作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

东莞又出新动作！“即日起暂停其西部滨海湾新区内的各类建设活动，包括各单位和个人的新建、改建和扩建任何行为，即便是已经取得批准文书和完成报备的项目。”

“725”楼市新政，已经给火爆的东莞楼市浇了一盆冷水。此次公告则是直接宣布滨海湾楼市的冰封。而东莞接连摁住楼市的举措，又在时间点上让人值得品味。距离8月26号深圳特区成立四十周年越来越近。东莞种种举措是在为深圳扩容提前布局？还是为自己新一轮爆发提前蓄力？

每逢大事，先动楼市每次楼市有动作，就是大事发生的先兆，况且东莞这是一周之内连续两次放大招。让人没法不去有所联想，因为前车之鉴实在太多了。2017年3月初，河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，接连出台户籍管控政策，共同点只有一个：户籍只许出不许进！2017年4月1日下午，新华社就发布了中共中央、国务院决定设立河北雄安新区的通知，上述地区全部包含在新区之内。次日，三县政府宣布全面冻结当地楼市。总之，楼市禁止交易！2017年5月16日，深汕特别合作区就宣布冻结当地房产交易和户籍迁入。

当年9月底，广东省委、省政府下发了《关于深汕特别合作区体制机制调整方案的批复》，由此深汕特别合作区进入由深圳全面主导建设开发阶段。到了2018年底深圳市深汕特别合作区党工委、管委会才正式挂牌。更近一点的，2018年4月13日，中央宣布支持海南全岛建设自贸港。当年4月22日，海南就宣布出台史上最严楼市限购，对非本省户籍购房者实施全域限购。海南楼市几乎被全面速冻！今年，“715”深圳调控严厉打击了投资市场，“725”东莞调控，无论是在其楼市调控史上，还是近期加码调控的城市中，都是比较严厉的。这次，也不敢排除历史的重演！

深圳扩容，还是东莞整备滨海湾新区现在是东莞潜力最大的地方，也是临深片区中价值最高的地方。84.1平方公里的滨海新区，身处大湾区几何中心，得天独厚的位置，第一无二的区位优势。与深圳发展重心在西部，沿着东岸线往北走的发展战略不谋而合。

若放手让深圳选择扩容方案，滨海新区必定是首选。但这次全面暂停施工，仅限于滨海新区，难不成只划归给深圳滨海这一处？显然，即使是顶层设计再受宠的深圳，也不会允许这种吸邻居血的任性行为，作为“世界工厂”的东莞也不是捡来的，怎么可以随便供亲儿子深圳蹂躏？既然不是划归式的扩容，会不会又是“扩权不扩容”或是整个东莞合并到深圳呢？首先，整体并入操作难度太高，东莞毕竟是万亿GDP大关徘徊的新一线城市，整体并入就要全市范围内的冰冻，这对东莞都伤害即使是日后并入深圳，也几乎是无法弥补的。而扩权不扩容的可能性也不大，就像深汕合作区一样，两地合作、深圳主导。这次仅仅冷冻了滨海新区，而东莞整体已经有“725”调控降温楼市，用来缓冲配合深圳。另外，东莞一直有自己的长远计划，不止一次地强调过“东莞未来三十年看滨海湾新区”。冷冻滨海新区，也是防止将来合作下，资本操作的无节制涌入，即使如此严格的调控限购，对于大批有实力的炒房客，调控或全款，都挡不住他们一哄而上。若不想走前海、后海的老路，锁死冷冻不失为一个好方法。8月26号，四十岁生日的深圳特区究竟会有什么动作，还是让我们拭目以待。

说了这些只是站在深圳的角度看，算是为深圳在下个月四十周年的有所行动上打个预防针。但对东莞有什么实际用处呢？有，暂时的冰封也是东莞对滨海新区建设战略下的重要一步—新区全面开工前的土地整备！

土地整备，为东莞新一轮爆发蓄力7月30日，滨海湾新区管委会所在地，滨海新区唯一已开工建设的交椅湾，现场施工依旧热火朝天。路面基建已经基本竣工，只剩一公里正在紧张作业。据了解因为滩地建路，造价昂贵，整条滨海湾大道大概5公里，总造价10亿元，预计今年底就能通车。之所以交椅湾不涉及土地整备，是因为这里过去就是滩地，白纸一片，而需要暂停建设的沙角半岛和威远岛，两个板块涉及到拆迁旧改，抢修抢建行为时有发生，所以土地至今还没有整备好。

而东莞新区土地整备工作则早有谋划。早在2017年，东莞就对滨海湾新区现有用地做了统一规整，让滨海湾新区成为大湾区东岸唯一拥有集中连片、规模最大的建设用地（约16.5平方公里）。为了更好地协调发展，滨海湾新区管理会还于当年挂牌成立。6月28日，东莞市委副书记就表示，年底要确保完成大湾区大学首期动工地块约400亩的整备，力争完成大湾区大学范围内未建土地约1260亩的整备。6月29日，经过滨海湾新区管委会正式确认，华夏幸福以1.2亿中标成为威远岛整岛开发土地整备综合服务商。直至7月10日，滨海新区土地整备动员战才正式打响。至2020年，滨海湾新区建设用地规模控制在39.47平方公里。至2035年，考虑资源环境承载力，新区建设用地规模控制在47平方公里以内，实际建设用地规模根据规模指标相应调整。

滨海湾新区三大板块中，威远岛、沙角半岛板块均需要通过城市更新释放空间，事关东莞参与大湾区建设的速度和质量。土地整备是新区开发的前提和基础。整备项目将威远岛分为四大部分，范围8958亩。占地2100亩的大湾区大学、5893.6亩的集体农用地、835亩的私宅用地以及129.3亩的道路物业建设用地。威远岛的土地整备工作决定着滨海湾新区的未来发展。滨海新区2019年已完成投资55.65亿元， OPPO智能制造中心、紫光芯云产业城、欧菲光电影像产业、正中创新综合体等省重点项目陆续动工。2020年计划完成投资66.8亿元，同比增长19.3%。滨海湾新区将确保顺利落地建设，吸引高质量产业、高素质人口集聚，带动城市品质与土地价值同步提升，做到让居民共享滨海湾发展的成果和红利。从这次通告内容可以看出，这次东莞为把滨海新区打造成为为产业结构完善，商居适宜，交通便利的大湾区新中心，决心十足坚定！