美国零售商经常遭遇零元购的事，国内朋友应该多少有所了解，但美国房地产行业的一元购，知道得恐怕不多。

最近和几个华裔朋友聊起了在美国很火爆的一元购房计划。

老实说笔者听说这个计划时，第一个反应就是美国开发商的营销噱头玩得这么震撼了？美国的房子如今也这么不好卖，要搞这么刺激的促销？

可美国的房地产项目规模不像咱国内，哪有什么千亩大盘，一个小区上万户的规模？他们一个项目修几十、上百套别墅就不错了，拿一美元一套别墅出来促销，不是要亏死？

一个在美国做经纪人的朋友告诉我，一元购房计划还真不是开发商搞出来的营销方案，而是新泽西州政府牵头的“居者有其屋”计划。进入这个计划销售的房屋，都是一美元一套，虽然第一期推出的房屋只有七套。

朋友的话让我更是难以理解，美国政府难道真的如此好心，免费给穷人房子住？可这些免费的房子又是从哪来的？难道新泽西政府开始搞劫富济贫了？

见我疑窦丛生，难以置信的模样，朋友就给我详细讲了讲其中的门道。

首先，新泽西政府对购买一美元房屋是有先决条件的，比如，购买的房屋必须由购买者出资在一年内进行维护和翻新；购买者必须保证住够十年才能转卖；必须购买本地保险公司的房屋保险；购买者在转卖时必须聘用专业房屋检测评估公司和本地房产经纪人等等，不同于传统购房合同的条款多达几十项。

这里面反映的其实是中美两国对房子属性的不同看法。在国人眼中，房子属于投资品，哪怕不交易也是对抗通胀的金融工具；但在美国人眼中，房子则纯粹是消费品，持有成本甚至远远超过交易所得。

回到新泽西一元购房计划，为什么要定住满十年的要求？因为每年要缴房产税，而房产税则是当地政府财政收入的主要来源。

经纪人朋友告诉我，政府拿来做一元购的房屋往往位置还都比较优越，属于当地地价较高的地区。同时，一元购的房屋面积较大，占地也较大，只是房屋年代久远。而这类房子政府定的房产税也较高，类似地段产品平均每年缴一万美元的房产税，一元购的房子则要缴一万二千到一万五千的房产税。

换言之，政府靠房产税，十年能回笼当地平均房价的三分之一。

同理，因为有人居住，当地房屋保险的收入也会增加。

另一方面，因为房屋较老旧，拿到房屋的消费者要对房屋进行修缮和日常维护，而按照美国房屋交易的习惯，十年后房屋进入交易市场时，还要做一次修缮装修，二次修缮加上日常维护，每个家庭的支出平均要二十万美元左右，这笔钱虽然不是政府所得，但政府却可以从增量中拿到税收收入。

同理，两次交易还会产生交易税，是政府的收入，两次交易的经纪人佣金为房屋评估价和成交价的12%，这笔钱虽为经纪人所得，但政府增加了个人所得税收入。还有水电气、电话网络、物业管理、垃圾清运等服务性收入，莫不是如此。

另外，如果房屋长期空置，无人维护，也将会影响周围房屋的价值，影响周边商业的零售收入，空置房屋多了，对地方经济亦产生负面影响。最终减少的还是政府房产税、消费税和个税的收入。

因此，空置房屋是影响地方政府财政收入的主要原因，只要房子有人住，政府就会有收益。而从长远来看，把闲置房屋以一美元的价格售卖，不但有直接的房产税、交易税收益，还可增加各种所得税、消费税的增量，还可以稳定区域的地价，增加街区的繁荣度，一举多得。

理解了政府为什么要把房子一元购的动机，那么，这些房子从哪来的？

朋友告诉我，美国州政府手上都有数量巨大的存量房源，主要来自于五个方面。

一是来自市民的捐赠。一些没有子女或给子女留下其他财产的离世老人，往往会把自己居住的房屋捐给政府，而一些离世老人没有继承人的，房屋也会转到政府名下。

二是美国大部分州都有闲置住宅罚没的法律，很多闲置住宅因为缺乏维护维修破败不堪，影响城市形象，市政府有权对屋主进行起诉，而很多屋主无力承担维护修缮费用，房屋被罚没后就挂到了政府名下。

三是类似国内的法拍房，一些多次流拍的破旧房屋，债权人不愿再投入资金进行修缮，也不愿承担房产税，就会以极低的价格处理给地方政府。

四是一些因为意外灾害而毁坏的房屋，屋主没有购买房屋保险，又无力修缮，也会放弃房屋所有权。

第五种情况是则是次贷危机后有一些破产的开发商遗留了一些未售卖的房屋，最终因为违约，土地及地上建筑被州政府收回。

总之，美国的很多州政府手上都有大量的闲置房屋，这几年政府的债务不断攀升，于是州政府就琢磨着卖房变现。可这些房屋大多破败，鲜有买家，开发商又因为利率上升，消费市场不振，缺乏开发动力，不愿拆房买地。

于是有高人琢磨除了一元购房的计划：不在房子身上赚钱，赚那些税收和衍生边际效应。不得不说这又是房地产销售模式的创举。

美国别墅的一元购，不禁让笔者想起了国内大量的存量房和烂尾房，也许将一部分转化为零成本购房，逐年缴纳房产税的做法，能够解决供需关系上的不对等和不信任，让一部分人先住进去，让一部分人摆脱房贷束缚，有余钱消费，也许是个思路。