潘晓俊（金融从业者）

无可否认的是，房价已经锚定了金融资产，本质上已经是一种货币现象了。而真正的货币变成了交易的筹码。筹码在赌场里最常见，通常你的面前堆积了一堆筹码，但这不能当财富，因为派发的筹码会越来越多，拿在手中的筹码慢慢被稀释。这注定了不能攒，手中拿着筹码的人们，都会不由自主地加入这个货币赌局中，08和15年，不可逆的大放水流进了市场，在这两轮“换筹”浪潮中，有很多人担心下错注而一直拿着筹码，最后的结果是手中的筹码不断贬值。刚需任何时候上船都是对的，就算是普通人，也要适度负债。

当第三次“换筹”来到的时候，一个有着巨大捡漏机会的市场，大家不要忽略，那就是法拍房市场。的确最近各种新政都是对着新房和二手房去的，所以大家都关注新房、二手房成交量、新房、二手房成交价和土地供应量。但必须得知道的是，交易的核心还是价格，法拍房无疑是最低的价格洼地，最关键的是，随着过去一轮经济调整，法拍房已经形成市场。根据中指研究院的统计数据，2015年当时住宅类法拍房交易市场还比较冷清，全国共有 3.78 万套房在拍。而到了 2023 年，全国有将近 37 万套住宅类法拍房在售，数量翻了近十倍，而且法拍房量的增速，爆发力惊人。经济就是循环，能流转得起来的财富才叫资产，转不起来的都是垃圾。

2023年，全国法拍房同比增加了36.5%，住宅类法拍房增加了43%。

2024年上半年，全国法拍房挂拍量为32.62万套，同比增长了77.76%。

经济是一次又一次的循环，“危”是转不动，就要倒逼分配。“机”是再分配的契机。每一次机会，都在危机之后的重新分配之中。无人问津和无人在意的法拍房，现在已经走到了一个让大家不得不重视的高度。最新的数据显示。上海法拍房的挂牌量达到8.19万套了，是2021年8月以来的最高值，也是首次突破了8万套。在上海买房，法拍也是一个选择了。

当大家都往一个核心资源下筹码，注水多了，这个资产的价格就会一路走高，并产生泡沫。逐水而下注，捕捉泡沫，是筹码下注的最优路径。任何资产价格上涨的本质，都是持续注水，弄潮儿都在捕捉泡沫。放水的方向出现重大改变的时候，房产的拐点会越来越近。作为价值最低的洼地，只要灌水。法拍房，就又活了！

法拍房，就是便宜

在人们传统的思维中，法拍房总是不吉利，但随着这轮经济调整，法拍房的供应主体已经发生了巨大的变化，如果说2015年的之前法拍房的便宜是因为房子本身涉及到刑事案件甚至凶案的话，现在这样的法拍房你想找都难了。

因为现在的法拍房背后就是一个又一个的普通人，这些普通人发生了债务纠纷或者是经济状况恶化导致了还不上银行贷款。可能有些人就通过二手房交易买卖挂牌了，这些也是目前二手房交易的主要供给方之一，但之前二手房交易的冷清谁都看得见，除非打骨折，否则房子很难短时间内变卖。更常见的情况，还没二手房交易成功，或许是先收来了法院收房的传票，沦落成法拍房。此之砒霜，彼之甘露，断供人的忍痛割肉拍卖的血汗房，对于竞拍人来说，却是捡漏吃肉的机会。毕竟法拍房，最大的优势就是便宜。

而且要知道的是，法拍房通常都是7-8折拍卖，而且一拍流拍后继续在这个基础上再打7-8折，目前这个阶段，很多法拍房都是一拍流拍甚至二拍流拍的。5折到7折的大肉遍地有，能不能搞？看完再说。

法拍房，坑也不少

腾退、税费和涉刑法拍三大坑，一个都不能踩。不然想吃肉的，可能反而会成为砧板上的那块肉。如果没有任何门槛谁都能5折去淘宝拍卖上随便买房，那这么多房屋中介的确也别开了，淘宝和京东法拍直接替代链接安居客了。一个一个说，其中最普遍遇到的是腾退问题，这也是法拍房的第一大关口。既然是法拍房，那拍下来之后，就自然涉及到腾退清场。所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。很多人说法拍房最好是毛坯，也是这个道理，毕竟毛坯住宅，遇到的腾退问题就会少很多很多。既然都要捡漏了，这个坑是一定要趟的，最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场，8成以上的法拍房，都是法院清场。但谁都知道，法官是很忙的，如果棘手的清场会被拖很久。所以任何一套法拍房，你都要在拍之前，去做进屋的“拍前尽调”是必须环节！最怕的是老人房，病人房，各种家族纠纷和财产的怨恨情仇，拍了就是深陷泥潭，其次是长租房如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。最后就是老赖在家和空房。如果拍前尽调遇到愿意配合而合情合理上家那就恭喜你了，但可能价格也很激烈。

然后就是税费问题，在上海2022年的法拍中，80%的税费基本都是买卖双方各付的。但是，所有的税费基本全由卖家进行先行垫付。所以，在拍之前，你一定要先衡量衡量自己能否承担起可能会出现的高额税费。各种赠予的房产过往交易费是高税费的大头，除此之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题，遇到老赖的话可能长期的水电费都是一笔打的支出，这些都比腾退要好处理，做好“拍前尽调”即可。至于涉刑的法拍房，这就不是一般人可以涉足的了，因为除了传统认知的凶案还可能有各种刑事法律纠纷。对于专业的人来说这块是最肥美的利润，但是一般人就算了吧，毕竟还有这么多法拍房不是。

那法拍房的赚钱机会在哪里呢？首先是基本的技能和能力，更主要的是信息差！有些东西表面上看可能是个坑，但是它其实是能被解决的或者是能够被买家所能承受的，那就你能够享受这个坑带来的优惠。机会就在其中，每个机会都不好抓到，只有你能看到别人看不到的价值，能解决别人不敢踩的坑，才能赚到别人赚不到的钱。

想吃肉的前提是：时刻准备着。而我们要做的，就是去发现和识别这样的机会。在此也欢迎各位伙伴们加入不良处置讨论，这里有银行、不良处置方、数据服务商，有一手信息和专业的处置意见。想要买卖法拍房或者有意进入这个行业的欢迎加入。(本文为作者观点，不代表本头条号立场）