《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这一制度俗称“买卖不破租赁”。关于这一制度,北京中恒信律师事务所丁磊律师根据司法裁判口径及举证分配,对买卖不破租赁的法律实务问答进行了梳理与解读,供读者参考。
一、“买卖不破租赁”原则的内容
第一,租赁物发生了所有权的变动。所谓租赁物发生了所有权的变动,是指对租赁物享有所有权的人,通过某种方式,如将租赁物出售、赠与、继承、互换、用作设立公司的出资等,将对租赁物的所有权转移给承租人以外的第三人享有,自己不再享有所有权。
第二,租赁物所有权的变动应当在租赁合同占有期限内发生。所谓租赁期限,是指租赁合同的有效期内。只有在租赁期限内发生的所有权变动,才符合“买卖不破租赁”规则的要求。如果在订立租赁合同之前,租赁物就发生了所有权的变动,则该租赁合同因无所有权之人的无权处分而可能导致无效。
第三,租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。依据本条的规定,“买卖不破租赁”的效果是“不影响租赁合同的效力”。所谓租赁合同的效力,是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物出租人和承租人的法律约束力。
二、买卖不破租赁的限制
(1)租赁物上抵押权的限制
1.租赁之前,租赁物上已经成立登记的抵押权的,因抵押权的实现,抵押权人(即受让人)取得租赁物所有权的,承租人不得主张买卖不破租赁;
2.租赁之前,租赁物上已经成立未经登记的抵押权的,因抵押权的实现,抵押权人(即受让人)取得租赁物所有权的,恶意的承租人不得主张买卖不破租赁。
(2)租赁物查封、扣押的限制
租赁之前,租赁物已被法院依法查封的,因法院的执行,受让人(租赁物的接收方)取得租赁物所有权的,承租人不得主张买卖不破租赁。
注意:上述抵押权、查封扣押对于承租人的限制,仅仅是对“买卖不破租赁”之保护的限制,而不是对房屋承租人的优先购买权的限制。纵然是在租赁房屋因抵押、扣押而被拍卖、变卖的情况下,房屋承租人依然可以在同等条件下行使优先购买权。
三、裁判观点
1.债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同,故不适用“买卖不破租赁”原则。
2.判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权,应当结合双方针对租赁物(抵押物)所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后,以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。
3.诉争房屋若设立抵押权在先,出租在后,则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同,此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为,无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。