地产大佬余英，从2024年开始，反复在强调两个观点：

一、尽快卖掉手上二三四线等城市的房子。

二、买入广州。

今年一季度已过，以上两句忠告的价值正逐步兑现。

也许到明年上半年，再回过头审视这两大观点，才会大彻大悟。

一个城市的楼市前景，归根结底由人口和购买力变所决定的，淘房君认为，目前全国救市浪潮之下，广州迎来了最佳买入窗口期，下面将逐点分析。

01.

流量之城广州

管理人口早已突破2400万

“东南西北中，发财到广东”，很长一段时间，外来务工人员来到广东的首站便是广州。

根据《2023广州统计年鉴》，广州户籍人口已达到1034.91万人，常住人口达1873.41万人。

对比全国的千万级人口城市，广州超越了深圳，实际管理人口更早已经达到2400万人，相当于三个香港（750万人）的体量。

也就是说，广州实时人口比常住人口多了500+万人，包含了在穗旅游、出差、看病、探亲等人口，这并非全是常住人口，而是流动人口。

并且，根据百度地图实时迁徙数据，广州已连续两个月成为全国人口流入/流出“双冠”王的城市。

如此强大流量的背后，正坐实了广州枢纽城市的定位。

早在2018年，广州便成为全国首个区区通地铁的城市。如今，广州地铁运营里程常年稳居全国前列、世界前五。

春运期间，广州南站累计到发旅客2303.3万人次，相当于把整个广州的管理人口都叫去坐了一遍高铁。

地铁运营强度全国第一、机场吞吐量全球第一、单个高铁站客流量全国第一......近年来，广州已创下多个交通枢纽的客运首位。

一句话总结：无论地上跑的，还是天上飞的，均彰显了广州“流量之城”的本色。

虽然一到重大节假日，吐槽广州实在太多人，打卡景点、吃饭排长队都要等好久。

但如果一个城市人都没几个，那和鹤岗有何区别？更谈何发展，谈何前途呢。

02.

广州的人才吸引力

其实胜过北上深

有人来的同时，更要留住人，要根本上判断一座城市的地位，其实就看它对人才的吸引力。

数据显示，一线城市仍是不少毕业生的“梦想之地”，45.2%的毕业生择业优先考虑一线城市。

从城市层面看，北京2018-2022人才净流入占比为-2.7%、-3.9%、0.2%、1.0%、1.5%，有负增长且波动起伏比较大。

上海2018-2022年人才净流入占比为0.9%、0.5%、1.2%、2.1%、1.6%；深圳人才净流入占比为0.4%、0.2%、1.3%、1.4%、1.1%，两者都是持续净流入但有下调趋势。

最后是广州，近五年人才净流入数值为0.5%、0.6%、0.9%、1%、1.2%，持续稳定净流入。

上面这个表单，直接体现了广州对人才的虹吸能力，而且后劲十足，潜力绝对是四大城市中的NO.1。

有意思的是，广州成为了深圳人才外流第一目标城市，深圳流向广州的人才占比为12.3%。

如果把城市选择权交到新一届年轻人手里，最佳答案还是广州。

根据58同城发布的《2023年毕业手首选城市排名》显示，广州成为毕业生就业首选城市，从年龄角度来看，00后毕业生首选工作城市中，广州同样最受欢迎。

影响就业选择，最直接的因素无非是两类，产业和收入。

广州的产业门类是很齐全的，汽车、互联网、直播电商、跨境电商、美妆、服装、会展······虽然不及科技与金融行业那么强势，但这种吃穿用的东西却是你一定要的生活必需品。

即便是在追赶新兴经济业态的赛道上，广州也不落后：

全球独角兽榜单上，广州以22家数量位居全球第八，相比2022年增加了12家，增量潜力是四大一线中的NO.1。

又比如收入方面。2023年，广州城镇居民人均可支配收入达到80501元，同比增长4.75%。

而深圳则以76910元排到了第十，两者足足差了近4000元。

你可以说深圳工资会比广州高，但不要忘了，深圳生活的成本支出也会比广州多。

这年头，赚多少钱并不是王道，能守住多少钱包、支配多少收入才是真理。

03.

