房债2：穷人是如何因为房子越来越穷的？

大家好，欢迎大家收听葡萄财技的读书时光，我是葡萄君。今天呢，我们继续学习《房债：为什么会出现大衰退，如何避免重蹈覆辙》。

穷人是如何一步步走向更穷的道路的。

2006年-2009年，美国的房价整体上下跌了30%，放在我们这，相当于首付就没有了。

欣慰的是，衰退期间，市场利率急剧下跌，债券的价格就上涨了30%。这样算的话，要是持有债券的话，基本上这房价下跌的损失就可以抵扣。

这也是资产配置的好处之一，资产价格都在暴跌，但是现金收益的债权价格却在持续上涨，持有股票和房产的人受损，而持有固收的人受益。但其实这里面还有一个问题，就是股市。。可惜的是，穷人家庭为了买房，基本上已经掏空家底，不可能会再买债券。

富人和穷人也有所不同，最富的20%的人，房产所有者的杠杆比率仅仅是7%，而最穷的人，则高达80%。也就是说，穷人是4美元房屋资产，对应1美元其他资产，而富人是1美元房屋资产，对应4美元其他资产，完全是相反的。

那么如果按照资产和负债的平衡理论，作者说了一个重要的观点，穷人的债务就是富人的资产，也就是富人的钱，都是通过金融体系的产品，借给了穷人，让他们去进行买房。

穷人不断支付的利息，最后也就都成为富人金融资产上的收益。整个的金融系统，就是这么运转的。

如果房价上涨，皆大欢喜，穷人获得资产增值，富人获得现金收益。但问题是，房价不涨了，2009年，全美房价下降了30%，直到2012年，依旧没有恢复，而08年之后，股市也急剧下跌。

反而债券价格上涨了30%多，也就是说，资产价格都在暴跌，但是现金收益的债权价格却在持续上涨，持有股票和房产的人受损，而持有固收的人受益。但其实这里面还有一个问题，就是股市。

股市也因为衰退急剧下跌。但同样地，股市与楼市的下跌是不一样的，因为股市下跌后还会反弹，但楼市下跌后可能就会出现绝对损失了。

作者对净值损失的地理分布做了研究，从作者的表述来看，美国中部的一些州，下跌的幅度还达不到崩溃的说法，也就是说，下降低于全国的中位数水平。

作者还提及，越是经济不发达的地区，只要房价上涨幅度越高，贷款的力度就越大，在房价崩溃的时候，损失也将会变得更大。一旦房价崩溃，很多将是“资不抵债”或者“价值倒挂”了。这个时候的老百姓，基本上要不就继续保留房屋，要么就让银行拍卖等方法，但这里我有一个观点，对于房价下跌太多的房子，最好还是自己去卖房，自己卖怎么都比法拍好，因为法拍的一旦有流拍，会让你的房价降至你想象不到的低价。而且，你个人信用也将打下巨大的不良分。

对于美国而言，这次房价崩溃，大多数老百姓还是保留了房子，很多也选择了止赎。2011年，有1100万套房屋（占所有住房抵押贷款房屋的23%），变成了负资产。而且，一旦止赎，也就成了真的绝对损失，这样就进一步减少家庭的净值。

如果止赎后，就会出现很大范围内的大甩卖，为啥呢，主要是因为止赎造成的，因为这样会造成房价下跌很严重，越下跌，就越恐慌，老百姓就会用极低的价格出售房屋，这样不断循环的话，整个区域的房价也将下跌更加严重。有人还是不明白为什么会这样，因为卖房子就要评估价格，因为止赎导致评估价格接近于这个地区最低价。

这个影响还是很大的，因为这样也会影响健康的财务的房屋持有人，整个市场这样，基本上想把房子出手也将因评估价低，抵押变得越来越没有价值。

作者表达了一个区域房子有止赎司法的区域，房价下跌的速度比没有司法止赎程序的区域速度要慢。数据显示，有司法程序的，房价下跌了25%，没有司法程序的，则下跌了40%。资产价格暴跌的市场下，杠杆违约率将会巨大上升。经济体也不能再以有效的方式来配置资源，债务导致资产抛售，这样的情况下，更加加剧了所有群体的净值损失。

这里呢，作者还强调了债务天然具备反保险的，世界上也没有一种保险说可以保房价下跌多少就可以赔付等之类的条款，这就说明了一个问题，房子虽然有金融属性，但其实这样的金融属性对于保险来说，是违反保险基本原则的。

最关键的是，债务显著地方大了财富分配的不平等，通过止赎压低房价，房价一旦下跌，让购房者的净值全部损失，这样就逼着购房者停止消费。停止消费后怎么办呢？明天我们来学习。