潘晓俊（金融从业者）

租售比这个词，是楼市最熟悉的陌生词。在房价连续阴跌的上海，这个词重新出现了。其实国内的住房市场，很长的时间里，租售比都不是一个主流指标，因为我们的楼市逻辑不太一样。随着新政频频出台，长期房产价格到底怎么走不好说，但还是坚定看好中国的北上核心城市。既然长期看好，那短期不能用涨幅做为核心指标，那就用租售比这个国际房产的通用指标来衡量下。

租售比国际标准通常为1比200到300之间，转化为我们更熟稔的表达方式就是“一套房子的成本，可以通过200-300个月的租金予以收回，好的租售比应该为3-5%” ，该比值越高，说明房屋的投资价值越大。根据魔都财观公众号统计，上海5月1房到4房主流租房市场的租金回报率发现，上海房产平均租金回报率为1.73%，户型越小，租金回报率越高，1房户型在上海断档领先，达到了2.12%。而中环以内的老破小，租售比又是1房户型中最高的。老破小毫无疑问成了上海租房市场的“压舱石”，其中曹杨的租金回报达到了2.83%，已经接近国际水平。

法拍房的主力就是老破小，再加上法拍房更优的性价比，租售比突破5%不成问题。法拍房就算短期卖不掉,抵押后的利率都比租金便宜了，可以说上海法拍房淘金的时机成熟了，特别是第一套房的新上海人，市中心自住不再忍受动辄1小时以上通勤，有自己房不比付租金香么？那我们就手把手学上海法拍房淘金。

法拍房拍前准备

‍‍‍1、标的选择

首先是选合适的标的，根据自己实际的购房需求，到底是看中学区还是自住或者是资产配‍‍‍置确定拍卖标的物的选择范围要求，因为现在上海法拍房的挂牌量达到8.19万套了，是2021年8月以来的最高值，而且还在攀升，不同的需求，能有不同的房源能够匹配了，所以第一步是根据个人家庭需求及资金预算选择合适预算范围的标的。

2、尽职调查

法拍之所以便宜，就是代表着风险。选择意向的标的，要排除风险的话，要认真的做尽职调查，看标的的法律风险，债务风险、欠费、腾房的风险等等，风险低或者风险可控的标的才可以进行参拍，受限于个人时间及精力付出有限，委托专业的辅拍机构提供支持是减控风险的良策。专业的人干专业的事情，专业团队的时间及人力物力，才能事半功倍提升效率。通常上拍后竞拍的时间很短，专业团队还有专门的信息通道能提前了解被拍房，除了专业人士，这钱是一定不能省的。

3、材料和资金准备

时效限定是法拍房的特殊属性，区别于常规二手房可能挂牌时间不受限，有的房源一直没有合适的买家出现甚至挂牌长达几年时间，法拍房的挂牌信息展示时间通常是一个月，有些甚至更短，而通常更短的拍卖时间更能淘金。如果顺利拍下意向的标的，要在限定的时间之内交清尾款，所以对于资金的要求很高。如果是需要法拍贷的话，银行需要的相关资料更是要提前准备，征信报告、银行流水、收入证明等等通常很难满足拍下后15天内付尾款，资金是法拍房最重要的准备内容。

法拍房参拍要点

1、保证金和参拍

一切准备就绪后，我们可以准备报名参拍了，先是要缴纳保证金。保证金一般在起拍价的5%至20%，缴纳保证金的方式分为两种：线上给淘宝支付和银行转账至该执行法院对公账户。建议大家提前准备保证金，因为每个银行的限额都不同，要充分考虑保证金可以在开拍之前完成支付，避免影响拍卖。拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵房款的一部分。竞拍失败的话竞买人交纳的保证金会自动退还原支付账户里。

一旦拍卖开始，一般是进入24小时倒计时，大家可以打开淘宝，里面有阿里法拍几乎随时都有法拍房在拍卖流程中，根据相应的加价规则出价，价高者得，如果竞价结束前5分钟，没人出价，最后出价即为成交价格.如果竞拍结束前5分钟有人出价，竞价时间自该出价时间顺延5分钟。竞拍人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。在拍卖的过程中时刻提醒自己保持冷静，看标的物当前的价位是否还在自己的合理承受范围之内，因为法拍房对于资金要求高，如果拿下后无法补足尾款是要损失保证金的，所以再好的房子超过自己心理预期就放手。只要持续关注，总能得到自己心仪的法拍房的。

2、拍后流程

拍成功后，保证金会冲抵价款。然后必须在拍卖公告定的时间内将全部价款交付到法院指定账户，一般在7-15天左右。在法院规定的时间内，将尾款转入法院规定的账户之后由法院出具司法裁定书，凭着拍卖成交确认书，裁定书，协助执行通知书去房管部门去办理解押，解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押），之后就是缴纳房子的税费，进行房产证变更手续，需要注意的是，因为法拍房的特殊性，卖家可以不用到现场也能凭借三书办理，但卖家要承担的税费需要买家先行垫付，办完这些手续以后，就可以拥有房产证了。

3、收房落户

到了这里才是真正关键的时刻，可以说是行百里者半九十，如果说之前所有的困难都是在资金准备，就是掌握在自己手里的话。这里就到了考验拍前尽掉质量的核心关键时刻了，因为房产证虽然是在你手上了，但是房子里面还可能有人居住，甚至是老赖在居住，这时候就要清退腾房。自己清退腾房难度非常大，时间周期长，耗费精力大，没有经验技巧很难成功收房。对于部分法拍房，法院会负责清场或者协助清场，这个情况会写到竞拍公告中。不过由于法院的精力有限，大部分的房产都不会被法院负责清场，并且部分法院负责清场速度也不是特别快，短的最少半年，长的可能超过2-3年，而且还没有明确的时间期限。被执行人在只有唯一住所，且该房产是生活必须的居住房屋情况下，法院无法强制执行腾房。此外，如果法拍房存在有效的租赁合同，按照“买卖不破租赁”的原则，法院也不会强制执行腾房。

因此，在购买法拍房时，务必做好前期的调查和风险评估，了解清楚法院是否负责清场、房屋是否存在租赁等情况，以避免后续出现收房难的问题。同时，如有必要，可以寻求专业团队协助，以确保自身权益得到保障。

复杂是肯定复杂的，不然凭什么能拿到低价，天上不会掉馅饼。

想吃肉的前提是：时刻准备着。而我们要做的，就是去发现和识别这样的机会。在此也欢迎各位伙伴们加入不良处置讨论，这里有银行、不良处置方、数据服务商，有一手信息和专业的处置意见。想要买卖法拍房或者有意进入这个行业的欢迎加入。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）