据城市核心地段，产品力无可挑剔的高端住宅，并不算藏品级资产。

我们实地调研会发现，不论是杭州、苏州、成都等的老牌明星城市，还是西安、长沙等网红城市，基本都通过双中心拉开了城市的骨架，在地铁的加持之下，城市可以呈现双米字型发展。

从地段逻辑上来说，没有哪个地段是绝对稀缺的，现在的新区，在二十年后可能会被新新区取代，你很难说谁是永远的“王”。

而且，这些城市房地产竞争一直很激烈，从十几年前就开始卷产品力，新房和次新房之间的差距不是那么明显。

没有恒产逻辑又不稀缺，现在的高房价中就会有很多泡沫。

所以说，这些城市的房价，都是堰塞湖，中间的那一点堆得很高，但是周边并没有稳固的支撑。这个堰塞湖的薄壁是城市的新中产，他们曾经高速增长的收入是支撑房价增长的中坚力量。此外，杭州、成都这样的好城市，还有大量的炒房客入场。

新兴行业中的新贵，高收益往往也伴随着高风险，如果他们收入撑不住了，炒房客也会出逃，这些城市的楼市自然也就撑不住。

听老王一句劝：这个时候，千万别去杭州、苏州、成都、西安等城市抄底。不是说这些城市没有价值还会稳健增长的房产，而是你一个人生地不熟的外地人，大概率会成为“崩盘区”最后的接盘侠。

一线城市的广州和深圳，虽然还有限购政策，但未来的走势应该和苏杭、成都、西安差不多。

京沪大幅度放开限购，是必然的趋势。

相比于强二线，占据了国内顶尖资源的京、沪，因为分别都拥有半个中国的塔尖圈层支撑，所以地段逻辑是永远稳固的。

所以，如果京沪放开限购，那么必然会有一波量价齐升。这也就是为什么华润、保利、中海那么多大开发商舍弃一众明星城市，要把资金的70%到90%投入到核心城市的原因。

90%的二线城市中，70%的住宅价格都会下行，这是任何政策都托不住的。

青岛，有一点不同。

短板成了顶豪第六城的“护腿板”

相比明星二线城市，青岛的短板是显而易见的：

1、新的政务中心依然在传说中，青岛没有摆脱市南-崂山线性发展的局限；

2、长期以来，青岛住宅的产品力在二线城市都是垫底存在，沿海一线好房子不多；

前几天，和几个朋友去麦岛看了一个别墅小区，真刷新了老王对于海边豪宅的认知。钻石地段之下，小区基本上没有什么物业，公区破败不堪，房子的品质不比城阳的好多少，小区里常住户很少……

青岛的缺点，变成了豪宅产品的“护腿板”。

从地段上来讲，市南——崂山一带的豪宅，是永远无法取代的。别说什么东李、白云山，就是张村河青岛的老钱都不认；

从产品力上而言，只有好房子稀少，好房子才值钱。

还有一点，青岛的气候好，对于顶级富豪来说。青岛豪宅作为藏品的同时，还有一定的度假需求。

所以，在中国的顶豪销售榜上，青岛依然仅排在北京、上海、深圳、广州、杭州之后，是中国的第六城。

而且，你真正像老王一样去深入研究一下麦岛一流开发商的次新房会发现：房源依然很少，房东依然很牛，许多在2018年、2019年买房的人，现在如果出手，依然可以赚七位数的差价。

最关键的是，由于地段的局限，在海曙云霞之后，顶豪新品已经断档许久。

如果京沪放开限购，麦岛一线的豪宅出房量可能略增，但价格会相对稳定，而且未来依然会稳健增值。

恒产逻辑和绝对稀少，让青岛反而是顶豪置业的安全岛。

京沪放开限购，对于青岛顶豪市场影响不大。王家村出地大家还会抢，但是伪豪宅市场就雪上加霜了。

千万级市场的“红海”时间

当然，青岛的高端市场并不都很乐观，在千万级的门槛上，没几个开发商是舒服的。

青岛的高端住宅，除了本地高净值人群购买外，省内乃至整个山河四省的投资客也是青睐有加。

然而，所有二线城市都不限购了，三四线城市的富裕阶层选择就会变多，不论是产品力不够出色，还是缺少了地段加持，很多价值不够纯粹的产品，就很难获得外地客户的青睐。

我们先从当年也曾风光无限的银丰·玖玺城说起。买这个盘的人，城市新贵比较多。这可能是他们实现豪宅梦的第一次尝试，觉得地段很好，一期的价格看似实惠，就出手了。

房子交付后，很多玖玺城的业主，在对比了麦岛同期的产品之后，现在都明白了一个道理：

贵族与豪宅，底蕴和传承最重要，都是不能速成的。

看看现在有多少二手房在售，你就知道这个小区是否达到了业主们的预期。这个楼盘从一期交付来看，产品力也就是个改善产品的水准，主要还是卖地段。这种产品怎么能打动那些顶级富豪？

这个口碑和二手房走势扩散开来，不论是位置上更差的玖玺城二期，还是另一个新产品玖玺台，实际销售都很一般。

天一仁和·吾疆，看实景示范区确实很唬人，吸引的同样是刚需思维的城市新贵。你想啊，假如现在万和春突然开了一间顶奢餐厅，万和春·饕餮，高净值人群宴请最重要的生意伙伴，会去吗？

还有一点我希望大家一定要明白：对于天一仁和这样的开发商来说，样板间是样板间，交付品质是交付品质，这完全是两回事儿。

青岛的老钱不会买，外地购房者见多识广之后也觉得不踏实。但是因为地段的原因，会有一些涉世不深的“新钱”出手。但是这些地段一流、品质二流、口碑三流的楼盘，哪怕有几个月卖得还行，但在更强竞品面世后，终会被打回原形。

所以边买边降价，将是它们的常态

再说张村河，各家都卷到头了。

产品都对，关键就是价格。

目前来看，地王的操盘手是最清醒的。首先是前排小户型定价十分合理，用143㎡舒居去打120㎡面积段，打得过；

其次是大平层产品在价格合理的同时，户型和精装也达到了板块内顶流。

在CBD、浮山后没啥太好选择情况下，张村河已经成为城市高改的主战场。但是就目前这个市场态势和信心之下，张村河在一个时间段，至多有一个盘能卖出正常量。

再说一遍，价格是关键。

这就是青岛高端市场目前的逻辑和走势，如果你还不知道怎么买，什么时机买，我们评论区里交流。

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