向上适配，向下兜底

广州值得人们前来打拼生活

最后，我们来谈谈，广州的宜居性问题。

其一，最直接的当然是房价，一直为广漂朋友提供最温存的兼容

这两年，一线城市房价进入普跌行情，但即便如此，跌麻的深圳房价，依然是广州的两倍左右。

单就顶豪层面而言，广深差异并不大，30万+的深圳湾和汇悦台相差无几。

但如果去到第二梯队的改善层面，深圳基本要7-10万+/平的福田、罗湖、宝安、宝中等板块。

广州的改善只需要4万+，从荔湾白鹅潭到黄埔科学城，从白云新城到番禺万博，东南西北任君选择。

低于3万均价的，深圳只有一个深汕合作区，但广州几乎占据了半壁江山，像黄埔、番禺少部分区域，从化、花都、南沙极大部分地区，都榜上有名。

也就是说，在广州，只要花深圳一半的钱，就可以安顿下来。

在收入差距不大的情况下，能住在自己的房子里，居住体验要比租房幸福很多。

广州还辐射江西、湖南、湖北等地，亦被视为学历相对较低的外来务工人员就业的“兜底大户”，城中村极低的生活成本给了各个阶层以更高的宽容度。

这种“向上适配，向下兜底”的上下兼容，相比北上深，让广州居住问题变为easy模式。

根据往年发布的湾区各城人口出生率，广州人口出生率为11.82‰，排在湾区第二，这也证明了广州生活压力小，人们愿意生，也更敢生。

其二，依照广州现有人口，住房远未匹配居住需求

不少朋友认为国内房子普遍过剩，最后都逃不了烂在手里的宿命。

但对一线核心城市来讲，并不存在这样的担忧。

最近的数据披露，广州现有房屋总量为765万套，租赁住房510万套，可满足约1100万人住房需求，但仍远无法覆盖近2400万的实际人口。

同时，目前广州二手挂牌量约为14万套，按照1800万常住人口来看，二者比值约为130.38人/套。

这足以说明，从人口总数来看，商品房的供应还远远不足，有房人数的占比太低了，这也给广州楼市未来向上生长埋下基础。

其三，生活包容度高，尤其是在“食”这方面。

教育和医疗，堪称广州两张王牌。

在教育资源的底蕴和实力上，广州的中山大学、暨南大学、华南师范大学、华南理工大学，在国内都是赫赫有名的重点大学，且广州的在校大学生数量位居全国第一。

医疗配套方面，从三甲医院的数量来看，广州已建成三甲医院62所，全国排名第三。遇到疑难杂症，深圳人也得往省府治病。

而“食在广州”，更有两重温情含义。

一方面，广州饮食丰富，菜品多样，虾饺、干蒸、肠粉、煲仔饭、老婆饼、艇仔粥......食在广州，诚不我欺。

另一方面，广州的饮食，我们能够承受的起。很简单的一点，广州城中村还有10块、20块的隆江猪脚饭，不但吃得饱，而且吃得也不差。

04.

买入广州

最真诚的建议

投资篇：

广州投资含金量最高的地方，就是珠江新城，其次是琶洲与金融城。

攻略一：珠江新城东＞珠江新城中＞珠江新城西

参考两年前绘制的珠江新城房价图，明显西部涨幅跑赢了，东部重点留意四大顶豪：珠江别墅、侨鑫汇悦台、颐德公馆、凯旋新世界。

攻略二：中区长期看好双子星中海花城湾与嘉裕公馆。

上帝是很公平的，买入这两大神盘的业主，这些年来涨幅双双突破50%，在获得很多财富的同时，一定会失去很多烦恼。

两大神盘在细节上，几乎无可挑剔。

攻略三：琶洲和金融城是广州未来最具想象力的地方。

琶洲南TOP、琶洲樾、鹏瑞金融城壹号等，都是可以作为资产配置的标的。

置业篇：

天河：除去珠江新城之外，还有老牌的天河北，新晋的金融城，宜居的天河公园板块，都是改善群体重点留意的板块。

海珠：海珠是互联网+创新企业的老牌阵地，年轻人口流动活跃，市场需求旺盛，王牌板块是琶洲。

黄埔：有资金有背景有颜值的黄埔，是这些广州当之无愧的网红区。虽然供应量多，但是买入老黄埔和科学城，能让你立于不败之地。

荔湾：广州当年的老大，老广的人情味很浓的一个区，荔湾孤注一掷的白鹅潭商务区是唯一的王牌，也是未来最有爆发力的板块。

越秀：众所周知，教育如今越秀最强谁与争锋，但是这里的学区房价也是高得惊人。

攻占学区，需要金库充足是前提，有没有好房源又另说。

目前越秀几乎没新房，好的老破小也难觅踪迹，况且拖家带口挤进也不便宜的老破小也需要勇气。

冲着小孩上好学校的，可以考虑，外地朋友更要谨慎。

番禺：一直以来，番禺都以“高性价比”的标签俘获很多广州客户。

万博仍是第一梯队，番禺5万+市场的守门员，拥有高端城市界面+不逊色天河CBD的商务配套。

白云：新广看不上，老广嫌弃它，白云可谓是广州主城里最尴尬的存在。

1、资金充足可选择南部成熟的白云新城板块以及嘉禾望岗板块，优质次新房性价比挺高。

2、追求投资潜力可重点在白云西部淘淘，如罗冲围和白云湖，这里有密集的地铁线和科技产业规划，长远想象空间足够。

3、资金不多的刚需可关注东部板块，重点沿14号线选择。

增城：不限购的东部大粮仓，以天量供应大庇天下寒士俱欢颜。

价格方面更是守住了一线城市的”良心“，100多w的总价踮踮脚就够得上，放眼广州，似乎没有它更适合年轻人首套置业的区域了。

任凭看衰声音如何高涨，爱它的人依然义无反顾，这就是增城和刚需的双向奔赴。

花都：广州养老后花园，整体房价依旧亲民，还停留在一字头，9号线沿线比较能扛跌。

从化：广州最不受待见的区域，连房价也维持在1万出头，适合从化生活本地工作朋友置业，其他人过去度假即可。

来了北京，你就是河北人；

来了上海，你就是昆山人；

来了深圳，你就是惠州人；

来了广州，你就是广州人。

这里没有北京的娇贵、上海的排外、深圳的浮躁，有的是包容的广府文化，超一线的医疗教育文娱配套，活力多彩的城市生活，不仅不会成为人们融入的障碍，反而让很多人为之倾心。

这样的广州，怎能不吸引年轻人来打拼生活？