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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

刚刚过去的端午节假期，市区的商业综合体、历史文化街区，挤满了消费者与游客。

与其形成鲜明对比的是，温州有一批老旧商业设施，就连节假日人都不太多，甚至有的非常冷清。

比如，名城广场、中荣广场、开太百货、RE-FACE、时代广场、财富中心、恒隆广场、欧洲城、南塘新天地、龙汇广场、江南里、智慧谷、东瓯智库、米房cei、花园1956等。

部分商业设施场景（上下滑动查看更多）

这些商业设施，虽不至于是完全衰落的“无人区”，但人气及运营情况大多不太理想。

其中，一部分商业设施已有大量商家撤出，整体凄凉。

有些商业设施虽然没什么空位，但已缺乏入驻门槛及业态布局规划，凡是商家都给租，或靠特卖等摊位填补空位。

也有一些商业设施，商家大多还在，但整体冷清，仅少量知名品牌、沿街商家人气较好。

还有一些商业设施，白天冷清，靠酒吧、Live House、夜宵等夜生活业态支撑。

相比较之下，印象南塘在温瑞塘河、白鹿洲公园加持下，不至于没落，还是有些人气的，只是与曾经的辉煌相比，有很大的落差。

印象南塘

这些商业设施地段较好，周边人口稠密，但碍于它们自身问题，又面对激烈的竞争，如今愈发艰难。

它们没落的关键时间点，在2020年左右。虽有疫情、经济环境因素，但正是从那时起，核心城区陆续开了几家商业综合体，对它们形成降维打击。

而这些小型商业设施构不成商业综合体，却因曾经的夸大宣传，被不少市民误认为是商业综合体，以至于“温州商业综合体太多、过剩”的言论在温州广泛传播。

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这些曾经辉煌的商业设施，为什么如今大面积没落？

地段没问题，不代表选址一定好。尤其是那些由存量建筑改造的商业设施，没经过合理的商业选址，有些还不在现有商圈内。

最终，这些项目之间距离不近不远，小范围内重复布局，单打独斗，无法共同做大规模，反而相互竞争、分流客户。

核心城区部分小型商业设施分布示意图

既然由存量建筑改造，硬件设施也未必符合商业发展需求。

它们的共同特征是规模小。虽说规模并非大就好，但规模小注定缺乏影响力，更是难以改造为商业综合体。

更重要的是，它们的硬件设施普遍落后了。

其中，像开太百货、时代广场等，是早期的百货设计，针对零售业态，缺乏良好的空间体验感。

像智慧谷、东瓯智库、花园1956等由老旧厂房改造，人车混行，同样体验感不佳。

而这些商业设施，要么没有地下停车场，要么停车场很小，在没有地铁的温州，难以辐射至其他区域。

有些商业设施还存在产权分散问题。比如，江南里、南塘新天地等，商铺均分割销售，产权归属不同业主。

部分产权分割销售商铺现状

至于运营水平，这些商业设施均非知名商管团队招商、管理、运营，而这一点至关重要。

除了少数做出了差异化与特色，这些商业设施大多缺乏精准定位，集中在中端消费领域竞争，模仿商业综合体，招引了一些同质化品牌，却没有足够的知名度吸引客户。

要知道，那些非知名商管团队运营的商业综合体，几乎都失败了，哪怕硬件设施正常。

这些商业设施在硬件设施先天不足的情况下，商管团队又一般，甚至不断传出涨租夸张、与商户纠纷等消息，自然无法与那些成功运营的商业综合体竞争。

当经济下行，尤其是出生人口减少，导致亲子、教培等业态受到很大冲击，尤其是一些商家卷钱跑路行为，导致消费者不敢充值，加剧了这些普通商业设施走弱。

商家撤出后的空铺

从硬件到运营，都影响着消费者的体验感，这一点在网购时代更为重要。当消费者体验感不佳，自然很难来下一次。

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招商品牌、商管团队可以更换，但硬件设施就难改造了。而这样的硬件设施，大多受时代局限，如今面临被淘汰的命运。

其实，商业设施的更新换代很正常，新事物取代旧事物，恰是温州商业进步的体现。

它们曾经的辉煌，建立在温州商业综合体少、地段不佳的基础之上，那是一种不正常的商业布局。

当初仅凭这些小型商业设施，温州商业连郊县都辐射不了，更不要奢望辐射浙南闽北。

如今，历史文化街区复兴。商业综合体崛起，小型商业设施的没落，这一切只是回归常态。

好地段，更应通过优质商业综合体、现代化商圈来拔高温州商业发展水平，而非由这些普通商业设施来浪费。

而温州的商业发展水平，尚未与城市地位、经济规模、消费能力相匹配，连一座现代化商圈都没有，仍只是传统商圈、孤立商业综合体。

待今后温州商业持续进步，这些普通商业设施的日子，只会更难过。

人气旺盛的商业综合体

既然如此，这些普通商业设施，可以减量，也可以降级。

那些由老旧厂房改造的商业设施，本身就不在城市商业规划布局之中，其建筑未必符合商业发展需求，完全可以拆除，减少存量。

比如，之前运营失败的彩虹湾，如今就已启动项目改造，另寻出路。

当然，像米房cei等极少数有特色的商业建筑，应该保留，只是要提升招商、运营水平，力求“小而精”，或像广州琶醍啤酒文化创意艺术区（同样在江边，由原面粉厂改造）那样主打夜生活。

建筑特色鲜明的米房cei。来源：读者供图

至于其他商业设施，尤其是那些产权分割销售的，既然无法与商业综合体竞争，更应与其错位，做出自己的特色。

这些商业设施可转型为一站式社区商业，招引更接地气、服务市民生活的业态。

当前，温州真正优质的一站式社区商业还不多，再加上消费降级趋势下的“口红经济”，尚且有一些低价消费需求。

若有大空间、高层高的物业，可引进一些体育业态，并发展体育相关商业，也会受到消费者欢迎。

至于百货，可能是最难转型的，但它们往往占据着人流量大的优质地段，可通过引进几家大型主力店。

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这类小型商业设施，如今温州还在持续增加中。

比如，在蒲鞋市一带，近年通过空地利用、城中村改造等，新增了城市岛屿、双井坊、小坝坊等，颇具一些特色。

在茶山，类似的还有山根小镇，环境非常优雅，也有些文化元素。

近几年，市区还有梧田老街、寺前街、蒲州老街等历史文化街区，经改造后也（将）相继亮相。

然而，规模小、缺乏大型停车场等，依旧制约着这些小型商业设施的发展。

城市岛屿

与大型商业综合体一样，它们基本也是孤立分布的，相互之间保持着不近不远的距离，有竞争，又无法合作。

这类小型商业设施，往往更具灵活性，弥补一些基本生活、夜生活等业态，完全可作为商业综合体的补充，也是城市生活必要的商业设施。

因此，这类小型商业设施，应在城市商业网点规划予以提前谋划、合理布局，尽可能与其他大型商业设施互动，形成商圈。

更重要的是，从谋划、定位到建筑设计，再到后期招商、运营，均应由有经验的优秀团队介入，并统一产权、整体自持，避免出现各类影响商业运营的因素。

对于投资者而言，若有类似商铺销售，需谨慎、谨慎、再谨慎，除价格合适的沿街商铺外，其他都有风险。