日前，市自然资源和规划局发布了《关于有序推进温州市区工业用地功能转变的指导意见（征求意见稿）》，以推动中心城区范围内的城市更新。
指导意见页面截图
该指导意见的重点实施范围，在核心城区约204平方公里范围内，即温丽高速—滨海大道——瓯江围合范围内，涉及鹿城、龙湾、瓯海3区。
更新区域类型，分为重点转变区域、一般转变区域、有条件转变区域三类。
其中，重点转变区域内的项目，原则上以工业正式退改为主，即办理永久改变土地用途和房屋用途。
一般转变区域内的项目，可根据规划和建设实际条件，办理永久改变或临时改变房屋用途。
有条件转变区域的项目，可对位于沿街区域的用房可结合非生产性用房的布局适度办理临时改变房屋用途。
对于更新后的产业，该指导意见也给予了引导要求，主要面向高技术服务业（人工智能、软件等），城市公共服务设施（体育、养老、教育等），新业态（文创、娱乐等）三个方向。
同时，这类工业厂房禁止永久改变土地和房屋用途或临时改变房屋用途为住宅，符合保障性租赁住房相关政策的除外。
也就是说，曾经的工业厂房“退二进三”，再现温州核心城区。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
工业厂房“退二进三”，曾一度在温州盛行。
早在2008年，原华威冰箱厂改造为智慧谷创意园区，是温州较早启动的工业厂房“退二进三”项目。
2012年左右，以东瓯智库为代表的各种由工业厂房“退二进三”的所谓创意园区，如雨后春笋般冒出来，包括后来的米房cei、花园1956、顺锦文创园、龙汇广场等。
当时，大量制造业企业向滨海、瓯江口等东部的产业集聚区搬迁，在核心城区留下大量空置厂房。
同时，当时温州商务楼很少，创业氛围浓厚，商办物业供不应求。
在此情况下，工业厂房腾笼换鸟为创意园区，承载服务业企业入驻，推动文创等产业发展，成为一种阶段性产物。
这些老厂房面积大、租金低、得房率高，降低了企业成本，受到中小型服务业企业欢迎。
这种创意园区本应作为商务楼的补充，后来却大量供应、喧宾夺主，造成温州商办物业供过于求，导致劣币驱逐良币，严重冲击了商务楼市场，影响企业投资意愿，是滨江CBD建设进展缓慢的原因之一。
同时，由于当时核心城区几乎没有真正意义上的商业综合体，存在市场空白。出于租金收益最大化，这些创意园区也部分或全部招引商业业态，成为以餐饮、娱乐为主的商业设施，一度火爆。
然而，除米房cei等极少数改造得比较精致外，多数创意园区改造得非常粗糙，缺乏创意、审美，硬件设施老旧，档次低，影响了城市形象与商务环境。
不仅仅是形象，在实用方面，这些老旧厂房也与现代化商业、办公条件不符。比如，缺乏大型地下停车场，造成停车难、人车混行；硬件设施老化，有些建筑雨天渗水，甚至夏天连空调都开不住。
因其种种劣势，2016年“大拆大整”起，这类工业厂房很少再推行“退二进三”，而是拆除。
因工业厂房拆除，叠加经济上行，那段时间温州的商务楼市场有所恢复。
至于那些改造为商业设施的项目，近年因核心城区新开了多家商业综合体，从而遭到降维打击，人气一落千丈。
就这样，这类由工业厂房改造的创意园区，不再吃香。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
随着城市持续扩张，越来越多的老旧工业厂房，从原先的城郊，逐步融入核心城区，功能、风貌与现代化城市不符。
对此，2020年，市自然资源和规划局发布了《关于有序推进温州市区中心城区工业用地功能转变实施方案（征求意见稿）》，对核心城区204平方公里范围内的“退二进三”办理要求进行了规范和提升。
这一回，市自然资源和规划局发布《关于有序推进温州市区工业用地功能转变的指导意见（征求意见稿）》，对“退二进三”政策进行修订。
当前楼市下行，土地出让难，也缺乏城市建设资金，若继续拆除工业厂房，很可能造成土地空置，影响城区人气。
同时，如今经济环境不佳，商业、办公需求有所减弱，再加上大量商务楼正在建设中，未来将迎来供应高峰。若将这些老厂房再一次大面积用于办公，大概率又一次冲击商务楼市场。
还有商业领域，这些老旧厂房虽无法冲击商业综合体，但类似小坝坊、双井坊、山根小镇等由城中村改造的小型商业街区，可能会受到一些影响。
因此，温州应汲取上一轮“退二进三”的经验教训，对这类老厂房改造利用制定更细化的政策，稳定市场，推进城市发展。
一方面，硬件设施有必要大改造，包括美化外观、加固质量、增设停车场等，兼顾形象与实用。
另一方面，尽量控制商业、办公规模，而是利用空间优势，面向体育、艺术、文化等领域，丰富市民精神生活。
亦可将部分物业改造为青年公寓、养老设施等，满足不同年龄段人群的基本生活需求。
还有一些有价值的工业遗迹，亦可进行保留、展示，成为城市记忆。米房cei、温州之光，都是不错的案例。
更重要的是，无论是商务楼还是创意园区，温州均需招引更多优质产业。
若短期内难以招引优质产业，温州应率先推行生产经营分离，鼓励郊区的制造业企业将总部及设计、研发等部门放在核心城区，形成总部经济集聚，推动服务业发展。
这对于市民减少通勤时间、扩大就业选择范围、增强幸福感，都会起到很大的帮助，最终带动各方面良性循环。
