前面几期推文我们讲过,公司用房通过转变使用性质,可以降低公司的房产税;同时也讲过,如果是房东租房的话,可以通过与租客等价交换的办法,降低房租,从而减少房产税及个人所得税等税负。
小柳今天再为大家讲解一下,如果租房租金较高导致房产税、个人所得税等税负较高的话,应该怎样操作才能将相关税负降低。
再简单说一下,国家规定如果是居民自己按市场价出租居民住房的话,那么需要缴纳4%的房产税,1.5%的增值税,以及10%的个人所得税,增值税的起征点为2万/月。
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1、为什么房租高?
我们知道房产税及个人所得税的税负较高的核心原因,是房租相对较高,而房租相对较高的原因除朝向、大小、交通等硬性原因外,其实也与房屋软装程度有关。
在朝向、大小、交通等硬性条件相同的情况下,精装房屋肯定会比简装房屋的租金更高,但如果能够合理规划屋内家具家电的租赁方式,那么就能控制房租税负。
第一种方式,是房东与承租人签订买卖协议,即先将家具家电出售给承租人,而此时房东即相应地降低房租,等租赁期满以后出租人再以比较低的价格将这些家具家电回购,这样就能降低出租人房产税的税负。
第二种方式,是房东与承租人签订两份租赁协议,一份是房屋租赁协议,一份是家具、家电的租赁协议。其中房屋租赁需要缴纳房产税和增值税,而家具家电租赁仅需要缴纳增值税即可。
但我们前面也特别提过,《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第 37 条的规定:“增值税起征点的适用范围仅限于个人,销售货物的起征点为月销售5000—2万元;销售应税劳务的,月销售额5000—2万元;按次纳税的,每次(日)销售额300—500元。”
也就是说只要单月租金在2万以下,那么不到增值税起征点,免征增值税。
2、凭什么节税?
我们假设某市的王先生有一套4室2厅的房子出租,每年租金4万元,出租屋中有彩电1台、洗衣机1台、冰箱1台、煤气灶1台、抽油烟机1台、写字台1张、空调2台、双人床1张等家具家电。
现在王先生将房屋出租给了陈先生,双方签约一年,租金一次付清。所以需要缴纳房产税40000×4%=1600元,以及个人所得税(40000÷12-1600÷12-800)×10%×12=2880元,共计1600+2880=4480元,因为月平均收入不足2万,所以没有增值税。
但如果王先生能够和承租人约定,将房间内的家具和家电以3万元的价格卖给承租人,然后承租人每个月支付1000元的租金,等租赁期满以后,王先生再以2000元的价格买回家具家电。
那么这样一来,王先生一年就只需要缴纳1000×12%=480的房产税和(1000-480÷12-800)×10×12=192元的个人所得税,总计672元即可。由于家具家电总价超过3万元,所以出售该家具不需要缴纳个人所得税,而销售个人使用过的物品也不需要缴纳增值税。
当然也可以将家具家电的使用权租赁给承租人,再将房租租赁给承租人,同样可以实现节税,租赁家具家电仅需缴纳增值税即可,而3万的租金不满足单月收入2万的起征点,所以也免征增值税。
3、私小柳
最后,请大家记住“节税方法千万条,用错一条就要糟”。
另外,依法纳税是我们每个中国公民应尽的义务。而企业在经营过程中,一定要谨慎处理好各类税务问题,做好税务筹划,也可私信柳哲节税!